<대담> 이어지는 ‘부동산대책’, 집값 잡힐까? > 김광두의 1년 후

▲ 권대중  명지대학교 부동산대학원교수, (사)대한부동산학회 이사장
▲ 이계민 국가미래연구원 연구위원 <진행>
<대담일시 : 2018.9.21.>

-이계민 : 정부는 오늘 수도권 주택 공급 확대 대책을 발표했습니다. 지난 9.13 대책의 후속 조치로 보이는데 과연 이런 대책으로 비상식적인 그런 집값을 잡을 수 있는지 참 궁금합니다. 오늘은 권대중 명지대 교수님을 모시고 부동산 시장의 이모저모와 앞으로의 전망에 대해서 알아보겠습니다.

정부가 주택공급대책 내놓았다는 것은 주목할 만

오늘은 수도권 공급 대책, 공급 확대 정책을 주축으로 하는 내용이 발표됐는데 어떤 내용이 주로 있고 또 어떤 의미가 있는지 그것부터 설명해주시면 고맙겠습니다.

▲권대중 : 오늘 나온 대책은 지난 8월 27일의 8.27 대책 후속 대책입니다. 8.27 대책은 딱 두 마디로 말해서 규제와 공급을 동시에 내놓는 투 트랙 작전이었습니다. 그 이후에 15일 만에 9.13 대책을 내놓았습니다. 9.13 대책은 규제 대책입니다.

 9.13대책은 역시 두 가지로 말씀드리면 종합 부동산세 강화와 대출 규제였습니다. 여기에 이어서 공급 대책이 그 당시에 나올 줄 알았는데 안 나왔거든요.

오늘 비로소 정부가 공급 대책을 내놓았습니다. 이 8.27 대책에서 미니신도시 30곳에 30만 가 구 공급하겠다고 했는데 오늘 몇 만 가구 나왔는지 아십니까. 35,000가구 내놓았습니다. 그러니까 결국에는 30만 가구가 35,000가구로 줄은 건 아니지만 1차적인 35,000 가구는 한 마디로 서울 시내 집값을 잡기는 역부족이다,

 단지 이제 최근에 서울의 집값이 조금 안정세로 돌아가는 분위기가 나타나고 있는데 그것은 9.13 대책에서 대출 규제가 영향을 주는 것 같습니다. 9.13 대책에서 종합 부동산세 강화는 내년 12월에 부과하는 것입니다. 부과돼봐야 얼마나 영향을 주는지 알 수 있거든요.

올 가을, 내년 봄에는 9.13 대책의 영향이 크지 않은데, 당장 효과는 1가구 1주택 이상도 일단은 대출 전면금지입니다. 시청자분들께서 1가구 1주택은 그렇지 않다고 얘기하는데, 그렇지 않습니다. 전출을 가거나 특별한 목적이 있어야 합니다. 아픈 부모를 봉양하거나 이럴 때 괜찮지만, 원칙적으로 금지입니다. 집이 있으면 대출은 안 되는 거죠. 이게 바로 시장에 영향을 준 것이고요.

서울 시내 11곳 등 총 17개 신규택지조성 대상지역 공개

그 후속 대책으로 나왔던 오늘 대책은 서울 시내의 11곳을 개발하는데 그중에서 가장 큰 곳이 바로 성동구치소 그다음에 개포동 일부 지역인데요, 다 합쳐서 10,000가구밖에 안 됩니다. 지난 8월 27일 통계청에서 발표한 자료에 의한 자료에 따르면 서울 시내에 약 3,949,000가구가 산다고 합니다. 그런데 그중에 주택 수는 약 2,867,000가구 밖에 안 됩니다. 근데 이 2,867,000가구 중에는 1가구, 2주택, 3주택도 있지 않습니까. 그래서 실질 주택 공급률이 48%, 47% 밖에 되지 않습니다. 반이 집이 없습니다. 여기에 1천만 명이 살고 여기에 400만 가구 가까이 사는데 1만 가구는 너무 작지 않습니까. 그러나 수도권 지역에 또 공급한 것이 있어요. 25,000 가구. 수도권 지역은 성남시라든지 광명시 같은 곳은 강남에 영향을 줄 거예요. 그러나 의왕이라든지, 시흥이라든지 하는 지역은 영향을 덜 줄 거예요. 특히 의정부 같은 경우는 강남 집값에 영향이 없습니다. 의정부에 공급한다고 강남 사람들이 갈까요.

서울 시내의 집값 안정에는 분명하게 역부족

그래서 이번 대책은 일단 정부가 이제 그동안 8번의 큰 대책을 내놓으면서 규제 정책으로 갔는데 공급도 병행하겠다고 시그널을 준 것뿐이지, 공급 대책으로써 충분하지 않다. 역부족이다. 그래서 이 공급 대책이 서울 시내의 집값 안정에는 분명하게 역부족입니다.

-이계민 : 그동안 대책이  8번이나 나왔습니까?

▲권대중 : 설명해드릴까요? 박근혜 정부가 물러난 이후에 지난해 5월 9일 문재인 정부가 들어서고 나서 44일 만에 낸 대책이 있습니다. 이것이 6.19 대책입니다. 이 대책이 규제 대책이어서 이번 진보 정당인 민주당이 집권한 이후에, 부동산 시장은 계속 규제로 갈 것이다, 예측은 했어요. 저도 칼럼을 썼고요. 이 당시 6.19 대책은 바로 분양권 전매 금지와 대출 규제, 그리고 재건축 시장 규제였는데요. 또 40일 만에 나온 대책이 말도 많고 탈도 많은 8.2 대책입니다. 투기 과열 지구로 서울시내 25개구를 전부, 지정했고 11군데가 투기지역으로 지정됐죠. 조정 대상 무역도 8군데나 수도권에 지정을 했고요. 부산도 역시 마찬가지로 지정이 됐는데, 이후에 9.5 대책, 10.29 대책, 11.29 대책, 12.3 대책, 금년도 들어서 2월 20일 재건축 안정화대책부터 8번의 대책이 나왔는데, 그 중 딱 한 번이 공급 대책입니다. 7번의 규제 정책이었죠. 그거 딱 한 번의 공급 정책이라고 하는 것이 지난 해 11월 29일에 나온 주거 복지 로드맵입니다. 이게 청년 주택이나 1인 가구나 신혼부부희망주택처럼 정부가 100만 가구 주택 공급을 하겠다고 발표했어요.

가격 다 오르고 난뒤 공급대책, 너무 늦었다.

그래서 제가 뭐라고 얘기했냐면 “계획은 대단하다 그러나 실천이 중요하다” 그랬어요. 그런데 그 뒤로 실천한 게 없었습니다. 지난 해 11월 29일부터 지금까지 공급대책이 없다가 가격이 다 오르고 난 다음에 공급대책을 내놓은 겁니다. 너무 아쉽지 않나요. 늦은 거죠. 가격을 올려놓고 공급대책이 나왔기 때문에 조금 아쉬운 감이 있어요. 하지만 공급을 하겠다는 의지 하나 이것을 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

세금 올려 부동산가격 안정은 역부족…되레 집값 못 떨어지게 ‘발목’

▲권대중 : 그렇죠. 우선 조세로 부동산 시장을 잡기란 역부족입니다. 왜냐하면 세금보다 부동산 가격이 더 많이 오르거든요. 문제는 집값이 하락하면 하반기에는 하향 안정성으로 가야 하는데 조세가 발목을 잡습니다. 집값이 떨어지는데 세금도 많이 낸다면 안 사요. 그렇게 되면 건설 경기가 침체되고 부동산 전반이 침체 되면 지역 경제뿐만 아니라 국가 경제도 영향을 줄 수가 있습니다. 그래서 이전 정부들이 경제가 어려울 때마다 경기부양책으로 사용한 게 부동산 시장이었거든요. 거꾸로 부동산 시장이 죽으면 지역 경제나 국가 경제도 발목을 잡을 수 있지요. 국제경제에서 미국과 중국이 다투고 있고 일본도 역시 마찬가지고 우리도 영향권에 있잖아요. 이런 상황에서 부동산 시장, 건설 시장마저 침체된다면 경제 성장에는 상당한 타격을 줄 수 있습니다.

-이계민 : 그렇죠. 그래서 역대 정부들이 다 어떻게 보면 언론이나 이런 곳에 얘기하기 좋게 냉온탕 정책이었다고 비판들을 하죠.

정부의 정책이 절대 시장을 이길 수 없는데, 이번 정부는 시장을 이긴다고 생각

▲권대중 : 중요한 것은 정부의 정책이 절대 시장을 이길 수 없는데, 이번 정부가 정책이 시장을 이긴다고 생각하는 것 같아요. 이게 첫 번째 문제고 두 번째는 가격이 오르는 원인이 있습니다. 딱 두 가지 아닙니까. 공급이 부족하면 가격이 올라요. 두 번째는 수요가 많아도 오릅니다. 수요는 두 가지로 분류해서 유효 수요가 많으면 오릅니다. 단지 수요는 수요인데 향후에 돈을 벌어 집을 사겠다고하는 것은 잠재수요예요. 그러니까 기꺼이 나 지금 살 수 있어, 이게 유효수요인데, 유동 자금이 6월 말 기준으로 1,117조라고 하죠. 너무 많아요. 그러니까 집을 살 수 있는 여력이 있는 사람들이 많다 보니까 유효 수요가 많은 것이죠. 가격이 오르는 것은 공급이 부족하고 수요가 많은 것인데 이 두 가지 중에 하나를 해결해야 해요.

지금까지는 규제정책으로 일관…이제는 임대사업자 혜택도 축소

그런데 이 정부가 8번의 대책을 내놓으면서 이제 공급 대책을 내라, 지금까지는 공급도 안 하고 수요도 억제하는 정책을 썼거든요. 그러니까 주택 시장은 비정상적으로 왜곡된 현상이 나타나는 거예요. 비근한 예로 지난해 12월 13일 정부가 두 마리 토끼를 잡으려고 내놓은 대책이 있어요. 이게 뭐냐면 임대 주택 등록 활성화 방안입니다. 다시 말하면 음성적인 임대 주택 시장을 양성화 시키는 이면에 전월세 시장을 안정화 시키겠다고 내놓은 대책입니다.

그런데 너무 임대 주택 등록 사업자에게 혜택을 많이 줬어요. 등록만 하면 종합 부동산세도 안 내고 양도세 증여도 안 하고, 그러니까 너도나도 집 마련하겠다고 했는데 어차피 혜택을 받는 것 두 가구, 세 가구까지 등록을 하면 좋은데 더 산 거예요. 대출도 80%를 해줬거든요. 어차피 세제 혜택 주는 데다가 나중에 10년, 8년 후에 매각할 때 매각 차익이 발생하잖아요. 매각 차익에 대해서는 양도세의 중과세를 벗어날 수 있으니까 여러 채 주택을 사다보니까 집값이 올라간 거죠. 그런데 문제는 이렇게 임대 주택 등록을 하면 못 팔아 먹습니다. 임대 주택 기한 내에는 팔 수가 없습니다.  팔려면 임대 주택 사업자에게 팔아야 해요. 그러면 무슨 문제가 발생해요. 시중에 재고 주택 물량이 줄어드는 거예요. 그러면 결국에 무주택자들이 집을 사려고 하면 재고 주택 물량이 적어지니까 결국은 어디로 가요, 분양 시장으로 가죠. 그래서 하남시가 30:1, 안양 동안구가 50:1, 55:1 이었죠. 그래서 정부에서 볼 때 또 과열되는 구나, 이렇게 생각하고 광명시까지 투기과열로 또 묶어버리는 거예요.
그래서 정부가 정책을 내놓을 때, 시장을 분명히 읽고 미래예측을 해야 하는데 단발성으로 규점을 하지 않았나.

서울에 집착 말고, 지방부동산 시장도 살리는 수요분산책 강구해야

그래서 저는 가장 좋은 방법을 두 가지 제가 제안한다면 공급을 할 수가 없다면 수요를 분산하는 정책을 써야 되고, 서울만 잡을 것이 아니라 지방 경제가 어려운 것을 살릴 수 있는 대안, 지방 경제 지금 현재 미분양도 늘어나고 지금 현재 부동산 시장이 엉망이거든요, 이걸 살릴 수 있는 대안을 내야 하겠다. 예를 들면 2008년도 리만 브라더스 사태가 벌어지고 난 이후에 우리나라는 공급량이 늘기 시작했습니다. 그 이유가 2009년도 1월 1일부터 분양가 상한제를 적용한다고 해서 모든 건설사가 부동산값 통제를 안 받으려고 2008년도 말까지 막 밀어내기로  내놓았어요. 그래서 2009년도 1월 달 무슨 일이 벌어졌냐면, ‘불 꺼진 창’ 미분양 아파트가 16만 7000세대가 됐어요. 그래서 정부가 급기야 특단의 제안을 내놓았죠. 2009년도 2월 12일 미분양 아파트를 그 해 연말까지 매입하는 경우에는 취득세 50% 감면 혜택, 양도세 5년간 면제. 그러니까 대단한 대책을 내놓았어요. 그래서 미분양 주택이 소진 됐어요.

-이계민 : 지금은 어떤가요? 지금도 미분양 많지 않습니까?

‘죽으면 살리고, 또 살아나면 죽이는’ 롤러코스터 정책은 이제 “그만”

▲권대중 : 6만 가구 가까이 됩니다. 통상적으로 우리나라 주택 시장에 1,980만 가구 정도가 있는데요, 미분양 주택이나 재고 물량 주택이 보통 한 2만~3만 가구 되어야 합니다. 지금은 약간 많은 편입니다. 그러나 우려할 정도는 아닙니다,

그러나 지방경제 활성화를 위해서는 대책을 내놓을 필요가 있어요. 어쨌든 경기가 죽으면 살리고, 또 살아나면 죽이는 이런 롤러코스터 같은 정책은 이제는 좀 지양해야 해요. 이제는 중장기적 계획을 내놓고 시장 안정화로 가야 합니다. 이번 정부한테 꼭 당부하고 싶은 것은 그거에요, 중장기적 미래를 내다보는 부동산 정책이 필요하다.

-이계민 : 조금 더 구체적인 정책을 말씀해 주실 수 있으신가요?

부동산 대책 정답 없어…지역별 특성 감안한 맞춤형 정책 절실

▲권대중: 부동산 시장은 여러 가지 자연적인 특징이 있지만, 지리적인 위치의 고정성이 있습니다. 강남 집값이 비싸다고 지방 땅을 가져올 수 없잖아요. 그래서 지역마다 부동산 시장이 달라요. 어디는 활성화되고 어디는 침체되고. 이걸 우리가 ‘지역적 시장’, ‘국지적 시장’이라고 말을 하고 전체의 시장을 우리가 ‘불완전한 시장’이라고 이야기해요. 그래서 부동산 시장은 정답이 없습니다. 그래서 지역 시장을 잘 이해하고 그 지역에 맞는 수요 공급과 그 지역에 맞는 대책을 내놓아야 합니다. 이걸 우리가 ‘맞춤형 정책’이라고 이야기해요. 그래서 지역별로 맞는 정책 ,그러면서도 소득수준에 맞는 정책, 계층별이라고 하거든요. 그다음에 이제 물건별로, 어디는 아파트가 부족한지, 어디는 단독주택이 부족한지 물건별로 대책을 다 각각 판단하고 대책을 내놓지 않으면 안 됩니다. 예를 들어서 강남 지역에 30평, 40평 50평 주택이 분양이 잘 되거든요. 그런데 지방에 갔다가 50평, 100평을 분양하면 분양 안 되거든요. 그러니 지역 경제를 이해하고 그 지역에 맞는 정책을 하나하나 써 나가야 해요. 그러나 전반적인 주택공급과 인구 감소를 대비해서 주택의 중장기 로드맵은 가지고 가야 됩니다.

-이계민 : 이번 대책 중에 가장 관심을 끌었던 게 그린벨트 해제 문제 아닙니까. 이번에 대책에서는 그린벨트 해제는 안 하고 서울시에서 제시한 대안을 받아들여서 오늘 발표한 것 같은데요.

 제 기능 못하는 그린벨트는 풀어 영구임대주택 공급 ‘바람직’

▲권대중 : 아무래도 서울시와 국토 교통부가 협의를 해 나갈 겁니다. 그린벨트는 영국의 제도입니다. 도시의 무분별한 확산을 방지하기 위해 만든 대책인데 우리나라가 70년대 초에 국토위원관리법을 만들면서 도입됐거든요. 참 좋은 정책입니다. 서울 주변 지역의 녹지는 서울 사람들과 수도권 사람들의 허파입니다. 깨끗한 공기를 공급하잖아요. 그래서 저도 그린벨트를 해제해서 공급하는 것은 반대입니다.

그러나 그린벨트 내에서도 녹지가 없는 부분이 있어요. 농지로써 농지의 효율성을 다 하지 못하는 부분. 또 잡종지 상태로 무분별하게 개발되는 지역. 이런 지역을 한 데 묶어서 임대 주택을 공급할 필요가 있어요. 정부가 공급하는 지역 중에서 성동 구치소나 개포동 같이 아주  자리가 좋은 경우에는 분양하면 안 돼요. 이건 분양하면 로또가 됩니다. 서민들이 분양 받는 순간 중산층이 되어 버립니다.

이건 아니에요. 제 생각에는 영구 임대 쪽으로 가야해요. 주택은 사는 것으로 족해야 합니다. 재산 증식의 수단이 되거나 재산의 일부로 생각하면 안 돼요. 의식주로 장난치면 안 됩니다. 의식주는 그냥 의식주여야 합니다. 그래서 가격이 오를 수 있는 지역, 투기가 일어날 수 있는 지역은 사전에 봉쇄하고, 영구임대 주택으로 공급하는 것이 맞고요. 그 이외의 지역 같은 경우, 가격이 많이 안 오를 지역은 분양을 해야 되겠죠. 그런데 서울시와 국토부가 아마도 합의해서 일부 공급하지 않겠나 보지만, 만약에 공급이 안 되면 이번 대책에서 2021년도부터 순차적으로 정부가 330만 제곱미터 이상 되는 미래 신도시를 네 곳 내지 다섯 곳 발표하겠다고 했기 때문에, 직권으로 (그린벨트)해제해서 공급할 가능성은 높습니다. 그런데 서울시는 아닐 것 같아요. 서울과 경기도의 접경 지역, 뭐 이런 곳 아니겠습니까.

-이계민 : 그래서 일부 지역에서는 벌써 또 투기 붐도 일고 있다고 하는데요.

재건축 초과이익 환수금 재개발 재건축에 투자해 ‘도시재생’ 유도

▲권대중 : 이미 서울 지역은 포화상태예요. 택지개발의 한계입니다. 그래서 제가 대안을 내놓는 게, 재건축 초과이익 환수제나 재개발처럼 규제할 것이 아니라 재건축 초과이익 환수제로 걷은 돈을 재건축 시장을 완화시키고 거기서 나오는 개발 이익으로 임대 주택을 짓게 해야 됩니다. 돈으로 가져갈 것이 아니라. 돈으로 가져다 어디다 쓰는지 모르겠습니다. 그래서 저는 도시 재생, 소위 말하는 점점 슬럼화 되는 지역은 새로운 환경으로 바꿔줘야 돼요. 그리고 그들이 다른 곳으로 이사하지 않고 그냥 살 수 있는 재개발 재건축, 도시 재생을 해야 합니다. 그래서 저는 마을운동을 한 13년째 하는데요, 마을운동을 하면서 항상 그들의 의견을 듣습니다. 그게 도시 재생 사업이거든요. 그들의 의견을 듣고 그들이 원하는 바가 무엇인지. 거기에다가 도시 코디네이터나 지도교수들이 화룡점정으로 점을 찍어주는 겁니다. 그래서 그들이 원하는 방향의 창조적 도시를 만들고, 그 속에서 삶의 질을 누릴 수 있는 그런 도시를 만들어야 합니다. 물론 보존적 가치가 없는 지역이나, 저밀도로 되어있는 아파트 지역은 다시 지을 필요가 있어요. 그래서 거기서 나오는 개발 이익은 서울 시민을 위해서 재건축, 재개발 하면서 영구 임대 주택이나, 임대 주택 공급이 타당하다고 봐요.

-이계민 : 여러 가지 큰 정책을 많이 말씀해주셨는데, 우선 당장 궁금한 것은 강남의 집값은 조금 잡힐까 아니겠어요?

강남집값 ‘버블’이지만 단기에 떨어지기는 어려워

▲권대중 : 제가 볼 때는 강남 지역의 평당 5천만원~1억원 버블이라고 봅니다. 이걸 수요 공급에서 희소가치 때문에 가격이 오르는 것이거든요. 정상적으로는 갈 수가 없습니다. 소득 수준 대비 집값이. 그러나 일부 지역이고 이렇게 올라간 가격은 쉽게 떨어지지 않아요.

부동산 가격은 올라갈 때 앞만 보고 달려갑니다. 떨어질 때는 하방 경직성이 있어요. 이게 얼마짜리인데, 이런 상황이죠. 올라간 건 쉬운데, 내려가는 건 뒤를 돌아보기 때문에 쉽게 떨어지지 않아요. 그런데 너무 올라갔던 호가나 이런 것은 떨어지지만, 실제 거래에서는 떨어져도 천천히 떨어져요. 10억 짜리가 20억 짜리가 되면, 분명 15억에 팔아도 5억이 남죠. 그런데도 불구하고 20억짜리여서 19억 주면 안 팔려고 하거든요. 그런데 급한 사람들이 이제 공급량은 많고 매수가 줄어들면, 그땐 가격을 내리겠죠. 그래서 시간이 걸립니다.

-이계민 : 일반 사람들이 가장 관심 있는 것은 앞으로 부동산 시장이 앞으로 어떻게 갈 것이냐, 강남 집값이 떨어질 것이냐 아닐까요?

집값 전망은? 올 금년 말까지는 현상 유지, 전월세는 강세보일 듯

▲권대중 : 제가 볼 때 올라간 집값은 쉽게 안 떨어지지만, 서울은 사람이 모여사는 습성이 있어서, 서울 집값은 강보합을 유지할 것 같고요. 결국 종합부동산세 강화가 9월 13일 나왔는데, 이게 영향을 미치는 것이 내년 12월입니다. 물론 기준은 1월 1일이고 부과 금액은 6월 1일 기준입니다. 그러나 12월 뒤가 되어봐야 알기 때문에 내년 상반기까지는 강보합세 유지할 것 같고요. 정부가 이렇게 공급 시그널을 자꾸 주면, 아마도 호가부터 떨어져서 안정화 될 것 같습니다.

 아주 결정타는 지금은 대출 규제입니다. 그러나 앞으로 어느 정도, 어떻게 공급을 늘리느냐에 따라서 집값 향방은 달라질 것 같아요. 당분간은 올 금년 말까지는 강보합세 유지가 될 것 같고요. 덩달아 전월세 시장도 강세를 나타낼 확률이 높아요. 왜냐하면 임대 주택 등록 활성화로 들어간 집들은 매물로 안 나와요. 그러니 물량도 줄게 되는 것도 있고요. 장기적으로 봤을 때, 주택 시장은 안정화 되는 것이 맞아요. 주택은 투기 대상도 아니고요. 이번 정부가 차라리 정책을 여덟 번 규제할 것이 아니라 가만히 놔뒀으면 어떨까, 하는 생각도 없지 않아 해요. 이제 올려놓고 이렇게 공급 대책을 내놓은 것이 아쉬움이 있죠.

-이계민 :그런데 가격만 떨어 뜨릴려면 쉽죠. 다만 전체적인 경제에 미치는 영향까지 생각해야 하니까 어렵지요.

부동산 거래 위축되면 경기에 악영향, 넘치는 시중 돈 갈 곳 찾아줘야

▲권대중 :  부동산 시장이 침체되면 소비가 줍니다. 그리고 경제도 발목 잡죠. 그래서 어느 정도는 활성화시켜야 해요. 그 어느 정도라고 하는 것이 도매물가 상승률 정도. 은행 금리보다 물론 높죠. 그 정도는 활성화 시켜야 하는데 가장 큰 원인은 공급 부족과 유동자금이 너무 많은 거예요. 그걸 빨리 실물경제로 돌려야 합니다. 주식에 투자하거나 제조업 또는 설비 투자로 갈 수 있도록 정부가 유도해야 됩니다. 법인세를 낮추든, 경제 활성화를 시키든, 규제만 할 것이 아니라.

-이계민 : 특별히 또 강조하실 말씀 없으시나요?

규제가 능사 아니다. 정부가 서민들 편에서 영구임대주택에 관심 가져야

▲권대중 : 저는 항상 국민들 편이고, 시민들 편이고, 서민들 편이어서 정부가 이번에 공급하는 주택들, 특히 가격이 오를 지역은 영구 임대 주택을 공급했으면 좋겠다. 그래야 주변 지역의 집값을 안정화시킬 수 있다는 것을 강조하고 싶습니다. 물론 규제가 능사는 아닙니다. 분명히 정책은 시장을 이길 수 없습니다.

-이계민 : 교수님의 여러 가지 좋은 의견, 정책 당국자들이 받아들여 시장이 안정화 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다. <ifs POST>

▲ 권대중  명지대학교 부동산대학원교수, (사)대한부동산학회 이사장
▲ 이계민 국가미래연구원 연구위원 <진행>
<대담일시 : 2018.9.21.>

-이계민 : 정부는 오늘 수도권 주택 공급 확대 대책을 발표했습니다. 지난 9.13 대책의 후속 조치로 보이는데 과연 이런 대책으로 비상식적인 그런 집값을 잡을 수 있는지 참 궁금합니다. 오늘은 권대중 명지대 교수님을 모시고 부동산 시장의 이모저모와 앞으로의 전망에 대해서 알아보겠습니다.

정부가 주택공급대책 내놓았다는 것은 주목할 만

오늘은 수도권 공급 대책, 공급 확대 정책을 주축으로 하는 내용이 발표됐는데 어떤 내용이 주로 있고 또 어떤 의미가 있는지 그것부터 설명해주시면 고맙겠습니다.

▲권대중 : 오늘 나온 대책은 지난 8월 27일의 8.27 대책 후속 대책입니다. 8.27 대책은 딱 두 마디로 말해서 규제와 공급을 동시에 내놓는 투 트랙 작전이었습니다. 그 이후에 15일 만에 9.13 대책을 내놓았습니다. 9.13 대책은 규제 대책입니다.

 9.13대책은 역시 두 가지로 말씀드리면 종합 부동산세 강화와 대출 규제였습니다. 여기에 이어서 공급 대책이 그 당시에 나올 줄 알았는데 안 나왔거든요.

오늘 비로소 정부가 공급 대책을 내놓았습니다. 이 8.27 대책에서 미니신도시 30곳에 30만 가 구 공급하겠다고 했는데 오늘 몇 만 가구 나왔는지 아십니까. 35,000가구 내놓았습니다. 그러니까 결국에는 30만 가구가 35,000가구로 줄은 건 아니지만 1차적인 35,000 가구는 한 마디로 서울 시내 집값을 잡기는 역부족이다,

 단지 이제 최근에 서울의 집값이 조금 안정세로 돌아가는 분위기가 나타나고 있는데 그것은 9.13 대책에서 대출 규제가 영향을 주는 것 같습니다. 9.13 대책에서 종합 부동산세 강화는 내년 12월에 부과하는 것입니다. 부과돼봐야 얼마나 영향을 주는지 알 수 있거든요.

올 가을, 내년 봄에는 9.13 대책의 영향이 크지 않은데, 당장 효과는 1가구 1주택 이상도 일단은 대출 전면금지입니다. 시청자분들께서 1가구 1주택은 그렇지 않다고 얘기하는데, 그렇지 않습니다. 전출을 가거나 특별한 목적이 있어야 합니다. 아픈 부모를 봉양하거나 이럴 때 괜찮지만, 원칙적으로 금지입니다. 집이 있으면 대출은 안 되는 거죠. 이게 바로 시장에 영향을 준 것이고요.

서울 시내 11곳 등 총 17개 신규택지조성 대상지역 공개

그 후속 대책으로 나왔던 오늘 대책은 서울 시내의 11곳을 개발하는데 그중에서 가장 큰 곳이 바로 성동구치소 그다음에 개포동 일부 지역인데요, 다 합쳐서 10,000가구밖에 안 됩니다. 지난 8월 27일 통계청에서 발표한 자료에 의한 자료에 따르면 서울 시내에 약 3,949,000가구가 산다고 합니다. 그런데 그중에 주택 수는 약 2,867,000가구 밖에 안 됩니다. 근데 이 2,867,000가구 중에는 1가구, 2주택, 3주택도 있지 않습니까. 그래서 실질 주택 공급률이 48%, 47% 밖에 되지 않습니다. 반이 집이 없습니다. 여기에 1천만 명이 살고 여기에 400만 가구 가까이 사는데 1만 가구는 너무 작지 않습니까. 그러나 수도권 지역에 또 공급한 것이 있어요. 25,000 가구. 수도권 지역은 성남시라든지 광명시 같은 곳은 강남에 영향을 줄 거예요. 그러나 의왕이라든지, 시흥이라든지 하는 지역은 영향을 덜 줄 거예요. 특히 의정부 같은 경우는 강남 집값에 영향이 없습니다. 의정부에 공급한다고 강남 사람들이 갈까요.

서울 시내의 집값 안정에는 분명하게 역부족

그래서 이번 대책은 일단 정부가 이제 그동안 8번의 큰 대책을 내놓으면서 규제 정책으로 갔는데 공급도 병행하겠다고 시그널을 준 것뿐이지, 공급 대책으로써 충분하지 않다. 역부족이다. 그래서 이 공급 대책이 서울 시내의 집값 안정에는 분명하게 역부족입니다.

-이계민 : 그동안 대책이  8번이나 나왔습니까?

▲권대중 : 설명해드릴까요? 박근혜 정부가 물러난 이후에 지난해 5월 9일 문재인 정부가 들어서고 나서 44일 만에 낸 대책이 있습니다. 이것이 6.19 대책입니다. 이 대책이 규제 대책이어서 이번 진보 정당인 민주당이 집권한 이후에, 부동산 시장은 계속 규제로 갈 것이다, 예측은 했어요. 저도 칼럼을 썼고요. 이 당시 6.19 대책은 바로 분양권 전매 금지와 대출 규제, 그리고 재건축 시장 규제였는데요. 또 40일 만에 나온 대책이 말도 많고 탈도 많은 8.2 대책입니다. 투기 과열 지구로 서울시내 25개구를 전부, 지정했고 11군데가 투기지역으로 지정됐죠. 조정 대상 무역도 8군데나 수도권에 지정을 했고요. 부산도 역시 마찬가지로 지정이 됐는데, 이후에 9.5 대책, 10.29 대책, 11.29 대책, 12.3 대책, 금년도 들어서 2월 20일 재건축 안정화대책부터 8번의 대책이 나왔는데, 그 중 딱 한 번이 공급 대책입니다. 7번의 규제 정책이었죠. 그거 딱 한 번의 공급 정책이라고 하는 것이 지난 해 11월 29일에 나온 주거 복지 로드맵입니다. 이게 청년 주택이나 1인 가구나 신혼부부희망주택처럼 정부가 100만 가구 주택 공급을 하겠다고 발표했어요.

가격 다 오르고 난뒤 공급대책, 너무 늦었다.

그래서 제가 뭐라고 얘기했냐면 “계획은 대단하다 그러나 실천이 중요하다” 그랬어요. 그런데 그 뒤로 실천한 게 없었습니다. 지난 해 11월 29일부터 지금까지 공급대책이 없다가 가격이 다 오르고 난 다음에 공급대책을 내놓은 겁니다. 너무 아쉽지 않나요. 늦은 거죠. 가격을 올려놓고 공급대책이 나왔기 때문에 조금 아쉬운 감이 있어요. 하지만 공급을 하겠다는 의지 하나 이것을 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

세금 올려 부동산가격 안정은 역부족…되레 집값 못 떨어지게 ‘발목’

▲권대중 : 그렇죠. 우선 조세로 부동산 시장을 잡기란 역부족입니다. 왜냐하면 세금보다 부동산 가격이 더 많이 오르거든요. 문제는 집값이 하락하면 하반기에는 하향 안정성으로 가야 하는데 조세가 발목을 잡습니다. 집값이 떨어지는데 세금도 많이 낸다면 안 사요. 그렇게 되면 건설 경기가 침체되고 부동산 전반이 침체 되면 지역 경제뿐만 아니라 국가 경제도 영향을 줄 수가 있습니다. 그래서 이전 정부들이 경제가 어려울 때마다 경기부양책으로 사용한 게 부동산 시장이었거든요. 거꾸로 부동산 시장이 죽으면 지역 경제나 국가 경제도 발목을 잡을 수 있지요. 국제경제에서 미국과 중국이 다투고 있고 일본도 역시 마찬가지고 우리도 영향권에 있잖아요. 이런 상황에서 부동산 시장, 건설 시장마저 침체된다면 경제 성장에는 상당한 타격을 줄 수 있습니다.

-이계민 : 그렇죠. 그래서 역대 정부들이 다 어떻게 보면 언론이나 이런 곳에 얘기하기 좋게 냉온탕 정책이었다고 비판들을 하죠.

정부의 정책이 절대 시장을 이길 수 없는데, 이번 정부는 시장을 이긴다고 생각

▲권대중 : 중요한 것은 정부의 정책이 절대 시장을 이길 수 없는데, 이번 정부가 정책이 시장을 이긴다고 생각하는 것 같아요. 이게 첫 번째 문제고 두 번째는 가격이 오르는 원인이 있습니다. 딱 두 가지 아닙니까. 공급이 부족하면 가격이 올라요. 두 번째는 수요가 많아도 오릅니다. 수요는 두 가지로 분류해서 유효 수요가 많으면 오릅니다. 단지 수요는 수요인데 향후에 돈을 벌어 집을 사겠다고하는 것은 잠재수요예요. 그러니까 기꺼이 나 지금 살 수 있어, 이게 유효수요인데, 유동 자금이 6월 말 기준으로 1,117조라고 하죠. 너무 많아요. 그러니까 집을 살 수 있는 여력이 있는 사람들이 많다 보니까 유효 수요가 많은 것이죠. 가격이 오르는 것은 공급이 부족하고 수요가 많은 것인데 이 두 가지 중에 하나를 해결해야 해요.

지금까지는 규제정책으로 일관…이제는 임대사업자 혜택도 축소

그런데 이 정부가 8번의 대책을 내놓으면서 이제 공급 대책을 내라, 지금까지는 공급도 안 하고 수요도 억제하는 정책을 썼거든요. 그러니까 주택 시장은 비정상적으로 왜곡된 현상이 나타나는 거예요. 비근한 예로 지난해 12월 13일 정부가 두 마리 토끼를 잡으려고 내놓은 대책이 있어요. 이게 뭐냐면 임대 주택 등록 활성화 방안입니다. 다시 말하면 음성적인 임대 주택 시장을 양성화 시키는 이면에 전월세 시장을 안정화 시키겠다고 내놓은 대책입니다.

그런데 너무 임대 주택 등록 사업자에게 혜택을 많이 줬어요. 등록만 하면 종합 부동산세도 안 내고 양도세 증여도 안 하고, 그러니까 너도나도 집 마련하겠다고 했는데 어차피 혜택을 받는 것 두 가구, 세 가구까지 등록을 하면 좋은데 더 산 거예요. 대출도 80%를 해줬거든요. 어차피 세제 혜택 주는 데다가 나중에 10년, 8년 후에 매각할 때 매각 차익이 발생하잖아요. 매각 차익에 대해서는 양도세의 중과세를 벗어날 수 있으니까 여러 채 주택을 사다보니까 집값이 올라간 거죠. 그런데 문제는 이렇게 임대 주택 등록을 하면 못 팔아 먹습니다. 임대 주택 기한 내에는 팔 수가 없습니다.  팔려면 임대 주택 사업자에게 팔아야 해요. 그러면 무슨 문제가 발생해요. 시중에 재고 주택 물량이 줄어드는 거예요. 그러면 결국에 무주택자들이 집을 사려고 하면 재고 주택 물량이 적어지니까 결국은 어디로 가요, 분양 시장으로 가죠. 그래서 하남시가 30:1, 안양 동안구가 50:1, 55:1 이었죠. 그래서 정부에서 볼 때 또 과열되는 구나, 이렇게 생각하고 광명시까지 투기과열로 또 묶어버리는 거예요.
그래서 정부가 정책을 내놓을 때, 시장을 분명히 읽고 미래예측을 해야 하는데 단발성으로 규점을 하지 않았나.

서울에 집착 말고, 지방부동산 시장도 살리는 수요분산책 강구해야

그래서 저는 가장 좋은 방법을 두 가지 제가 제안한다면 공급을 할 수가 없다면 수요를 분산하는 정책을 써야 되고, 서울만 잡을 것이 아니라 지방 경제가 어려운 것을 살릴 수 있는 대안, 지방 경제 지금 현재 미분양도 늘어나고 지금 현재 부동산 시장이 엉망이거든요, 이걸 살릴 수 있는 대안을 내야 하겠다. 예를 들면 2008년도 리만 브라더스 사태가 벌어지고 난 이후에 우리나라는 공급량이 늘기 시작했습니다. 그 이유가 2009년도 1월 1일부터 분양가 상한제를 적용한다고 해서 모든 건설사가 부동산값 통제를 안 받으려고 2008년도 말까지 막 밀어내기로  내놓았어요. 그래서 2009년도 1월 달 무슨 일이 벌어졌냐면, ‘불 꺼진 창’ 미분양 아파트가 16만 7000세대가 됐어요. 그래서 정부가 급기야 특단의 제안을 내놓았죠. 2009년도 2월 12일 미분양 아파트를 그 해 연말까지 매입하는 경우에는 취득세 50% 감면 혜택, 양도세 5년간 면제. 그러니까 대단한 대책을 내놓았어요. 그래서 미분양 주택이 소진 됐어요.

-이계민 : 지금은 어떤가요? 지금도 미분양 많지 않습니까?

‘죽으면 살리고, 또 살아나면 죽이는’ 롤러코스터 정책은 이제 “그만”

▲권대중 : 6만 가구 가까이 됩니다. 통상적으로 우리나라 주택 시장에 1,980만 가구 정도가 있는데요, 미분양 주택이나 재고 물량 주택이 보통 한 2만~3만 가구 되어야 합니다. 지금은 약간 많은 편입니다. 그러나 우려할 정도는 아닙니다,

그러나 지방경제 활성화를 위해서는 대책을 내놓을 필요가 있어요. 어쨌든 경기가 죽으면 살리고, 또 살아나면 죽이는 이런 롤러코스터 같은 정책은 이제는 좀 지양해야 해요. 이제는 중장기적 계획을 내놓고 시장 안정화로 가야 합니다. 이번 정부한테 꼭 당부하고 싶은 것은 그거에요, 중장기적 미래를 내다보는 부동산 정책이 필요하다.

-이계민 : 조금 더 구체적인 정책을 말씀해 주실 수 있으신가요?

부동산 대책 정답 없어…지역별 특성 감안한 맞춤형 정책 절실

▲권대중: 부동산 시장은 여러 가지 자연적인 특징이 있지만, 지리적인 위치의 고정성이 있습니다. 강남 집값이 비싸다고 지방 땅을 가져올 수 없잖아요. 그래서 지역마다 부동산 시장이 달라요. 어디는 활성화되고 어디는 침체되고. 이걸 우리가 ‘지역적 시장’, ‘국지적 시장’이라고 말을 하고 전체의 시장을 우리가 ‘불완전한 시장’이라고 이야기해요. 그래서 부동산 시장은 정답이 없습니다. 그래서 지역 시장을 잘 이해하고 그 지역에 맞는 수요 공급과 그 지역에 맞는 대책을 내놓아야 합니다. 이걸 우리가 ‘맞춤형 정책’이라고 이야기해요. 그래서 지역별로 맞는 정책 ,그러면서도 소득수준에 맞는 정책, 계층별이라고 하거든요. 그다음에 이제 물건별로, 어디는 아파트가 부족한지, 어디는 단독주택이 부족한지 물건별로 대책을 다 각각 판단하고 대책을 내놓지 않으면 안 됩니다. 예를 들어서 강남 지역에 30평, 40평 50평 주택이 분양이 잘 되거든요. 그런데 지방에 갔다가 50평, 100평을 분양하면 분양 안 되거든요. 그러니 지역 경제를 이해하고 그 지역에 맞는 정책을 하나하나 써 나가야 해요. 그러나 전반적인 주택공급과 인구 감소를 대비해서 주택의 중장기 로드맵은 가지고 가야 됩니다.

-이계민 : 이번 대책 중에 가장 관심을 끌었던 게 그린벨트 해제 문제 아닙니까. 이번에 대책에서는 그린벨트 해제는 안 하고 서울시에서 제시한 대안을 받아들여서 오늘 발표한 것 같은데요.

 제 기능 못하는 그린벨트는 풀어 영구임대주택 공급 ‘바람직’

▲권대중 : 아무래도 서울시와 국토 교통부가 협의를 해 나갈 겁니다. 그린벨트는 영국의 제도입니다. 도시의 무분별한 확산을 방지하기 위해 만든 대책인데 우리나라가 70년대 초에 국토위원관리법을 만들면서 도입됐거든요. 참 좋은 정책입니다. 서울 주변 지역의 녹지는 서울 사람들과 수도권 사람들의 허파입니다. 깨끗한 공기를 공급하잖아요. 그래서 저도 그린벨트를 해제해서 공급하는 것은 반대입니다.

그러나 그린벨트 내에서도 녹지가 없는 부분이 있어요. 농지로써 농지의 효율성을 다 하지 못하는 부분. 또 잡종지 상태로 무분별하게 개발되는 지역. 이런 지역을 한 데 묶어서 임대 주택을 공급할 필요가 있어요. 정부가 공급하는 지역 중에서 성동 구치소나 개포동 같이 아주  자리가 좋은 경우에는 분양하면 안 돼요. 이건 분양하면 로또가 됩니다. 서민들이 분양 받는 순간 중산층이 되어 버립니다.

이건 아니에요. 제 생각에는 영구 임대 쪽으로 가야해요. 주택은 사는 것으로 족해야 합니다. 재산 증식의 수단이 되거나 재산의 일부로 생각하면 안 돼요. 의식주로 장난치면 안 됩니다. 의식주는 그냥 의식주여야 합니다. 그래서 가격이 오를 수 있는 지역, 투기가 일어날 수 있는 지역은 사전에 봉쇄하고, 영구임대 주택으로 공급하는 것이 맞고요. 그 이외의 지역 같은 경우, 가격이 많이 안 오를 지역은 분양을 해야 되겠죠. 그런데 서울시와 국토부가 아마도 합의해서 일부 공급하지 않겠나 보지만, 만약에 공급이 안 되면 이번 대책에서 2021년도부터 순차적으로 정부가 330만 제곱미터 이상 되는 미래 신도시를 네 곳 내지 다섯 곳 발표하겠다고 했기 때문에, 직권으로 (그린벨트)해제해서 공급할 가능성은 높습니다. 그런데 서울시는 아닐 것 같아요. 서울과 경기도의 접경 지역, 뭐 이런 곳 아니겠습니까.

-이계민 : 그래서 일부 지역에서는 벌써 또 투기 붐도 일고 있다고 하는데요.

재건축 초과이익 환수금 재개발 재건축에 투자해 ‘도시재생’ 유도

▲권대중 : 이미 서울 지역은 포화상태예요. 택지개발의 한계입니다. 그래서 제가 대안을 내놓는 게, 재건축 초과이익 환수제나 재개발처럼 규제할 것이 아니라 재건축 초과이익 환수제로 걷은 돈을 재건축 시장을 완화시키고 거기서 나오는 개발 이익으로 임대 주택을 짓게 해야 됩니다. 돈으로 가져갈 것이 아니라. 돈으로 가져다 어디다 쓰는지 모르겠습니다. 그래서 저는 도시 재생, 소위 말하는 점점 슬럼화 되는 지역은 새로운 환경으로 바꿔줘야 돼요. 그리고 그들이 다른 곳으로 이사하지 않고 그냥 살 수 있는 재개발 재건축, 도시 재생을 해야 합니다. 그래서 저는 마을운동을 한 13년째 하는데요, 마을운동을 하면서 항상 그들의 의견을 듣습니다. 그게 도시 재생 사업이거든요. 그들의 의견을 듣고 그들이 원하는 바가 무엇인지. 거기에다가 도시 코디네이터나 지도교수들이 화룡점정으로 점을 찍어주는 겁니다. 그래서 그들이 원하는 방향의 창조적 도시를 만들고, 그 속에서 삶의 질을 누릴 수 있는 그런 도시를 만들어야 합니다. 물론 보존적 가치가 없는 지역이나, 저밀도로 되어있는 아파트 지역은 다시 지을 필요가 있어요. 그래서 거기서 나오는 개발 이익은 서울 시민을 위해서 재건축, 재개발 하면서 영구 임대 주택이나, 임대 주택 공급이 타당하다고 봐요.

-이계민 : 여러 가지 큰 정책을 많이 말씀해주셨는데, 우선 당장 궁금한 것은 강남의 집값은 조금 잡힐까 아니겠어요?

강남집값 ‘버블’이지만 단기에 떨어지기는 어려워

▲권대중 : 제가 볼 때는 강남 지역의 평당 5천만원~1억원 버블이라고 봅니다. 이걸 수요 공급에서 희소가치 때문에 가격이 오르는 것이거든요. 정상적으로는 갈 수가 없습니다. 소득 수준 대비 집값이. 그러나 일부 지역이고 이렇게 올라간 가격은 쉽게 떨어지지 않아요.

부동산 가격은 올라갈 때 앞만 보고 달려갑니다. 떨어질 때는 하방 경직성이 있어요. 이게 얼마짜리인데, 이런 상황이죠. 올라간 건 쉬운데, 내려가는 건 뒤를 돌아보기 때문에 쉽게 떨어지지 않아요. 그런데 너무 올라갔던 호가나 이런 것은 떨어지지만, 실제 거래에서는 떨어져도 천천히 떨어져요. 10억 짜리가 20억 짜리가 되면, 분명 15억에 팔아도 5억이 남죠. 그런데도 불구하고 20억짜리여서 19억 주면 안 팔려고 하거든요. 그런데 급한 사람들이 이제 공급량은 많고 매수가 줄어들면, 그땐 가격을 내리겠죠. 그래서 시간이 걸립니다.

-이계민 : 일반 사람들이 가장 관심 있는 것은 앞으로 부동산 시장이 앞으로 어떻게 갈 것이냐, 강남 집값이 떨어질 것이냐 아닐까요?

집값 전망은? 올 금년 말까지는 현상 유지, 전월세는 강세보일 듯

▲권대중 : 제가 볼 때 올라간 집값은 쉽게 안 떨어지지만, 서울은 사람이 모여사는 습성이 있어서, 서울 집값은 강보합을 유지할 것 같고요. 결국 종합부동산세 강화가 9월 13일 나왔는데, 이게 영향을 미치는 것이 내년 12월입니다. 물론 기준은 1월 1일이고 부과 금액은 6월 1일 기준입니다. 그러나 12월 뒤가 되어봐야 알기 때문에 내년 상반기까지는 강보합세 유지할 것 같고요. 정부가 이렇게 공급 시그널을 자꾸 주면, 아마도 호가부터 떨어져서 안정화 될 것 같습니다.

 아주 결정타는 지금은 대출 규제입니다. 그러나 앞으로 어느 정도, 어떻게 공급을 늘리느냐에 따라서 집값 향방은 달라질 것 같아요. 당분간은 올 금년 말까지는 강보합세 유지가 될 것 같고요. 덩달아 전월세 시장도 강세를 나타낼 확률이 높아요. 왜냐하면 임대 주택 등록 활성화로 들어간 집들은 매물로 안 나와요. 그러니 물량도 줄게 되는 것도 있고요. 장기적으로 봤을 때, 주택 시장은 안정화 되는 것이 맞아요. 주택은 투기 대상도 아니고요. 이번 정부가 차라리 정책을 여덟 번 규제할 것이 아니라 가만히 놔뒀으면 어떨까, 하는 생각도 없지 않아 해요. 이제 올려놓고 이렇게 공급 대책을 내놓은 것이 아쉬움이 있죠.

-이계민 :그런데 가격만 떨어 뜨릴려면 쉽죠. 다만 전체적인 경제에 미치는 영향까지 생각해야 하니까 어렵지요.

부동산 거래 위축되면 경기에 악영향, 넘치는 시중 돈 갈 곳 찾아줘야

▲권대중 :  부동산 시장이 침체되면 소비가 줍니다. 그리고 경제도 발목 잡죠. 그래서 어느 정도는 활성화시켜야 해요. 그 어느 정도라고 하는 것이 도매물가 상승률 정도. 은행 금리보다 물론 높죠. 그 정도는 활성화 시켜야 하는데 가장 큰 원인은 공급 부족과 유동자금이 너무 많은 거예요. 그걸 빨리 실물경제로 돌려야 합니다. 주식에 투자하거나 제조업 또는 설비 투자로 갈 수 있도록 정부가 유도해야 됩니다. 법인세를 낮추든, 경제 활성화를 시키든, 규제만 할 것이 아니라.

-이계민 : 특별히 또 강조하실 말씀 없으시나요?

규제가 능사 아니다. 정부가 서민들 편에서 영구임대주택에 관심 가져야

▲권대중 : 저는 항상 국민들 편이고, 시민들 편이고, 서민들 편이어서 정부가 이번에 공급하는 주택들, 특히 가격이 오를 지역은 영구 임대 주택을 공급했으면 좋겠다. 그래야 주변 지역의 집값을 안정화시킬 수 있다는 것을 강조하고 싶습니다. 물론 규제가 능사는 아닙니다. 분명히 정책은 시장을 이길 수 없습니다.

-이계민 : 교수님의 여러 가지 좋은 의견, 정책 당국자들이 받아들여 시장이 안정화 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다. <ifs POST>