[까TALK] <대담> ‘재건축 초과이익환수제·보유세’ 강남 집값 잡을 수 있나? > 김광두의 1년 후

▲ 권대중 명지대 부동산학과 교수,(사)대한부동산학회 이사장

▲ 황희만 전 MBC부사장

 ◈녹화 일시 : 2018.2.7.10:00시

‘재건축 초과이익 환수제’ 역효과 우려

- 황희만 :서민 생활 중에서도 가장 중심이 되는 것이 집값입니다. 또 집값하면 아무래도 사람들에게 가장 관심 받는 곳이 서울의 강남 집값 아니겠습니까? 지금 강남 집값은 어떤가요?

▲ 권대중 : 작년 5월 9일에 문재인 대통령이 취임했죠. 문재인 정부는 지금까지 계속 강남 집값만 가지고 규제를 했는데 그래서인지 거래는 멈춘 상태이고 가격은 하락하지 않고 있습니다. 한국감정원이나 국민은행에서 발표한 지난 1월 데이터를 보면 여전히 0.07%정도 오르고 있고요. 특히 가장 많이 오른 지역은 송파구입니다. 지난주까지만 0.8% 올랐고요, 강남뿐만 아니라 양천구까지도  전반적으로 상승세에 있습니다. 물론 거래는 예전과 같이 잘 이루어지진 않고요.

- 황희만 : 그래서 아파트값이 오르니까 정부가 지난해 여러 정책을 내놓고 있지 않습니까? 지난 연말에는 재건축 초과이익 환수제를 실시하겠다고 했는데, 그러면 집값이 잡힐까요?

▲ 권대중 : 재건축 초과이익환수제는 그동안 시행이 연기됐다가 지난해 연말 연기조치가 끝나  금년도 1월 1일부터 전면 재시행 되고 있는 제도입니다. 우선 어떻게 부담금이 매겨지는지 초과이익환수율을 들여다볼 필요가 있습니다. 이것은 재건축을 추진하는 추진위원회 단계에서 준공시점까지의 집값 상승분에서 정상지가 상승분은 빼고, 재건축에 들어간 비용도 뺀 나머지 부분에 대해서 부과되는 부담금입니다. 물론 세대별로 3천만 원 이하가 남으면 부담금은 물리지 않고요. 세대별로 그 이상으로 1억 1천만 원이 넘으면 부담금이 전체 금액의 최고 50%까지 물릴 수 있습니다.

이러한 부담금에는 여러 가지 문제가 있습니다. 

첫째, 재건축을 추진하는 추진단계의 종전 부동산가격이 시가(時價)가 아니고 공시(公示)가격 기준입니다. 그러다보니 시가 반영률이 60%밖에 안 되는데, 반면 준공시점인 종후가격(공사가 끝난 이후의 가격)은 시가입니다. 분양가격이 시가거든요. 그러다 보니 기준이 다를 뿐만 아니라 가격차의 간극이 더 벌어지죠. 

 둘째, 미실현 이익에 대한 과세라는 논란이 있는데요. 제 개인적 의견은 일부는 미실현 이득이 맞습니다. 왜냐하면 추진 단계에서는 토지 소유자 또는 조합원들이 재건축을 하겠다고 도장만 찍어주고 보통 2~4년 가거든요. 조합인가를 받고, 사업 승인을 받고, 건축 허가를 받고 그 다음 관리처분 단계까지는 소비자들은 모릅니다. 몇 년 지나가거든요. 그것도 역시 집값 상승분에 대해서 부담금을 물려야 하는데 사실은 전반적인 재건축 기간 동안 가장 많이 소요하는 기간이 바로 그 기간입니다. 공사는 보통 2~3년밖에 안가거든요. 이주를 하고 철거하면서, 착공 한 뒤, 공사하는 기간 동안은 개발을 했다고 볼 수 있는데 세금은 그 이전까지 전부 물리기 때문에 문제가 있다는 생각이 듭니다.

셋째, 거주하고 있던 사람들이 자기 집은 새롭게 짓기는 하지만 갑작스럽게 부담금이 1억~3억 원이 나온다면, 준비된 돈이 없기 때문에 집을 팔고 나가야하는 문제가 생깁니다. 

- 황희만 : 그러니까 집값을 떨어뜨리기 위해서 일부러 그렇게 한 것 아닌가요?

▲ 권대중 : 그렇습니다. 그러나 정부의 의도와 반대로 갈 수도 있거든요. 그래서 이 부담금을 물림으로써 오히려 강남지역의 집값이 양극화되지 않겠느냐는 생각이 듭니다. 부담금을 지난해까지 물지 않았던 단지는 가격이 더 오르고, 앞으로 부담금이 배상되는 아파트 가격은 오히려 사업이 지연돼서 슬럼화 되거나, 낡은 아파트에서 그냥 거주해야하는 문제가 생길 수 있습니다. 

작년 연말까지 관리 처분 인가 받은 조합은 “면제”

- 황희만 : 그러니까 초과이익 환수제는 작년에 이미 시행된 재건축단지는 해당 안 되고, 올해부터 하는 재건축단지에 부과한다는 얘기죠? 

▲ 권대중 : 그런데 문제는 지난해 관리처분 인가를 신청한 단지는 이것을 다 피해갈 수 있는 것으로 잘못알고 있습니다. 작년 연말까지 관리 처분 인가를 신청한 단지가 재건축 초과이익환수제를 피해가는 것이 아니고, 인가를 받았어야 합니다. 

-황희만 : 신청만 했다면 안 되는 건가요?

▲ 권대중 : 그렇죠. 인가를 못 받으면 다시 원상 복귀되는 거죠. 초과한수제의 대상이 됩니다. 

- 황희만 : 그렇다면 상당수가 인가를 못 받았으면...

▲ 권대중 :  그러면 주민들 간의 갈등이 있을 수 있습니다. 이것을 피해가기 위해서 신청을 했는데, 절차를 밟아서 정리해서 주민들의 의견을 반영해서 신청했어야 하는데, 일단 신청하고 본 거죠. 변경신청을 들어가는 경우도 있고, 이것이 인가를 받는 과정에 문제가 되면, 재건축 추진과정에 갈등이 일어날 수 있죠.

- 황희만 : 초과이익환수제에 대해서 언론에서 여러 가지 얘기가 있습니다, 과연 이것이 헌법정신에 맞는 건가? 위헌성 여부는 없습니까?

▲ 권대중 : 지금 아마도 강남지역 몇 단지가 위헌심판 신청을 낸 것으로 알고 있습니다. 아까 말씀드린 대로 미실현 이익에 대한 과세라는 문제가 있습니다. 개발행위를 하지 않았는데도 불구하고 부담금을 물리기 때문에 문제가 있다고 주민들은 생각하고 있고요. 일부 학자들이나 변호사들도 이것을 미실현 이익에 해당된다고 얘기하고 있습니다. 

 대법원 판결이 다시 한 번 나와야 한다고 생각합니다만 먼저 법률을 만들었을 때 취지를 더듬어볼 필요가 있습니다. 노태우 정부 당시에 토지 공개념을 도입하면서 불로소득, 소위 말하는 토지공개념 제도로 도입된 법률이 세 가지가 있습니다. 그 첫째가 바로 토지초과이득세가 있죠. 택지를 분양 받고 나서 개발하지 않으면, 주변지역이 개발되면 지가가 상승한 이후에 토지가격이 올라간 상태에서 매각을 하면 개발이득이 생기죠. 개발하지 않았는데도 불구하고 이득이 생길 때 부과하는 세금이 있었고요. 두 번째는 택지소유상한에 대한 법률이 있었습니다. 대지가 200평이 넘고 건평이 100평 가까이 되면 중과세 한 적이 있습니다. 마지막으로 개발이익환수에 대한 법입니다. 개발을 함으로써 이익이 발생하면 거기에 응당한 사회적 책임을 묻는, 부담금을 물린 적이 있는데요. 이것이 2004년도에 모두 대법원에서 위헌판결을 받았습니다. 

‘토지 공개념’ 3법 위헌판결로 노무현정부가 부담금 성격으로 도입

 그래서 법이 다 없어졌는데 노무현 정부가 들어서면서 2006년도에 다시 세금적 성격이지만 세금이 아닌 부담금 성격으로 만든 것이 재건축 초과이익환수제입니다.  이것은 엄밀히 말하면 부담금입니다. 재건축을 하면서 인근지역의 교통 유발이나 인구 유발이나, 여러 가지 환경유발 때문에 물리는 부담금이라고 봐야합니다. 그래서 위헌 판결을 피해갔다고 보고, 행정법원도 적법 판결을 한 적 있습니다. 그러나 엄밀히 말하면 세금 아니냐는 얘기가 있기 때문에 미실현 이익에 대한 과세 아니냐며 강남 일부 사람들이 헌법소원을 내는 것 같습니다. 

- 황희만 : 초과이익환수제는 재건축을 해서 준공이 돼서 입주하는 시점에 내는 겁니까? 매매할 때 내는 겁니까?

▲ 권대중 : 입주할 때 내는 겁니다. 예를 들어 황희만 씨가 재건축 아파트를 갖고 있다가 관리처분인가 시점쯤에 팔았거나, 아니면 관리 처분 인가 이후에 팔수도 있습니다. 팔고 나갔는데, 많이 올랐겠죠. 그 다음에 산 사람은 짦은 기간에 재건축 아파트를 샀어요. 준공이 되면, 자신은 해당되지 않지만, 추진위 구성단계부터 가격이 많이 올랐었겠죠. 그러면 집값이 오른 것에 대한 세금을 냅니다. 이것은 조합에 부과되는데 조합이 모든 조합원한테 n분의 1로 부과합니다. 

- 황희만 : 그러면 처음부터 시작해서 끝까지 가는 사람은 많은 이익을 봤으니까 n분의 1로하면 상대적으로 돈을 적게 내는 건가요?

▲ 권대중 : 아니죠. 처음부터 집을 가지고 있다가 재건축이 준공될 때까지는 이익이 많으니까 내겠죠. 그러나 중간에 팔고나간 사람은 세금을 안 내고 나가는 겁니다. 

- 황희만 : 상대적으로 나중에 매입한 사람은 많이 내고, 처음에 나가는 사람은 적게 내는 결과가 아닌가요?

▲ 권대중 : 중간에 매매해서 들어간 사람은 과거에 갖고 있지 않았으면서도 과거의 상승분까지 물어야하는 불합리한 점을 가지고 있습니다. 

- 황희만 : 이런 초과이익환수제가 실시된다면 과연 얼마 정도의 환수금을 내야하는지 계산이 어떻게 될까요?

▲ 권대중 : 규모의 경제에 따라 다른데, 강남 지역의 경우 규모가 크거나 면적, 단지가 큰 거죠. 교통이나 입지조건이 좋은 단지는 상당한 개발이익이 있을 수 있습니다. 부동산 가치는 미래가치가 있기 때문에 현재 가치가 높이 상승하는 것인데, 특히 재건축 단지 같은 경우는 5층, 10층, 20층 정도로 늘어나는 부분이 많기 때문에. 또 새로운 아파트로 환경이 바뀌어서 가격이 높아지는데요. 강남 지역 같은 경우 상당수 재건축 초과이익환수제에 해당한다고 보고 물린다면 1억 이상, 많게는 4억~5억까지 나온다고 보고 있습니다. 

- 황희만 : 집도 팔지 않았는데요. 

▲ 권대중 : 그러니까 통상적으로 개발부담금 처럼 재건축 초과이익부담금을 준비하지 않은 사람들은 결국 대출을 받아서라도 내거나, 집을 팔아야하는 문제가 생기겠죠. 

- 황희만 : 그러면 입주를 못하는 상황이 생길 수도 있겠네요. 

▲ 권대중 : 그런 현상이 나타날 수 있습니다. 

현정부 “재건축연한 40년 연장, 안전진단 강화” 효과는?

- 황희만 : 또 정부에서 이런 얘기를 하지 않았습니까? 재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리겠다. 이것은 어떻게 되는 겁니까?

▲ 권대중 : 원래 20년이었습니다. 그러다 30년, 40년으로 늘렸다가 다시 30년이 되었죠. 고무줄처럼 정부에서 늘렸다 줄였다 했습니다. 지금 정부에서 재건축연한을 40년으로 올리거나 안전진단을 강화하겠다는 얘기를 했죠. 만약 40년으로 늘리게 되면 결국 폭탄돌리기가 됩니다. 10년 뒤에는 또 이런 현상이 벌어질 거란 말이죠. 강남지역에 새로운 주택을 공급할 토지가 없기 때문에 결국 재건축을 통해서 새로운 아파트를, 소위 신상품을 공급해야하는데 결국 폭탄돌리기가 되지 않겠나 생각합니다. 

또 한 가지는 앞으로 4~5년 지나고 나면, 1기 신도시인 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 5개 신도시의 약 45만 가구가 재건축 연한에 해당됩니다. 40년으로 늘어나면 또 마찬가지겠죠. 이렇게 되면 거주하는 사람의 주거환경이 열악해지기 때문에 연한을 늘리는 것은 아무 의미가 없다고 생각하고요. 근본적인 해결책을 내놓아야 합니다. 

- 황희만 : 연한 늘리기는 잠시 피해가자는 것이라고 생각됩니다. 그런데 또 걱정되는 것이 초과이익환수제가 재건축에만 해당되는데요. 재개발도 역시 초과이익이 발생할 텐데 왜 한쪽만 부과하고 한쪽은 부과하지 않습니까? 

▲ 권대중 :  초기에 만들어졌을 당시에 고층아파트를 재건축하는 것이 아니고, 저층, 저밀도를 중심으로 재건축사업을 하다보니까 재개발과 재건축사업의 형태는 같지만 방향이 다릅니다. 그러다 보니까 이익이 재건축 사업에서 엄청 나와요. 다시 말해서 재건축 사업이나, 재개발 사업은 도시 및 주거환경 정비법상 최소 면적이 1만㎡가 넘어야 재개발 사업을 할 수 있습니다. 

 재건축 사업과 재개발은 차이점이 있습니다. 똑같이 노후 불량하거나 열악한 것은 마찬가지이지만 재건축 사업은 단지 내 환경이 도시개발이 되어있습니다. 그러나 재개발 사업은 노후불량한 주택은 동일하지만 도시기반시설자체가 매우 열악하게 되어있습니다. 길도 꼬불꼬불하고 상하수도도 정비되어있지 않기 때문에 만약 정비 사업을 하면서 재개발을 하게 되면 재건축 사업은 모두 다 헐어버리고 새로운 건물만 지으면 됩니다. 그리고 세대 수가 늘어나는 만큼 도로를 넓히거나 토지기반시설을 만들거나 공원이나 주차장도 만들어야 하기 때문에 가용 토지가 줄어듭니다. 즉, 공공용지로 나가는 비율이 높기 때문에 실질적으로 아파트를 지을 수 있는 땅이 부족합니다. 그래서 개발이익단체가 재개발보다는 재건축이 높습니다. 그러다보니 이익을 극대화시키려고 고층을 짓다보니까 정부는 개발이익이 많은 재건축만 규제했던 거죠. 

지금 정부에서 하고 있는 여섯 가지 사업이 있습니다. 재건축 사업, 재개발 사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업. 이 중에서 개발이익이 가장 많은 것이 재건축 사업이기 때문에 재건축 초과이익환수제를 만들지 않았나 생각됩니다. 물론 다른 사업도 개발이익이 있기 때문에 사업을 합니다. 개발이익이 없으면 사업을 못하게 되죠. 부과되는 부과금 자체의 형평성 논란은 있습니다. 

“재개발에는 왜 초과이익환수제 적용 안하나?”

- 황희만 : 그렇죠. 어쨌든 법의 정당성을 가지려면 자신이 힘들이지 않고 얻은 이익을 환수하겠다는 건데 재건축을 했으면 재개발에도 내야할 텐데 거기에는 면제한다는 게 형평성에 어긋나지 않나요?

▲ 권대중 : 논란의 대상이 되고 있습니다. 재건축 사업에서 부담금을 물리는 자체를 재건축 소유자들 소위 재건축 소유자에게 사회적 책임을 다 할 수 있도록 하는 동시에 임대아파트를 짓게 했습니다. 증가되는 용적률의 일정 부분만큼 임대아파트를 짓게 했는데 없어졌죠. 다시 정부가 이야기 하고 있는 것 같은데 개발 부담금, 재건축 초과 이익세를 물릴 것이 아니라 그들이 책임을 다할 수 있게 하는 도시기반시설을 충분하게 한다든지, 사용자 부담원칙이니까요, 또 임대아파트를 짓게 한다든지, 최소한의 합의가 있으면 부담금으로 문제가 되지 않을 것이라 생각합니다. 

- 황희만 : 초과이익환수제에 대해서는 여러 곳에서 문제가 있다는 이의를 제기하고 있는데 국토 건설부에서는 어떻게 생각하고 있죠?

▲ 권대중 : 행정법원이나 대법원에서 판결된 것이 재건축 초과이익환수제를 부담금 성격이기 때문에 법률적 문제가 없다고 밀고가고 있는 상태입니다. 

아파트 가격 ‘강남 不敗’ 신화는 계속 될 것…재건축 새 상품화 때문

- 황희만 : 초과이익 환수제를 하겠다, DTI도 신DTI로 규제를 하겠다. 그럼에도 불구하고 강남집값이 쓰러지지 않고 오르고 있지 않습니까? 왜 그렇습니까?

▲ 권대중 : 우선은 수요가 많으니까 가격이 오르죠. 수요공급법칙에 의해서 수요가 많으면 가격은 오릅니다. 정부가 그래서 공급을 더 해야 하는데 공급할 토지가 없잖아요. 그러니까 강남지역에는 더 이상 주택공급이 어렵다고 생각하니까 한정된 물량에 수요가 많으니까 가격은 오릅니다. 그러면서 재건축시장을 중심으로 가격이 오른 것은 그동안 강남지역에 신상품이 없잖아요. 점점 아파트도 없고, 첨단 기능화로 가거든요. 스마트한 아파트가 만들어지니까요. 새로운 상품을 선호하는 거죠. 특히 새로운 상품을 만들 수 있는 것이 재건축 아닙니까? 그래서 미래가치가 있기 때문에 가격이 점점 오르는 거죠. 

- 황희만 : 그러면 강남과 비슷한 주택단지를 만들면, 그것은 불가능한가요?

▲ 권대중 : 땅이 없죠. 그렇게 하면 가격을 어느 정도 잠재울 수 있는데. 거기에 교육 문제나 교통문제나 여러 가지 복합적인 문제가 있습니다. 특히, 최근 들어 교육 문제가 강남 집값을 끌어올리고 있는데요. 그런 유사한 환경을 만들 도시가 없잖아요. 그러다보니까 한정된 주택 수 때문에 가격의 상승이 있는 것 같습니다. 

- 황희만 : 가격이 내리지 않고 오르니까 또 부동산 보유세를 매기겠다는 얘기가 나오지 않습니까?

▲ 권대중 : 정부가 이제 다주택자에 대한 양도세 중과세가 3월 말까지 임대사업등록을 하지 않거나 매각하지 않으면 4월 1일부터 양도세 중과를 하겠다고 하죠. 그리고 장기보유 특별공제도 하지 않겠다고 선언을 했습니다. 그래서 이들에게 임대사업 등록도 안하고 매각하지 않으면 보유세 인상 얘기가 나오고 있습니다. 더불어민주당에서는 그 안을 가지고 있습니다. 아직 발표를 하지 않았습니다만, 재산세를 올릴 것인가, 종합부동산세를 올릴 것인가를 가지고 저울질 하는 것 같고요. 특히 더불어민주당의 안을 보면, 재산세의 실효세율자체를 올리겠다는 겁니다. 다시 말하면 공시가격이 시가의 60%밖에 안 되는데요. 이것을 80~90%로 올리겠다는 겁니다. 전반적으로 주택소유자들의 부담이 늘어나겠죠. 재산세가 늘어나고요. 뒤따라서 종합부동산세도 손질을 하겠다고 하고 있습니다. 

보유세 인상만으로는 절대 집값 잡을 수 없다

- 황희만 : 보유세를 올리면 집을 갖고 있는 사람들, 다세대주택이라면 전세값을 올리거나 매매할 때 올리든가 결국 아파트값이 올라가는 것 아닌가요?

▲ 권대중 : 그렇죠. 조세전가라는 말이 있는데요. 재산세를 올리게 되면 전월세가격이 올라갈 수 있습니다. 예를 들어 재산세가 50만원 올라갔다면, 월세를 받는 사람이 매월 5만 원 정도 더 부과하는 조세전가 형태가 나타나기 때문에 조세반발이 나타날 수 있고 가계부담이 클 수 있죠. 

- 황희만 : 권 교수님께서 보시기에는 보유세를 늘리면 집값을 잡을 수 있나요?

▲ 권대중 : 보유세 인상만으로는 절대로 집값을 잡을 수 없다고 생각합니다. 왜냐하면, 보유세 인상에서 부과되는 금액보다 집값상승분이 훨씬 높거든요. 보유세 때문에 집을 사지는 않죠. 그렇다보니까 보유세가 집값을 잡는데 역부족입니다. 

- 황희만 : 결국 집을 갖고 있으면 더 큰 이득이 오니 보유세를 내고도 갖고 있겠다. 다른 투자처도 없으니까, 이렇게 되는 건가요? 

▲ 권대중 : 지금 부동자금이 1천조가 넘고요. 투자 수익 자체가 다른 부분보다 높잖아요. 투자 수익이 4~5%대에 있기 때문에. 또 하나 더불어민주당이 생각하고 있는 것이 종합부동산세인데요,종합부동산세는 지난 2005년도 1월 달 노무현 정부 당시 재산세가 4억5천만 원이 넘는 경우 가구별 합산에서 인별 합산으로 되었다가, 가구별 합산으로 바뀌면서 금액도 6억 원으로 올라갔죠. 그러다 보니 강남의 반발이 많았습니다. 이후 2008년도 MB정부 당시에 인별 합산으로 바꾸었습니다. 부과대상을 1가구 1주택 경우에는 9억 원이 넘는 경우에 부과했고요. 1가구 1주택이 아닌 다주택자에는 6억 원이 넘는 경우에 부과되었습니다. 물론 노무현 정부 당시에는 세율이 1%에 해당되어 많이 부과되었지만 MB정부 때에는 이를 반 토막 냈죠. 0.5%로 낮췄습니다. 이번에 더불어 민주당이 생각하고 있는 것이 바로 종합부동산세 중에서도 1가구 1주택인 경우에는 12억 원이 넘는 경우에 1%의 종합 부동산세를 부과하겠다는 안을 잡고 있습니다. 1가구 1주택이 넘는 다주택자의 경우에는 9억 원이 넘는 경우에 부과 대상으로 잡고 있는 것 같습니다. 역설적으로 말하자면 더불어민주당도 강남 지역의 집값이 오르는 것을 인정하는 것 같습니다. 인정하기 때문에 종합부동산세의 부과대상도 9억 원이 12억 원으로 되고, 6억원이 9억원으로 되는 것으로 3억 원씩 올려서 부과대상을 잡아 놨습니다. 물론 아마도 노무현 정부 때의 종합부동산세 부과로 있었던 조세반발이 있던 트라우마가 더불어민주당에 있을 것으로 생각됩니다. 

 따라서 쉽게 발표 못하고 시행하는 것도 아마 뜸을 들이고 있는 것 같습니다. 어쨌든 간에 종합부동산세 뿐만 아니라 재산세를 인상해서 부동산시장을 잠시는 진정시킬 수 있지만 장기적으로 볼 때는 조세반발 뿐만 아니라 부동산 가격이 상승하는 국면에는 세율보다 가격이 높이 상승하기 때문에 집값을 잡는 데는 역부족이라고 생각합니다. 

가격규제보다 공급확대, 강남 인근지역 취득세·양도세 감면 통한 수요분산책도 바람직

- 황희만 : 집값을 안정시키려면 장기적인 대책이 필요할 것 같은데 권 교수께서 보시기에 이런 쪽으로 갔으면 좋겠다는 방향이 있으십니까?

▲ 권대중 :  그동안 누차 주장한 바 있습니다만 강남 지역의 집값이 오르는 이유는 수요가 많아서 그렇습니다. 그렇다면 가격이 오르는 것을 통제하기보다 공급을 늘려야합니다. 이번 문재인 정부는 취임한 이후 크고 작은 대책이  6번이나 나왔죠. 그 중 5번 정책이 규제정책입니다. 특히 강남을 겨냥한 규제정책은 수요억제 정책과 가격억제 정책입니다. 

 그것보다는 오히려 공급을 늘리는 정책, 그러면서도 수요를 분산하는 정책이 동시에 이루어져야 한다고 봅니다. 수요를 억제하는 것보다 수요를 분산하는 정책도 필요하고, 그리고 규제 때문에 공급이 억제되기보다 공급이 늘어나는 정책이 꼭 필요합니다. 공급을 늘리는 정책은 재건축  초과이익환수제를 오히려 완화시켜서 공급을 늘이는 방안도 강구해야 할 필요가 있고요. 그들에게 사회적 책임을 다할 길을 만들면 됩니다. 

그리고 수요를 분산하는 정책은 강남과 비슷한 주변지역에 농지나 농지의 효율성을 다하지 못하는 지역에 영구임대주택을 지어서 공급하는 방법도 대안이 될 수 있습니다.

 마지막 한 가지는 2009년도 2월 12일부터 그해 연말까지, 또 2012년도 9월부터 그해 연말까지 정부가 미분양아파트를 소진하기 위해 단행한 특단의 대책이 있습니다. 당시 미분양아파트를 구입하는 경우에, 취득세를 50% 감면했고요. 또 5년간 양도세를 면제해서 미분양아파트를 소진한 적 있습니다. 이와 마찬가지로, 강남 지역에 거주하는 사람들이 혹시나 다른 지역, 특히 수도권 지역으로 이동하는 경우에는 취득세나 양도세를 감면해서 이주시키는 방법도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 특히 강남과 가까운 지역인 화성, 동탄 신도시의 경우 현재 미입주 사태가 벌어지고 역전세난이 벌어지고 있습니다. 이런 지역에 미분양아파트를 소진하기 위해선 이런 정책을 병행하는 것이 좋다고 생각합니다. 

- 황희만 : 공공임대주택을 말씀하셨는데, 공공임대주택이 중간에 전매가 가능하다보니까 값이 오르지 않습니까? 영구로 임대할 수는 없나요? 

▲ 권대중 : 지금 강남 지역에 세곡동, 내곡동에 MB정부 때 공급하면서 5,10년 후에 분양아파트로 했습니다. 현재 거주하는 사람들이 매매 할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 음성적으로 거래되는 가격이 2배가 넘습니다. 그래서 영구임대 주택으로 갔을 때에는 주변지역에 미치는 영향이 적죠. 그래서 강남 지역이나 집값이 오르는 지역의 주택은 영구임대주택으로 지어야 합니다. 

‘두더지 게임’식 아파트 가격정책, 이제 그만 !

- 황희만 : 두더지 게임이 있습니다. 두더지가 올라오면 망치로 때리는 거죠. 지금 현 정부에서의 아파트 정책을 보면, 값이 올라오면 즉시 규제 정책을 펴서 잡겠다는 의지를 표현하고 있습니다. 그러나 많은 사람들이 ‘그렇게 될까?’하는 의아심을 갖는 것 같습니다. 장기적이고 근본적인 해결책을 갖기 위해서는 권 교수님이 제시한 방향을 조금 더 정부당국이 심사숙고해서 그런 정책으로 갔으면 하는 바람입니다. 감사합니다.<ifs POST>​

▲ 권대중 명지대 부동산학과 교수,(사)대한부동산학회 이사장

▲ 황희만 전 MBC부사장

 ◈녹화 일시 : 2018.2.7.10:00시

‘재건축 초과이익 환수제’ 역효과 우려

- 황희만 :서민 생활 중에서도 가장 중심이 되는 것이 집값입니다. 또 집값하면 아무래도 사람들에게 가장 관심 받는 곳이 서울의 강남 집값 아니겠습니까? 지금 강남 집값은 어떤가요?

▲ 권대중 : 작년 5월 9일에 문재인 대통령이 취임했죠. 문재인 정부는 지금까지 계속 강남 집값만 가지고 규제를 했는데 그래서인지 거래는 멈춘 상태이고 가격은 하락하지 않고 있습니다. 한국감정원이나 국민은행에서 발표한 지난 1월 데이터를 보면 여전히 0.07%정도 오르고 있고요. 특히 가장 많이 오른 지역은 송파구입니다. 지난주까지만 0.8% 올랐고요, 강남뿐만 아니라 양천구까지도  전반적으로 상승세에 있습니다. 물론 거래는 예전과 같이 잘 이루어지진 않고요.

- 황희만 : 그래서 아파트값이 오르니까 정부가 지난해 여러 정책을 내놓고 있지 않습니까? 지난 연말에는 재건축 초과이익 환수제를 실시하겠다고 했는데, 그러면 집값이 잡힐까요?

▲ 권대중 : 재건축 초과이익환수제는 그동안 시행이 연기됐다가 지난해 연말 연기조치가 끝나  금년도 1월 1일부터 전면 재시행 되고 있는 제도입니다. 우선 어떻게 부담금이 매겨지는지 초과이익환수율을 들여다볼 필요가 있습니다. 이것은 재건축을 추진하는 추진위원회 단계에서 준공시점까지의 집값 상승분에서 정상지가 상승분은 빼고, 재건축에 들어간 비용도 뺀 나머지 부분에 대해서 부과되는 부담금입니다. 물론 세대별로 3천만 원 이하가 남으면 부담금은 물리지 않고요. 세대별로 그 이상으로 1억 1천만 원이 넘으면 부담금이 전체 금액의 최고 50%까지 물릴 수 있습니다.

이러한 부담금에는 여러 가지 문제가 있습니다. 

첫째, 재건축을 추진하는 추진단계의 종전 부동산가격이 시가(時價)가 아니고 공시(公示)가격 기준입니다. 그러다보니 시가 반영률이 60%밖에 안 되는데, 반면 준공시점인 종후가격(공사가 끝난 이후의 가격)은 시가입니다. 분양가격이 시가거든요. 그러다 보니 기준이 다를 뿐만 아니라 가격차의 간극이 더 벌어지죠. 

 둘째, 미실현 이익에 대한 과세라는 논란이 있는데요. 제 개인적 의견은 일부는 미실현 이득이 맞습니다. 왜냐하면 추진 단계에서는 토지 소유자 또는 조합원들이 재건축을 하겠다고 도장만 찍어주고 보통 2~4년 가거든요. 조합인가를 받고, 사업 승인을 받고, 건축 허가를 받고 그 다음 관리처분 단계까지는 소비자들은 모릅니다. 몇 년 지나가거든요. 그것도 역시 집값 상승분에 대해서 부담금을 물려야 하는데 사실은 전반적인 재건축 기간 동안 가장 많이 소요하는 기간이 바로 그 기간입니다. 공사는 보통 2~3년밖에 안가거든요. 이주를 하고 철거하면서, 착공 한 뒤, 공사하는 기간 동안은 개발을 했다고 볼 수 있는데 세금은 그 이전까지 전부 물리기 때문에 문제가 있다는 생각이 듭니다.

셋째, 거주하고 있던 사람들이 자기 집은 새롭게 짓기는 하지만 갑작스럽게 부담금이 1억~3억 원이 나온다면, 준비된 돈이 없기 때문에 집을 팔고 나가야하는 문제가 생깁니다. 

- 황희만 : 그러니까 집값을 떨어뜨리기 위해서 일부러 그렇게 한 것 아닌가요?

▲ 권대중 : 그렇습니다. 그러나 정부의 의도와 반대로 갈 수도 있거든요. 그래서 이 부담금을 물림으로써 오히려 강남지역의 집값이 양극화되지 않겠느냐는 생각이 듭니다. 부담금을 지난해까지 물지 않았던 단지는 가격이 더 오르고, 앞으로 부담금이 배상되는 아파트 가격은 오히려 사업이 지연돼서 슬럼화 되거나, 낡은 아파트에서 그냥 거주해야하는 문제가 생길 수 있습니다. 

작년 연말까지 관리 처분 인가 받은 조합은 “면제”

- 황희만 : 그러니까 초과이익 환수제는 작년에 이미 시행된 재건축단지는 해당 안 되고, 올해부터 하는 재건축단지에 부과한다는 얘기죠? 

▲ 권대중 : 그런데 문제는 지난해 관리처분 인가를 신청한 단지는 이것을 다 피해갈 수 있는 것으로 잘못알고 있습니다. 작년 연말까지 관리 처분 인가를 신청한 단지가 재건축 초과이익환수제를 피해가는 것이 아니고, 인가를 받았어야 합니다. 

-황희만 : 신청만 했다면 안 되는 건가요?

▲ 권대중 : 그렇죠. 인가를 못 받으면 다시 원상 복귀되는 거죠. 초과한수제의 대상이 됩니다. 

- 황희만 : 그렇다면 상당수가 인가를 못 받았으면...

▲ 권대중 :  그러면 주민들 간의 갈등이 있을 수 있습니다. 이것을 피해가기 위해서 신청을 했는데, 절차를 밟아서 정리해서 주민들의 의견을 반영해서 신청했어야 하는데, 일단 신청하고 본 거죠. 변경신청을 들어가는 경우도 있고, 이것이 인가를 받는 과정에 문제가 되면, 재건축 추진과정에 갈등이 일어날 수 있죠.

- 황희만 : 초과이익환수제에 대해서 언론에서 여러 가지 얘기가 있습니다, 과연 이것이 헌법정신에 맞는 건가? 위헌성 여부는 없습니까?

▲ 권대중 : 지금 아마도 강남지역 몇 단지가 위헌심판 신청을 낸 것으로 알고 있습니다. 아까 말씀드린 대로 미실현 이익에 대한 과세라는 문제가 있습니다. 개발행위를 하지 않았는데도 불구하고 부담금을 물리기 때문에 문제가 있다고 주민들은 생각하고 있고요. 일부 학자들이나 변호사들도 이것을 미실현 이익에 해당된다고 얘기하고 있습니다. 

 대법원 판결이 다시 한 번 나와야 한다고 생각합니다만 먼저 법률을 만들었을 때 취지를 더듬어볼 필요가 있습니다. 노태우 정부 당시에 토지 공개념을 도입하면서 불로소득, 소위 말하는 토지공개념 제도로 도입된 법률이 세 가지가 있습니다. 그 첫째가 바로 토지초과이득세가 있죠. 택지를 분양 받고 나서 개발하지 않으면, 주변지역이 개발되면 지가가 상승한 이후에 토지가격이 올라간 상태에서 매각을 하면 개발이득이 생기죠. 개발하지 않았는데도 불구하고 이득이 생길 때 부과하는 세금이 있었고요. 두 번째는 택지소유상한에 대한 법률이 있었습니다. 대지가 200평이 넘고 건평이 100평 가까이 되면 중과세 한 적이 있습니다. 마지막으로 개발이익환수에 대한 법입니다. 개발을 함으로써 이익이 발생하면 거기에 응당한 사회적 책임을 묻는, 부담금을 물린 적이 있는데요. 이것이 2004년도에 모두 대법원에서 위헌판결을 받았습니다. 

‘토지 공개념’ 3법 위헌판결로 노무현정부가 부담금 성격으로 도입

 그래서 법이 다 없어졌는데 노무현 정부가 들어서면서 2006년도에 다시 세금적 성격이지만 세금이 아닌 부담금 성격으로 만든 것이 재건축 초과이익환수제입니다.  이것은 엄밀히 말하면 부담금입니다. 재건축을 하면서 인근지역의 교통 유발이나 인구 유발이나, 여러 가지 환경유발 때문에 물리는 부담금이라고 봐야합니다. 그래서 위헌 판결을 피해갔다고 보고, 행정법원도 적법 판결을 한 적 있습니다. 그러나 엄밀히 말하면 세금 아니냐는 얘기가 있기 때문에 미실현 이익에 대한 과세 아니냐며 강남 일부 사람들이 헌법소원을 내는 것 같습니다. 

- 황희만 : 초과이익환수제는 재건축을 해서 준공이 돼서 입주하는 시점에 내는 겁니까? 매매할 때 내는 겁니까?

▲ 권대중 : 입주할 때 내는 겁니다. 예를 들어 황희만 씨가 재건축 아파트를 갖고 있다가 관리처분인가 시점쯤에 팔았거나, 아니면 관리 처분 인가 이후에 팔수도 있습니다. 팔고 나갔는데, 많이 올랐겠죠. 그 다음에 산 사람은 짦은 기간에 재건축 아파트를 샀어요. 준공이 되면, 자신은 해당되지 않지만, 추진위 구성단계부터 가격이 많이 올랐었겠죠. 그러면 집값이 오른 것에 대한 세금을 냅니다. 이것은 조합에 부과되는데 조합이 모든 조합원한테 n분의 1로 부과합니다. 

- 황희만 : 그러면 처음부터 시작해서 끝까지 가는 사람은 많은 이익을 봤으니까 n분의 1로하면 상대적으로 돈을 적게 내는 건가요?

▲ 권대중 : 아니죠. 처음부터 집을 가지고 있다가 재건축이 준공될 때까지는 이익이 많으니까 내겠죠. 그러나 중간에 팔고나간 사람은 세금을 안 내고 나가는 겁니다. 

- 황희만 : 상대적으로 나중에 매입한 사람은 많이 내고, 처음에 나가는 사람은 적게 내는 결과가 아닌가요?

▲ 권대중 : 중간에 매매해서 들어간 사람은 과거에 갖고 있지 않았으면서도 과거의 상승분까지 물어야하는 불합리한 점을 가지고 있습니다. 

- 황희만 : 이런 초과이익환수제가 실시된다면 과연 얼마 정도의 환수금을 내야하는지 계산이 어떻게 될까요?

▲ 권대중 : 규모의 경제에 따라 다른데, 강남 지역의 경우 규모가 크거나 면적, 단지가 큰 거죠. 교통이나 입지조건이 좋은 단지는 상당한 개발이익이 있을 수 있습니다. 부동산 가치는 미래가치가 있기 때문에 현재 가치가 높이 상승하는 것인데, 특히 재건축 단지 같은 경우는 5층, 10층, 20층 정도로 늘어나는 부분이 많기 때문에. 또 새로운 아파트로 환경이 바뀌어서 가격이 높아지는데요. 강남 지역 같은 경우 상당수 재건축 초과이익환수제에 해당한다고 보고 물린다면 1억 이상, 많게는 4억~5억까지 나온다고 보고 있습니다. 

- 황희만 : 집도 팔지 않았는데요. 

▲ 권대중 : 그러니까 통상적으로 개발부담금 처럼 재건축 초과이익부담금을 준비하지 않은 사람들은 결국 대출을 받아서라도 내거나, 집을 팔아야하는 문제가 생기겠죠. 

- 황희만 : 그러면 입주를 못하는 상황이 생길 수도 있겠네요. 

▲ 권대중 : 그런 현상이 나타날 수 있습니다. 

현정부 “재건축연한 40년 연장, 안전진단 강화” 효과는?

- 황희만 : 또 정부에서 이런 얘기를 하지 않았습니까? 재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리겠다. 이것은 어떻게 되는 겁니까?

▲ 권대중 : 원래 20년이었습니다. 그러다 30년, 40년으로 늘렸다가 다시 30년이 되었죠. 고무줄처럼 정부에서 늘렸다 줄였다 했습니다. 지금 정부에서 재건축연한을 40년으로 올리거나 안전진단을 강화하겠다는 얘기를 했죠. 만약 40년으로 늘리게 되면 결국 폭탄돌리기가 됩니다. 10년 뒤에는 또 이런 현상이 벌어질 거란 말이죠. 강남지역에 새로운 주택을 공급할 토지가 없기 때문에 결국 재건축을 통해서 새로운 아파트를, 소위 신상품을 공급해야하는데 결국 폭탄돌리기가 되지 않겠나 생각합니다. 

또 한 가지는 앞으로 4~5년 지나고 나면, 1기 신도시인 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 5개 신도시의 약 45만 가구가 재건축 연한에 해당됩니다. 40년으로 늘어나면 또 마찬가지겠죠. 이렇게 되면 거주하는 사람의 주거환경이 열악해지기 때문에 연한을 늘리는 것은 아무 의미가 없다고 생각하고요. 근본적인 해결책을 내놓아야 합니다. 

- 황희만 : 연한 늘리기는 잠시 피해가자는 것이라고 생각됩니다. 그런데 또 걱정되는 것이 초과이익환수제가 재건축에만 해당되는데요. 재개발도 역시 초과이익이 발생할 텐데 왜 한쪽만 부과하고 한쪽은 부과하지 않습니까? 

▲ 권대중 :  초기에 만들어졌을 당시에 고층아파트를 재건축하는 것이 아니고, 저층, 저밀도를 중심으로 재건축사업을 하다보니까 재개발과 재건축사업의 형태는 같지만 방향이 다릅니다. 그러다 보니까 이익이 재건축 사업에서 엄청 나와요. 다시 말해서 재건축 사업이나, 재개발 사업은 도시 및 주거환경 정비법상 최소 면적이 1만㎡가 넘어야 재개발 사업을 할 수 있습니다. 

 재건축 사업과 재개발은 차이점이 있습니다. 똑같이 노후 불량하거나 열악한 것은 마찬가지이지만 재건축 사업은 단지 내 환경이 도시개발이 되어있습니다. 그러나 재개발 사업은 노후불량한 주택은 동일하지만 도시기반시설자체가 매우 열악하게 되어있습니다. 길도 꼬불꼬불하고 상하수도도 정비되어있지 않기 때문에 만약 정비 사업을 하면서 재개발을 하게 되면 재건축 사업은 모두 다 헐어버리고 새로운 건물만 지으면 됩니다. 그리고 세대 수가 늘어나는 만큼 도로를 넓히거나 토지기반시설을 만들거나 공원이나 주차장도 만들어야 하기 때문에 가용 토지가 줄어듭니다. 즉, 공공용지로 나가는 비율이 높기 때문에 실질적으로 아파트를 지을 수 있는 땅이 부족합니다. 그래서 개발이익단체가 재개발보다는 재건축이 높습니다. 그러다보니 이익을 극대화시키려고 고층을 짓다보니까 정부는 개발이익이 많은 재건축만 규제했던 거죠. 

지금 정부에서 하고 있는 여섯 가지 사업이 있습니다. 재건축 사업, 재개발 사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업. 이 중에서 개발이익이 가장 많은 것이 재건축 사업이기 때문에 재건축 초과이익환수제를 만들지 않았나 생각됩니다. 물론 다른 사업도 개발이익이 있기 때문에 사업을 합니다. 개발이익이 없으면 사업을 못하게 되죠. 부과되는 부과금 자체의 형평성 논란은 있습니다. 

“재개발에는 왜 초과이익환수제 적용 안하나?”

- 황희만 : 그렇죠. 어쨌든 법의 정당성을 가지려면 자신이 힘들이지 않고 얻은 이익을 환수하겠다는 건데 재건축을 했으면 재개발에도 내야할 텐데 거기에는 면제한다는 게 형평성에 어긋나지 않나요?

▲ 권대중 : 논란의 대상이 되고 있습니다. 재건축 사업에서 부담금을 물리는 자체를 재건축 소유자들 소위 재건축 소유자에게 사회적 책임을 다 할 수 있도록 하는 동시에 임대아파트를 짓게 했습니다. 증가되는 용적률의 일정 부분만큼 임대아파트를 짓게 했는데 없어졌죠. 다시 정부가 이야기 하고 있는 것 같은데 개발 부담금, 재건축 초과 이익세를 물릴 것이 아니라 그들이 책임을 다할 수 있게 하는 도시기반시설을 충분하게 한다든지, 사용자 부담원칙이니까요, 또 임대아파트를 짓게 한다든지, 최소한의 합의가 있으면 부담금으로 문제가 되지 않을 것이라 생각합니다. 

- 황희만 : 초과이익환수제에 대해서는 여러 곳에서 문제가 있다는 이의를 제기하고 있는데 국토 건설부에서는 어떻게 생각하고 있죠?

▲ 권대중 : 행정법원이나 대법원에서 판결된 것이 재건축 초과이익환수제를 부담금 성격이기 때문에 법률적 문제가 없다고 밀고가고 있는 상태입니다. 

아파트 가격 ‘강남 不敗’ 신화는 계속 될 것…재건축 새 상품화 때문

- 황희만 : 초과이익 환수제를 하겠다, DTI도 신DTI로 규제를 하겠다. 그럼에도 불구하고 강남집값이 쓰러지지 않고 오르고 있지 않습니까? 왜 그렇습니까?

▲ 권대중 : 우선은 수요가 많으니까 가격이 오르죠. 수요공급법칙에 의해서 수요가 많으면 가격은 오릅니다. 정부가 그래서 공급을 더 해야 하는데 공급할 토지가 없잖아요. 그러니까 강남지역에는 더 이상 주택공급이 어렵다고 생각하니까 한정된 물량에 수요가 많으니까 가격은 오릅니다. 그러면서 재건축시장을 중심으로 가격이 오른 것은 그동안 강남지역에 신상품이 없잖아요. 점점 아파트도 없고, 첨단 기능화로 가거든요. 스마트한 아파트가 만들어지니까요. 새로운 상품을 선호하는 거죠. 특히 새로운 상품을 만들 수 있는 것이 재건축 아닙니까? 그래서 미래가치가 있기 때문에 가격이 점점 오르는 거죠. 

- 황희만 : 그러면 강남과 비슷한 주택단지를 만들면, 그것은 불가능한가요?

▲ 권대중 : 땅이 없죠. 그렇게 하면 가격을 어느 정도 잠재울 수 있는데. 거기에 교육 문제나 교통문제나 여러 가지 복합적인 문제가 있습니다. 특히, 최근 들어 교육 문제가 강남 집값을 끌어올리고 있는데요. 그런 유사한 환경을 만들 도시가 없잖아요. 그러다보니까 한정된 주택 수 때문에 가격의 상승이 있는 것 같습니다. 

- 황희만 : 가격이 내리지 않고 오르니까 또 부동산 보유세를 매기겠다는 얘기가 나오지 않습니까?

▲ 권대중 : 정부가 이제 다주택자에 대한 양도세 중과세가 3월 말까지 임대사업등록을 하지 않거나 매각하지 않으면 4월 1일부터 양도세 중과를 하겠다고 하죠. 그리고 장기보유 특별공제도 하지 않겠다고 선언을 했습니다. 그래서 이들에게 임대사업 등록도 안하고 매각하지 않으면 보유세 인상 얘기가 나오고 있습니다. 더불어민주당에서는 그 안을 가지고 있습니다. 아직 발표를 하지 않았습니다만, 재산세를 올릴 것인가, 종합부동산세를 올릴 것인가를 가지고 저울질 하는 것 같고요. 특히 더불어민주당의 안을 보면, 재산세의 실효세율자체를 올리겠다는 겁니다. 다시 말하면 공시가격이 시가의 60%밖에 안 되는데요. 이것을 80~90%로 올리겠다는 겁니다. 전반적으로 주택소유자들의 부담이 늘어나겠죠. 재산세가 늘어나고요. 뒤따라서 종합부동산세도 손질을 하겠다고 하고 있습니다. 

보유세 인상만으로는 절대 집값 잡을 수 없다

- 황희만 : 보유세를 올리면 집을 갖고 있는 사람들, 다세대주택이라면 전세값을 올리거나 매매할 때 올리든가 결국 아파트값이 올라가는 것 아닌가요?

▲ 권대중 : 그렇죠. 조세전가라는 말이 있는데요. 재산세를 올리게 되면 전월세가격이 올라갈 수 있습니다. 예를 들어 재산세가 50만원 올라갔다면, 월세를 받는 사람이 매월 5만 원 정도 더 부과하는 조세전가 형태가 나타나기 때문에 조세반발이 나타날 수 있고 가계부담이 클 수 있죠. 

- 황희만 : 권 교수님께서 보시기에는 보유세를 늘리면 집값을 잡을 수 있나요?

▲ 권대중 : 보유세 인상만으로는 절대로 집값을 잡을 수 없다고 생각합니다. 왜냐하면, 보유세 인상에서 부과되는 금액보다 집값상승분이 훨씬 높거든요. 보유세 때문에 집을 사지는 않죠. 그렇다보니까 보유세가 집값을 잡는데 역부족입니다. 

- 황희만 : 결국 집을 갖고 있으면 더 큰 이득이 오니 보유세를 내고도 갖고 있겠다. 다른 투자처도 없으니까, 이렇게 되는 건가요? 

▲ 권대중 : 지금 부동자금이 1천조가 넘고요. 투자 수익 자체가 다른 부분보다 높잖아요. 투자 수익이 4~5%대에 있기 때문에. 또 하나 더불어민주당이 생각하고 있는 것이 종합부동산세인데요,종합부동산세는 지난 2005년도 1월 달 노무현 정부 당시 재산세가 4억5천만 원이 넘는 경우 가구별 합산에서 인별 합산으로 되었다가, 가구별 합산으로 바뀌면서 금액도 6억 원으로 올라갔죠. 그러다 보니 강남의 반발이 많았습니다. 이후 2008년도 MB정부 당시에 인별 합산으로 바꾸었습니다. 부과대상을 1가구 1주택 경우에는 9억 원이 넘는 경우에 부과했고요. 1가구 1주택이 아닌 다주택자에는 6억 원이 넘는 경우에 부과되었습니다. 물론 노무현 정부 당시에는 세율이 1%에 해당되어 많이 부과되었지만 MB정부 때에는 이를 반 토막 냈죠. 0.5%로 낮췄습니다. 이번에 더불어 민주당이 생각하고 있는 것이 바로 종합부동산세 중에서도 1가구 1주택인 경우에는 12억 원이 넘는 경우에 1%의 종합 부동산세를 부과하겠다는 안을 잡고 있습니다. 1가구 1주택이 넘는 다주택자의 경우에는 9억 원이 넘는 경우에 부과 대상으로 잡고 있는 것 같습니다. 역설적으로 말하자면 더불어민주당도 강남 지역의 집값이 오르는 것을 인정하는 것 같습니다. 인정하기 때문에 종합부동산세의 부과대상도 9억 원이 12억 원으로 되고, 6억원이 9억원으로 되는 것으로 3억 원씩 올려서 부과대상을 잡아 놨습니다. 물론 아마도 노무현 정부 때의 종합부동산세 부과로 있었던 조세반발이 있던 트라우마가 더불어민주당에 있을 것으로 생각됩니다. 

 따라서 쉽게 발표 못하고 시행하는 것도 아마 뜸을 들이고 있는 것 같습니다. 어쨌든 간에 종합부동산세 뿐만 아니라 재산세를 인상해서 부동산시장을 잠시는 진정시킬 수 있지만 장기적으로 볼 때는 조세반발 뿐만 아니라 부동산 가격이 상승하는 국면에는 세율보다 가격이 높이 상승하기 때문에 집값을 잡는 데는 역부족이라고 생각합니다. 

가격규제보다 공급확대, 강남 인근지역 취득세·양도세 감면 통한 수요분산책도 바람직

- 황희만 : 집값을 안정시키려면 장기적인 대책이 필요할 것 같은데 권 교수께서 보시기에 이런 쪽으로 갔으면 좋겠다는 방향이 있으십니까?

▲ 권대중 :  그동안 누차 주장한 바 있습니다만 강남 지역의 집값이 오르는 이유는 수요가 많아서 그렇습니다. 그렇다면 가격이 오르는 것을 통제하기보다 공급을 늘려야합니다. 이번 문재인 정부는 취임한 이후 크고 작은 대책이  6번이나 나왔죠. 그 중 5번 정책이 규제정책입니다. 특히 강남을 겨냥한 규제정책은 수요억제 정책과 가격억제 정책입니다. 

 그것보다는 오히려 공급을 늘리는 정책, 그러면서도 수요를 분산하는 정책이 동시에 이루어져야 한다고 봅니다. 수요를 억제하는 것보다 수요를 분산하는 정책도 필요하고, 그리고 규제 때문에 공급이 억제되기보다 공급이 늘어나는 정책이 꼭 필요합니다. 공급을 늘리는 정책은 재건축  초과이익환수제를 오히려 완화시켜서 공급을 늘이는 방안도 강구해야 할 필요가 있고요. 그들에게 사회적 책임을 다할 길을 만들면 됩니다. 

그리고 수요를 분산하는 정책은 강남과 비슷한 주변지역에 농지나 농지의 효율성을 다하지 못하는 지역에 영구임대주택을 지어서 공급하는 방법도 대안이 될 수 있습니다.

 마지막 한 가지는 2009년도 2월 12일부터 그해 연말까지, 또 2012년도 9월부터 그해 연말까지 정부가 미분양아파트를 소진하기 위해 단행한 특단의 대책이 있습니다. 당시 미분양아파트를 구입하는 경우에, 취득세를 50% 감면했고요. 또 5년간 양도세를 면제해서 미분양아파트를 소진한 적 있습니다. 이와 마찬가지로, 강남 지역에 거주하는 사람들이 혹시나 다른 지역, 특히 수도권 지역으로 이동하는 경우에는 취득세나 양도세를 감면해서 이주시키는 방법도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 특히 강남과 가까운 지역인 화성, 동탄 신도시의 경우 현재 미입주 사태가 벌어지고 역전세난이 벌어지고 있습니다. 이런 지역에 미분양아파트를 소진하기 위해선 이런 정책을 병행하는 것이 좋다고 생각합니다. 

- 황희만 : 공공임대주택을 말씀하셨는데, 공공임대주택이 중간에 전매가 가능하다보니까 값이 오르지 않습니까? 영구로 임대할 수는 없나요? 

▲ 권대중 : 지금 강남 지역에 세곡동, 내곡동에 MB정부 때 공급하면서 5,10년 후에 분양아파트로 했습니다. 현재 거주하는 사람들이 매매 할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 음성적으로 거래되는 가격이 2배가 넘습니다. 그래서 영구임대 주택으로 갔을 때에는 주변지역에 미치는 영향이 적죠. 그래서 강남 지역이나 집값이 오르는 지역의 주택은 영구임대주택으로 지어야 합니다. 

‘두더지 게임’식 아파트 가격정책, 이제 그만 !

- 황희만 : 두더지 게임이 있습니다. 두더지가 올라오면 망치로 때리는 거죠. 지금 현 정부에서의 아파트 정책을 보면, 값이 올라오면 즉시 규제 정책을 펴서 잡겠다는 의지를 표현하고 있습니다. 그러나 많은 사람들이 ‘그렇게 될까?’하는 의아심을 갖는 것 같습니다. 장기적이고 근본적인 해결책을 갖기 위해서는 권 교수님이 제시한 방향을 조금 더 정부당국이 심사숙고해서 그런 정책으로 갔으면 하는 바람입니다. 감사합니다.<ifs POST>​