서울·세종 등 부동산대출 죈다…가계대출 1천400조 부실 방지 > NEWS

아파트 집단대출 잔금에도 DTI 50% 적용…"가격변동 리스크에 취약해질 가능성"

 문재인 정부가 첫 부동산대책인 6·19대책에서 서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 청약조정지역 40곳에 한해 부동산대출을 조이기로 한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출의 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다.
박근혜 정부 들어 도입했던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화조처를 일제히 되돌리기보다는 과열 지역을 선별해 맞춤형으로 조정한다는 취지다.

박근혜 정부는 부동산경기 활성화를 위해 2014년 8월부터 LTV는 50∼60%에서 70%로 DTI는 50%에서 60%로 상향 조정하면서 부동산대출을 풀었다. 이에 따라 빚내서 부동산 투자가 횡행하면서, 박근혜 정부 4년간 전국 아파트 평균 매매가격은 22%, 전셋값은 52% 급등했다.

문재인 정부는 또 기존에 규제의 사각지대로 꼽혔던 아파트 집단대출 중 잔금대출에 DTI 50%를 새로 적용해 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성에 대비해 리스크 관리를 강화했다.

◇ 서울·경기·세종·부산만 부동산대출 죈다

기획재정부와 금융위원회, 국토교통부가 19일 정부 서울청사에서 발표한 문재인 정부의 첫 부동산대책인 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'(6·19 대책)에 따르면 오는 7월 3일부터 서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 청약조정지역에 한해 LTV는 현행 70%에서 60%로 DTI는 현행 60%에서 50%로 강화된다.

주택가격 급등이 나타난 서울 25개 구 전역과 세종, 경기 과천, 성남, 광명, 하남, 고양, 화성, 남양주 등 6개 시, 부산 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장구 등 7개 구가 대상이다.

특히 세종과 부산 등 비수도권 청약조정지역의 경우는 DTI 규제를 확대한 셈이 됐다.

정부는 이번에 LTV·DTI를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이라고 설명했다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했지만, 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 우려가 적어 대출기준 강화대상에서 제외했다는 설명이다.

LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출한도를, DTI는 소득을 기준으로 대출을 받을 수 있는 한도를 정한 비율을 뜻한다.

대신 나머지 지역에 대해서는 현재 LTV 70%와 수도권 모든 지역 아파트 담보대출에 한해 DTI 60%가 그대로 적용된다.

정부는 은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제해 풍선효과를 방지하기로 했다.

금융위는 시뮬레이션 결과, 전체 주택담보대출 잔액 중 청약조정지역 40곳 내 잔액은 30% 가량 된다고 밝혔다.

금융위는 청약조정지역 내 주택담보대출자 중 실수요자가 아니어서 규제강화의 영향을 받는 비중이 45%로 나타났고, LTV 60% 이상·DTI 50% 이상 고위험 대출자는 전체 주택담보대출자 중 54%에 해당하기 때문에 전체 청약조정지역 내 대출자 중 24.3%가 영향을 받을 것으로 내다봤다.

이에 따라 신규 주택담보대출 액수 중 0.7∼7.3%가 영향을 받을 수 있다고 추산했다.

이같이 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다.

한국의 가계신용잔액은 지난 3월 말 기준 1천359조7천억원으로, 지난해 하반기 이래로 3분기 동안 102조원이나 불었다.

여기에 4월 금융권 전반의 가계대출 증가액 7조2천억원과 5월 10조원을 더하면 1천400조원에 육박한다. 미국의 금리 인상과 이에 따른 국내 시중금리 상승이 이어지면 가계 빚이 많은 가구의 재무건전성이 악화해 실물경제로 위험이 전이될 가능성이 있어 가계부채에 대한 관리 강화가 시급한 실정이다.

정부는 다만 서민·무주택·실수요자에 대해서는 청약조정지역 내 주택담보대출에 대해서도 기존의 LTV 70%와 DTI 60%를 유지하기로 했다. 부부합산 연 소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대가 대상이다. 실수요자는 청약조정지역 내 전체의 55%가량 된다고 정부는 설명했다.

◇ 아파트 집단대출 중 잔금대출에 DTI 50% 적용

정부는 기존에 규제의 사각지대에 놓여있던 아파트 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 새로 도입해 리스크 관리를 강화하기로 했다.

정부는 집단대출 중 잔금대출에 대해 DTI 50%를 신규적용하기로 했다. 이주비·중도금·잔금대출의 LTV 규제도 70%에서 60%로 강화한다.

다음 달 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 다만, 이미 공고된 주택도 3일 이후 분양권이 전매된 경우는 강화된 규제를 적용한다.

집단대출이란 새로 짓거나 재건축한 아파트의 입주자들이 건설사들을 끼고 단체로 빌리는 돈이다. 용도는 이주비, 중도금, 잔금으로 나뉜다.

집단대출 규모는 2015년 말까지 거의 늘지 않았지만, 분양·재건축 물량이 쏟아지자 올해 1분기 말 현재 131조7천억원으로 지난 1년간 약 20조원이 늘었다. 증가속도는 은행권 전체 가계대출 증가율의 2배에 육박한다.

정부는 올해 초 집단대출 중 잔금대출에 한해 여신심사 가이드라인을 적용한 데 이어 DTI까지 적용함으로써 여신심사 체계를 완비했다고 말했다.

다만, 부부합산 연 소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하의 주택을 구매하는 무주택 세대를 의미하는 서민·실수요자의 경우 잔금대출 DTI 규제비율을 60%로 완화해 적용하기로 했다.

정부는 청약조정지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 리스크에 취약해질 가능성이 있다며, 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금 대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출의 건전성을 높일 것이라고 설명했다.

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<해설>

6.19대책, 투기과열지구 빠졌지만 중강도 '핀셋 규제'
청약조정지역에 규제 집중…저소득 실수요자는 보호
오피스텔·非청약조정지 등 풍선효과 우려도
 
문재인 정부의 첫 부동산대책인 6·19 대책은 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하면서도 자칫 경기침체를 초래할 위험은 피하고 저소득 실수요자의 내 집 마련을 보장하기 위한 '핀셋 규제'로 요약된다.

투기과열지구 지정 등 '한방'은 없지만 대출 및 재건축 규제는 시장에 만만찮은 강도로 전달되고 있어 이번 대책은 중간 이상 강도의 규제로 평가될 전망이다.

그러나 대책이 청약조정지역의 규제 내용을 강화하는 틀을 유지함에 따라 오피스텔 등 다른 주택 유형으로 수요가 몰리거나 청약조정지에 포함되지 않은 인천 송도 등 수도권 다른 지역이 과열되는 '풍선효과'가 발생할 것이라는 우려도 나온다.

19일 발표된 대책을 보면 정부는 규제를 시장이 불안한 청약조정지역으로 국한하면서 저소득층에 대해서는 예외로 하는 등 지역별·계층별 차별화 전략에 주력했다.

또 최근 집값이 국지적으로 오른 것은 공급보다는 수요 과잉 때문이라는 판단과 함께 수요 중에서도 투기수요를 가려내 규제하는 내용을 주로 담았다.

우선 금융위원회는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 규제 완화 이전 수준으로 10% 포인트씩 낮추되 대상 지역을 청약조정지역으로 좁혔다.

청약조정지역은 서울 25개구와 경기도 과천, 성남, 광명, 부산 해운대구와 세종시 등 40곳으로, 정부가 집값 불안을 잡기 위해 전매제한이나 1순위·재당첨 금지 등 청약규제를 적용하는 곳이다.

LTV·DTI를 전면적으로 강화하지 않은 것은 일부 과열지역을 잡으려다 부동산 시장 전체의 활력을 떨어뜨리고 경기 전반에도 타격을 주는 상황을 피하기 위한 고려로 풀이된다.

또 청약조정지역이라고 해도 전체의 55%를 차지하는 저소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현재 수준으로 유지키로 한 것은 계층별 차등화를 꾀하는 대목이다.

고형권 기획재정부 1차관은 "이번 대책은 공급보다는 수요를 관리하는 내용이며, 과도하게 차입에 의존해 시세차익을 노리는 투기적 수요를 걸러 내는 데 중점을 두고 있다"고 설명했다.

그는 이번 대책의 강도에 대해 "중간 혹은 중상 수준"이라고 자평했다.

금융당국은 서민과 중산층의 내 집 마련을 지원하기 위해 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지를 올해 44조원 공급할 방침이다.

그간 도입 여부가 주목된 투기과열지구 지정은 대책에서 빠졌다.

특정 지역에 대한 규제이긴 하지만 워낙 파장이 커 시장 전체를 냉각시킬 수 있는 위험부담 때문이다.

투기과열지구는 최장 5년 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제다.

한때 서울 강남 등지에 투기과열지구가 지정될 것이라는 전망이 우세했지만 현 단계에서 적용하기에는 부동산 시장에 미치는 타격이 너무 클 것이라는 판단이 작용한 것으로 보인다.

이번 대책을 통해 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 낮아지게 됐지만 투기과열지구가 지정되면 이보다 훨씬 더 낮은 40%까지 내려간다.

국토교통부는 투기과열지구 규제 중 재건축 조합원 지위 양도 금지 규제를 도입하는 방안을 검토했지만 이를 보류하는 대신 재건축 조합원 분양 규제를 뽑아내 청약조정지역에서 적용하기로 했다.

조합원 분양 규제는 조합원 지위 양도 금지 규제보다 강도가 세지는 않지만 재건축 투자 수요에는 적잖은 영향을 줄 것으로 전망된다.

재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수가 3채에서 1채로 줄어들어 재건축 예정 주택을 여러 채 구입해 놓은 투자자의 경우 주택 일부를 처분해야 한다.

분양받는 주택 한 채의 규모가 60㎡ 이내이면 한 채 더 분양받을 수 있도록 예외규정을 두긴 했으나 이 경우 수익성이 높지 않다.

이와 함께 강남 재건축단지 가격 상승 요인이 됐던 재건축초과이익환수제 유예 조치는 예정대로 내년 초 끝난다.

이는 조합원이 재건축을 통해 얻는 이익이 3천만원을 넘으면 이를 제외한 초과 금액을 최대 50%까지 환수하는 제도로, 올해 말까지 한시적으로 집행이 유예됐다가 내년 1월 부활한다.

재건축 단지들이 이 규제를 피하고자 올해 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하려 사업 속도를 내면서 재건축 단지는 물론 주변 집값도 뛰었다.

그러나 이번 대책이 청약조정지역에 대해 규제를 집중함에 따라 청약조정지에 포함되지 않은 곳으로 투기수요가 옮겨가는 풍선효과가 발생할 수 있다는 우려도 제기된다.

인천 송도와 경기도 평택, 안양 등지는 11·3 대책 이후 투자 수요가 커지고 있지만 청약조정지 대상에 포함되지 않았다.

오피스텔에 대한 규제 내용도 빠졌다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 분양권 전매 등 규제에서 자유롭다.

이에 대해 국토부 박선호 주택토지실장은 "오피스텔은 법적으로 주택은 아니지만 주택시장과 맞물려 돌아간다"며 "관련 세제를 통해 관리하는 수준이 적절하고, 실거래가 신고 등이 제대로 되는지 철저히 모니터링할 것"이라고 말했다.
<연합뉴스>