김광두의 1년 후

‘살집 팔집’으로 본 부동산 미래전략 (下) 어디가 유망할까? | 고종완 한국자산관리연구원 원장 본문듣기

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  • 기사입력 2021년06월18일 00시23분

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  • 고종완
  • 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수

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수도권 특급상품을 꼽는다면

 

- 주택 마련에 실패하는 다섯 가지 부류는 1, 2년 앞을 내다보고 단기적 안목으로 집을 사고파는 사람 주관적 생각이나 동물적 감각에 의존하는 사람건물가치만 보고 토지가치는 도외시하는 사람 현재가치만 보고, 미래가치를 간과하는 사람 실거래가만 보고 내재가치는 보지 않는 사람 등이다.

 

- 다섯 가지 실패 유형에서 벗어나라. 제가 좋아하는 말에 이런 말이 있다. 우리의 건강은 식습관의 결과물이며 우리의 습관은 경제 습관의 결과물이다. 따라서 투자성공을 위해서는 투자 습관을 바꾸고, 투자의 패러다임을 바꾸고, 투자의 패턴을 바꾸고, 투자의 루틴을 바꿔야 한다. 이는 실패하는 사람들한테서 배워야 하는 것이다.

 

- 우리가 모든 것을 잘 알고 있는 것 같지만 그렇지 못하다. 주택에 관한 10가지의 오해와 편견이 있다.

집값은 한번 오르기 시작하면 영원히 오른다? 그럴 일 없다. 집값은 예측이 불가능하다? 아니다. 여러 가지 방법으로 전망이 가능하다. 살기 좋은 아파트라 해서 집값이 오른다?. 주거환경이 좋아도 주상복합이나 주거용 오피스텔, 빌라 같은 것들 한계가 있다. 트렌드, 선호도, 또 하나는 대체불가성, 이런 것들과 연결돼 값이 결정된다. 건물만 보고 집을 산다? 안 된다. 서울 아파트가 최고다. 아니다. 경기, 인천에도 주목해야 한다. 강남은 오를 때 많이 오르고, 내릴 때 적게 내린다. 그렇지 않다. 반대로 강남은 오를 때 많이 오르고, 내릴 때 더 많이 내린다. 부동산은 평균회귀법칙이 적용된다, 모든 자산은 좀 더 많이 오르고 내리는 것은 있겠지만 길게 보면 평균값에 회귀한다. 재건축, 재개발을 활성화하면 바로 집값이 내린다? 오히려 단기적으로는 집값이 오른다. 세금, 대출, 임대차규제하면 시장 안정된다? 틀린 말이다. 아파트 오르면 인접지역 빌라도 동반상승한다? 꼭 그런 것만은 아니다.

 

- 오늘 농업용 부동산의 산림과 농지를 좀 강조하고 싶다. 뒤에 나오겠지만 우선 서울 주변의 농지, 대도시 주변의 농지, 경부고속도로 주변의 농지, GTX A, B, C, D 주변의 농지, 교통망이 되는 주변의 농지, 이런 농지는 잘 봐야 된다. 농지는 굉장히 알짜 부동산이다. 황금알을 낳는 거위로 인식된다.

 

-마지막으로 여러분들에게 도움이 되는 지역과 아파트를 설명하고자 한다. 서울에는 3대 경제축이 있다. 1축은 강서, 구로, 금천, 즉 금관구다. 이런 지역들이 앞으로 좀 뜰 것이다. 영등포 포함해서. 2축은 서초 강남 송파 강동인데 말 안해도 유망하다. 3축은 마포, 용산, 동대문, 종로, 성북이다.

 

- 오세훈 시장은 서울시 재개발 6대 규제완화를 공약으로 내걸었는데 이런 아파트들은 너무 비싸니까 지금 살게 아니고, 서울의 193군데의 재개발이 가능한 후보지를 눈여겨보아야 한다. 대표적인 게 동대문이나 성북구나 서대문구에 보면 뉴타운 지역으로 지정이 되었다가 해제된 지역이다. 이런 지역들의, 신설 역세권 지역의 빌라, 이런 것들은 5천이나 1억 정도면 소형은 투자해도 될 것 같다.

 

- 마지막으로 살집 팔집으로 본 부동산 미래전략이라는 대단원의 막을 좀 내려야 할 것 같다. 서울의 앞으로 유망한 지역은 제가 살집팔집 책에서 33군데를 지적했다. 오늘 다 얘기할 수는 없고 도시플랜을 보면 3도심. 광화문, 강남, 영등포, 여의도. 광화문을 중심으로 한 4대문 안. 그 다음에 광역 중심지로 용산, 청량리. 서울역 이런 데가 변화가 많을 것이다. 잠실도 마찬가지고. 그리고 앞으로 유망한 지역은 동대문. 성수, 망우, 미아, 연신내, 불광, 그 다음에 또 목동 봉천. 문정, 천호, 길동 이런 지역들을 눈여겨보셔야 한다.

 

-서울의 관문지구. 도봉이나 신내, 강일. 뭐 양재도 좋아요. GTX A, C가 지나가고 있고요. 개화, 신정, 석수, 구파발 이런 지역도 눈여겨 보시라. GTX A, B, C, D 신설 역세권에 투자하라. 강남의 제일 변화가 많은 곳은 삼성과 잠실이다. 한 열 가지 재료가 있다. 그 다음에 용산이고, 양재역 주변도 많고, 용산은 통개발이 있어서 유망하다.

 

-미국에 실리콘 벨리가 있다면 한국에는 판교가 있다. 판교의 가능성도 높게 본다, 서울-세종 고속도로 주변의 농지도 주목했으면 좋겠다.1기 신도시, 분당과 일산, 평촌, 산본도 리뉴얼 프로젝트가 가동이 될 가능성이 많다. 지금 파는 거 아니다.

 

- 3기 신도시 놓치지 마라. 고양, 창릉, 남양주, 왕숙, 하남, 교산.. 인천, 계양 그 다음에 부천, 대장. 따져볼 필요도 없다. 직장이 여의도면 인천, 계양, 부천, 대장으로 가고, 직장이 강남이면 하남, 교산, 남양주, 왕숙으로 가고, 광화문이면 고양, 창릉을 가라. 젊은이들이게는 특별공급이 85%. 젊은이를 위한 도시다.

 

- 서울, 수도권. 서울시 신축아파트 열 개를 추천한다. 강남구 자곡동도 있고, 또 영등포구 신길동에 신길 뉴타운 아이파크도 있고, 자곡동에 래미안 강남힐즈도 있고, 은평구도 있다. 도표로 한번 보시라.

 

- 부동산 투자 3대 성공원칙을 꼭 지켜라. 최고의 전략, 최고의 방법을 선택하라. 첫째가 시기선택이다. 삶은 어차피 선택이고, 선택장애, 결정장애를 겪고 있지만 부동산 경기는 늘 변화한다. 사이클이 있다. 지금은 고점으로 주의가 요망된다.

두 번째는 지역선택이다. 성장지역. 인구증가, 소득증가, 인프라 증가. 행정 계획이 받쳐주는, 특히 재정비구역에 앞으로 변화가 많다. 도시재생 프로그램을 참고할 필요가 있다.

세 번째는 상품선택이다. 아파트가 최고이지만 지금은 아파트만 보지 마라. 재개발 지역에서는 빌라나 연립주택도 좋고, 신설 역세권의 성장지역의 상가주택. 단독주택. 빌라. 이런 것들도 훌륭한 주거물건의 대안으로서 떠오를 수 있다.

 

-내 집값이 다른 지역보다 많이 오르지 않았거나 왜 나의 아파트는 안 오르는 것인가 고민이 됐다면 이는 비성장지역이고, 소위 말하면 좀비아파트일 가능성이 많다. 올해와 내년 봄 사이에 갈아탄다면 5, 10년 후에는 여러분이 다함께 웃을 수 있을 것이다.

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  • 기사입력 2021년06월18일 00시23분

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