[까TALK] <좌담> 2018년을 진단 한다 (4) 주식/부동산 > 김광두의 1년 후

◈주식/부동산 ▲권대중 명지대 부동산대학원 교수 

              ▲구용욱 미래에셋대우 리서치센터장 

              ▲황희만 전 MBC부사장 <진행>

◈ 녹화일시 : 2017년 12월21일

- 황희만 : 2017년의 주식이나 부동산 등 자산시장을 되돌아보고,2018년도 전망에 대해서 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 

2017년 주식시장은 상장기업 이익급증으로 장기간의 박스권 탈피, 상향세 보여

▶ 구용욱 : 2017년 주식시장을 요약을 하면 장기간의 박스권이 탈피되었다. 상향 돌파 되었다고 말씀드릴 수 있고요. 상향 돌파 되었던 큰 이유는 양호한 글로벌 경기가 뒷받침되는 상태에서 몇 년 만에 기업의 이익이 40%이상, 특히 상장기업들이 많이 증가했습니다. 기본적인 체력이 강화되면서 장기간의 박스권에서 탈피했는데요. 다만 아쉬운 점은 한국경제의 어떤 단편적인 모습들을 보여주는 것인데 IT쪽에 집중되어서 주가가 오르다보니까 전반적으로 주가가 올라서 행복한 사람들의 숫자가 그렇게 많지 않았다고 설명 드릴 수 있습니다. 

- 황희만 : 부동산 시장은 어떻습니까? 여러 가지 이슈가 많았죠. 

2017년 부동산 시장은 규제일변도, 그래도 시장을 이기지 못했던 한 해

▶ 권대중 : 부동산 시장은 한 마디로 규제의 연속이었고, 정책이 시장을 이기지 못했던 한 해라고 생각합니다. 지난 해 5월 9일 날 문재인 정부가 탄생한 이후 취임 40일 만에 6.19대책을 내놓았죠. 첫 번째 대책이 규제로 시작했습니다. 그리고 44일 만에 82대책이 나왔는데요. 이후 6번의 대책이 더 나왔는데 총 7번의 대책 중 6번이 규제대책이었고 한 번이 주거복지 로드맵의 공급대책이었습니다. 결국 규제가 가격을 더 올리는 식으로 시장을 이기지 못했던 한 해가 아닌가, 그러면서 규제 강도는 점점 강해진 한 해였다고 생각합니다. 

- 황희만 : 문재인 정부가 가장 내세웠던 것이 아파트 값을 잡겠다는 것 아니었습니까? 그런데 결국은 잡지 못했다.

▶ 권대중 : 물론 지역별 차별은 있습니다만, 오히려 서울 강남 지역은 가격이 더 올라버렸죠. 

- 황희만 : 그럼 본격적으로 2018년도를 전망해보겠습니다. 먼저 주식시장부터 말씀해주시겠습니까?

올해는 코스피 시장 이어 “코스닥 시장으로 활황세 확산” 될  듯

▶ 구용욱 : 주식시장을 볼 때 가장 중요한 배경은 결국 경기가 뒷받침 되어야하고요, 기업들의 실적이 뒷받침되어야합니다. 또 하나는 유동성 조건, 시중에 돈이 얼마나 풀려있는가 하는 것들이 영향을 줄 텐데요. 

첫 번째 경기적인 측면에서는 글로벌 경기에 대한 전망이 상당히 좋고요. 선진국과 개도국으로 나누면 개도국의 성장이 좋을 것으로 예상하고 있습니다. 한국이 수출을 해서 경기를 끌고 가는 나라이다 보니까 그쪽에서의 수혜는 가능하지 않을까 생각하고 있고요. 다만 내수가 부진하기 때문에 전체적인 경제성장률 자체는 2017년보다 2018년이 높진 않을 것이라고 보고 있습니다. 

다만 유동성이 상당히 풀려있고 기업들의 실적에 계산되는 예상치를 합산해보면 2017년에는 상장 기업들의 이익이 30%~40% 정도로 늘었는데요. 2018년에는 그래도 15%정도 늘 것으로 보고 있습니다. 그렇다보니 종합주가지수 쪽에서는 그런 이익의 증가 자체가 뒷받침 되는 모습일 것이고, 저희가 또 다른 시장인 코스닥시장을 보면 2017년 이익증가폭이 크지 않았습니다. 다만, 2018년에는 베이스효과가 들어오기 때문에 30%정도의 이익 성장이 있을 것으로 보여서 코스피보다는 코스닥의 이익 성장이 클 것으로 예상하고 있습니다. 

그러다보니 코스피만 따듯했던 시장이 코스닥으로 확산되는 모습이 예상되는데 다만 전반적으로 좋아지는 상황이 아니기 때문에 몇 몇 섹터에 어떤 업종으로 쏠리는 현상은 2018년에도 지속될 것으로 예상하고 있습니다. 지수가 전반적으로 세게 올라가기 보다는 몇 몇 섹터가 주도해서 주가가 올라가는 모습이 되지 않을까 예상하고 있습니다. 

- 황희만 : 2017년도에는 IT분야, 이쪽에 투자가 몰렸다고 했는데 2018년도에도 특정 쏠림이 심화된다는 얘기죠. 어느 부분이 쏠림현상이 심할까요?

주식투자 유망 ‘ IT, 건강관리, 글로벌 소비 관련 기업’ 눈여겨 볼만 

▶ 구용욱 : 지금 기업의 이익추세를 봐서는 여전히 IT 섹터가 괜찮은 것으로 보이고요, 특히 2017년에 코스닥 쪽에서의 IT 기업들이 소외가 됐습니다. 실제로 실적은 괜찮은데 주가에 반영되는 정도가 약했던 정도가 약했던 부분이 있기 때문에 2018년에는 아무래도 작은 사이즈의 IT기업들이 좋아지지 않을까 생각하고 있고요. 또 한 측면에서는 이익이 좋아지는 쪽이 바이오, 헬스케어죠. 건강 관리하는 쪽 기업들의 이익이 괜찮아지는 모습이 예상되고 있습니다. 그런 쪽으로 확산되는 생각을 하고 있고요. 또 하나는 소비재 쪽인데, 글로벌 소비재라고 할 수 있는데요. 개도국의 민간소비가 좋아지기 때문에 그런 쪽에 물건을 수출하는 기업들의 이익이 좋아질 것으로 보고 있습니다. 그래서 IT, 건강관리 글로벌 소비 관련 기업들에 쏠림현상이 있을 거라 예상하고 있습니다. 

- 황희만 : 글로벌 소비 중에서 특히 개도국의 소비제품 쪽이 좋아질 거라 생각하고 있다는 얘기네요.

 인도, 중국, 베트남 진출 기업들의 이익 전망 좋아 주식투자 유망

▶ 구용욱 : 결국은 수출하는 기업이 될 것이고요. 저희가 볼 때는 국가별로는 인도, 중국이라든지, 베트남이 상황이 좋거든요. 그러다보니 그쪽으로 소비재를 만들어서 파는 회사 기업들의 실적이 좋을 것으로 예상하고 있습니다.     

- 황희만 : 중국 관련해서 2017년도에 사드 때문에 힘들지 않았습니까? 2018년도에는 사드와 관련해서 어려움을 겪는 일은 없어질 전망인가요?   

▶ 구용욱 : 지정학적인 문제라서 저희가 정확히 예측하기는 어렵지만 방향성 측면에서는 2017년 상당히 부진했고 거의 절반 정도로 줄었기 때문에 베이스 효과가 있을 거라 생각하고 있습니다. 최근 한 번 충격을 받고 반등하는 모습을 보이기 때문에 2018년에는 2017년보다 상황이 나쁘진 않을 거라 생각하고 있습니다. 

- 황희만 : 우리나라의 부동자금이라고 하나요, 민간 기업이나 개인이 갖고 있는 유동자금이 투자처를 찾지 못해 헤매는 자금들이 많이 있다. 그 부분이 주식으로 가야하겠지만 일부는 부동산 쪽으로 많이 쏠리고 있었죠.  

▶ 권대중 : 지금까지는 부동산 시장에 있었죠. 유동자금은 1000조원 가까이 되는 자금들이 부동산 시장에 있었기 때문에 가격이 오른 건데, 문재인 정부 같은 경우 시장을 정확히 진단을 못한 것 같아요. 부동산 시장에서 가격이 오른다는 얘기는 수요가 많다는 얘기고요, 수요가 많다는 얘기는 공급을 해야 한다는 얘기고요. 공급을 하지 않고 수요를 억제하는 정책을 지난해에 줄곧 내놓은 것 같아요.     

금년도 부동산시장은 상고하저‘상반기 약보합 … 4월 이후 전반적 약세’ 예상

 - 황희만 : 그럼 2018년도에도 계속 가격이 오를 여력은 충분히 있다고 보시는 겁니까?

▶ 권대중 : 그런데 변수가 있습니다. 지난 해 문재인 정부가 내놓은 정책 중에서 가장 큰 변수가 양도세 중과세가 금년 4월 1일부터 적용이 됩니다. 다주택자들이 주택을 얼마나 매도할 것인가가 가장 큰 관건이고요. 문재인 정부 이전 박근혜 정부 당시 2015년, 2016년 공급된 물량이 106만 7천 가구정도 됩니다. 이 물량이 2018년도부터 금년도부터 입주를 시작할 텐데요. 금년도 입주 물량이 약 44만 호정도 됩니다. 입주 물량이 많은데다가 매도물량도 많으면 가격이 하락할 수도 있고요. 여기에 금리인상이나 대출규제 그리고 재건축시장에서 초과이익환수제의 시행 등 여러 가지 악재들이 많기 때문에 금년도 부동산시장은 상고하저가 될 확률이 있습니다. 상반기에는 매물이 늘어나면서 가격이 약보합으로 돌아설 수 있고요, 4월 1일 이후부터는 매도물량이 철수하거나 입주 물량만 있기 때문에 강보합세로 나올 수 있고요. 그리고 부동산 시장이 지금까지 과거에 흘러온 것을 보면 지역별 차별화가 너무 강하게 나타났습니다. 

강남 지역의 집값은 지속적으로 오르고 있었고요, 금년도 상반기에도 오를 것으로 보입니다.  그러나 강남 지역이 아닌 이외의 지역, 서울은 물론 강보합세입니다만, 수도권 지역 같은 경우 금년도 입주물량의 미 입주 상태가 벌어질 것 같고요. 지난해 연말에도 동탄 신도시는 4집마다 1가구가 미 입주 상태였다고 합니다. 이렇게 되면 수도권 지역과 차별화가 있을 것이고, 지방 역시 공급 물량이 많아서 미 입주 사태나 역 전세난이 날 확률도 없지 않아 있습니다. 전반적으로 부동산 시장은 약세로 돌아설 확률이 높습니다.      

- 황희만 : 2018년도 부동산 시장과 관련해서 지역마다 차이가 있지 않습니까? 눈여겨 볼 수 있는 지역이 있지 않습니까? 어느 지역을 꼽을 수 있나요?

▶ 권대중 : 글쎄요. 투기를 조장하듯 지역을 꼽아서 말씀을 드릴 수 없는데요. 문재인 정부가 주거복지로드맵을 발표하면서 85만 호의 임대주택을 공급하겠다고 약속했죠. 그것이 바로 11월 29일 대책인데요. 일반 분양은 15만 호를 합쳐서 100만 가구입니다. 그 중에서 수도권 지역에 이미 공급하겠다는 지역을 발표한 적이 있습니다. 이것이 남양주 지역이나 구리지역이나 성남 복정동 대장동 지역, 부천 괴안 지역, 또는 부천 원종 지역 군포 지역 이런 지역은 토지시장을 규제하지 않은 상태에서 발표만 했습니다. 이미 지가가 지난해부터 오르고 있습니다. 이런 지역의 토지시장은 괜찮겠지만 꼭 집어서 아파트 시장, 주거용 부동산을 투자하는 것은 아니라고 생각해요. 강남 지역 제외한 이외의 지역은 이번 정부에서 주택시장은 지속적으로 규제할 것으로 보기 때문에 어디가 좋다고 얘기할 수 없습니다. 

- 황희만 : 그래도 서울 및 수도권 지역에서 저평가 되었다는 지역도 있습니까?

‘인천과 서울 동북부, 위례신도시, 하남 미사지구, 구리 ’지역은 집값 더 올라갈 소지

▶ 권대중 : 그렇죠. 저평가된 지역은 인천지역의 인구가 300만이 넘었는데, 주택공급률은 다른 지역보다 낮은 편입니다. 그런 지역이 있고요. 수도권 지역에서도 화성시 같은 경우에는 공급량이 너무 많고요, 강북구의 양주도 너무 공급량이 많고요. 오히려 서울 동북부 지역과 동부지역, 위례신도시라든지, 하남 미사지구 라든지 또는 구리 지역은 더 올라갈 소지가 있죠. 그 지역은 대형쇼핑몰이 들어갔죠. 하남 스타필드가 들어가서 축구장 70배입니다. 이런 쇼핑몰이 들어가면서 후광 효과로 올라가고 있고요. 고양시 같은 경우에 고양 삼성지구에 스타필드가 축구장 77배입니다. 이 지역이 또 떠오르는 지역 중에 하납니다. 분양 가격도 많이 올랐고요, 지축지구라든지 삼성지구가 지속적으로 가격이 오를 것 같고요, 물론 이 두 지역은 조정대상구역으로 지정되어 있습니다. 그리고 서쪽으로는 아까 말씀드린 대로 인천 지역이 낫지 않겠는가, 그 이외의 주택시장은 전반적으로 흐림으로 봐야합니다. 

- 황희만 : 부동산 시장이든 주식시장이든 자산시장의 움직임은 결국 경제 논리에 의해 움직이지 않겠습니까? 그렇다면 정부에서 제대로 관리하지 않으면 한쪽으로 쏠리거나 투기가 되는 그런 부작용이 많이 있다고 하지 않겠습니까? 특히 주식 시장이나 금융 업계에서 관리하는 부분은 없을까요?

주식시장은 실제적 수요가 따르는 장기적 산업정책에 시황 좌우

▶ 구용욱 : 주식시장은 결국 시장에서 가격이 결정되는 구조이기 때문에 시장이 건전해져야 하는 부분이 있고요, 거기에 대해서는 많은  규제들이 시행이 되고 있고 자율규제 같은 여러 규제가 있습니다. 거기에 대해서는 규제 틀은 크게 문제가 없는데 문제는 저희가 혁신기업을 키우겠다는 목표로 코스닥 시장 활성화 방안이 나올 수 있다는 기대가 있습니다. 실제로 그런 기대가 발표되면서 코스닥 시장에서는 일부 업종이 과도하게 상승하면서 문제가 되었던 부분이 있고요, 비트코인 같은 것도 유동성이 쏠리면서 입장 차이 때문에 주가가 올랐다 떨어지는 그런 사례가 발생했는데 가격변동이 커질 경우에는 개인들의 피해들이 많이 생기게 됩니다. 

그런 대책을 발표할 때도 시장논리에 맞는 쪽으로 가야할 것 같고요. 가격을 올리겠다는 정책보다는 실제 수요가 변할 수 있는 탄탄한 산업정책이 같이 결부되면서 정책이 나와야 서로 맞으면서 좋은 쪽으로 흘러간다는 거죠. 2000년 초반 DJ 정부 때 코스닥만 띄우려고 정책을 하다 보니까 그 때 엄청난 버블이 생겨서 많은 개인들이 피해를 봤고 그 이후에 카드채 탄압으로 이어지면서 상당히 민생이 어려워졌는데요. 그런 부분도 가격에 몰입된 정책이 나왔다고 생각해서 제 개인적으로는 산업을 어떻게 할 것인가 하는 로드맵 아래에서 도와주기 위한 시장 활성화 정책이 같이 아울러져야 건전한 투자로 옮겨 갈 수 있지 않은가 생각하고 있습니다. 

- 황희만 : 2017년도 연말 비트코인과 관련해서 열풍이 불었고, 비트코인 거래소가 파산도 하고 그랬는데 비트코인 문제는 정부가 적극적으로 관여할 수 있는 부분은 없는 건가요?

비트코인에 대한 정부 입장 분명히 제시해야 혼란 최소화

▶ 구용욱 : 비트코인은 어차피 이것을 금융 상품으로 볼 것인가 투자 대상을 볼 것인가 하는 문제가 있는데, 국가별로 다른 입장을 보이고 있습니다. 일본 같은 경우는 하나의 결제 수단 정도로는 인정하는 것으로 보고 있는데 한국은 그렇지 않은 것으로 입장을 발표했고요. 너무 투기적으로 갔을 때는 정책 당국 쪽에서는 어느 정도의 입장 정리를 분명히 해주는 것이 투자하는 분들한테 가이드가 되고 있다고 보고 있습니다. 그런 쪽에서는 올바른 방향에 대한 입장, 정부가 이 비트코인을 어떻게 보고 있는 지에 대한 입장이 분명하게 나오는 것이 오히려 향후 발생할 문제를 줄일 수 있지 않은가 이렇게 생각해볼 수 있습니다.     

- 황희만 : 2017년도 외신을 보면 한국에 비트코인 열풍이 불고 있다고 대대적으로 보도되고 있거든요. 2018년도에도 비트코인 열풍이 이어질 건가요. 사라질 건가요. 

▶ 구용욱 : 그것은 예측하기 어려운 부분이 있지만, 저희가 볼 때는 유동성이 많이 풀려있는 상태이고, 풀려있는 상태에서 새로운 제 4차 산업혁명이라는 모토로 이어지면서 비트코인으로 많이 이어졌는데요. 제가 볼 때는 정부가 비트코인의 방향에 대한 입장을 발표를 했기 때문에 2018년에는 투기적인 수요들은 사라지지 않을까 기대를 하고 있습니다. 

- 황희만 : 자산시장 움직임이 결국 개개인의 경제논리에 따라 움직이지만 잘못하면 큰 피해를 볼 수 있고 그런데 부동산 시장도 마찬가지 아닙니까? 2018년도에 부동산 시장의 정부정책이 큰 영향을 줄 수 있다고 생각하는데 어떤 정책들이 가장 영향을 줄까요?

강력한 규제정책만으로 풀 수 없는 주택부동산 시장…투기수요는 사라질 듯

▶ 권대중 : 일단은 부동산 정책이라는 것은 부동산 시장이 왜곡될 때 부동산과 인간관계를 개선하는 것이거든요. 이번 정부는 지난해에도 그랬지만 계속적으로 규제하지 않겠나 생각이 드는데 규제의 정도와 방법에 차이가 있습니다. 부동산은 지대 위치에 고정성이 있기 때문에 지역마다 시장이 다릅니다. 지역 시장을 이룬다고 하고 전체를 얘기할 때 불안정한 시장이라고 하죠. 수원의 시장이 강남의 시장과 다르죠. 간접적인 영향은 있겠지만, 지역마다 정책을 달리 해야 하고 계층마다 또 다릅니다. 서민 주거가 다르고 중산층이 다르고 계층마다 정책이 달라야 하고요. 물건마다 달라야 합니다. 단독주택 시장, 토지 시장, 주택시장, 아파트 시장이 다 달라야 하는데, 문재인 정부는 우선 규제하고 봤습니다. 가격이 오르는 것을 좌시하지 않겠다고 했거든요. 규제를 할 때 지역별로, 계층별로, 물건별로, 안분해서 맞춤형 정책으로 가야하는데  일단 규제해 놓고 주거복지로드맵에서는 친 서민정책으로 갔습니다. 거의 100만 호 중에서 85만 가구에 임대주택을 공급하는 거니까. 물론 그 이면에는 그 동안 주택 공급률이 높아졌기 때문에 서민을 위한 정책으로 가는 건 맞지만 너무 일시에 변화를 주면 시장에 혼란이 올 수 있습니다. 제 생각에는 이번 정부가 임대주택은 서민정책으로 가지 않겠나. 이렇게 되면 기존 재고주택시장에 혼란이 올 수 있습니다. 이런 시장을 어떻게 리드할 것인가는 정부의 몫인데, 제가 볼 때는 재고 주택 시장은 규제로 갈 것 같아요.

- 황희만 : 부동산 시장이 지역별로 차이를 보일 수밖에 없는데, 지금까지 보면 강남의 집값이 오르면 다른 데도 따라 오른다, 그래서 강남의 집값을 잡아야한다는 생각이 많이 퍼져있어요.

재고주택 시장의 가격을 억누르고 규제하는 것이 이번 정부의 트렌드

▶ 권대중 : 네, 강남 지역에 집값이 오르면 두 번째 오르는 것이 시계방향으로 오릅니다. 목동 지역입니다. 그다음에 오르는 지역이 인천 방향으로 갔다가 강북으로 가는 형태로 집값이 올랐는데, 강남 지역에 집값이 오르는 것을 가만 놔둘 수 없지만 간접적 영향이 있기 때문에 그렇거든요. 어쨌든 간에 이번 정부가 강남 지역을 중심으로 규제했는데 시계방향의 반대로 갔죠. 위례신도시를 개발하면서 송파, 강동 쪽으로 번졌습니다. 그 이유는 재건축 시장이 확대되었기 때문인데 박근혜 정부가 들어오면서 2013년부터 14년까지 재건축 이익 환수제를 연기했습니다. 그리고 2015년도 1월 1일부터 다시 2017년 연말까지 연기했는데요, 이 연기하는 틈을 타서 강남 지역 재건축 바람이 가격을 오르기 시작한 거죠. 문재인 정부가 끝날 쯤에는 1기 신도시 45만 가구가 전부 재건축에 해당이 됩니다. 속단해서 말씀드리기 그렇습니다만, 재건축 초과이익 환수제를 금년부터 시행하고 있으니까 끝날 때까지 유지 할 것으로 보이고요, 재건축 때문에 가격이 오른다면 재건축 연한이 30년으로 되어있는 것을 40년으로 늘릴 수 있다고 봅니다. 주택시장은 일단, 재고주택 시장의 안정화 재고주택 시장의 가격을 억누르고 규제하는 것이 이번정부의 트렌드가 아닐까 싶어요. 

- 황희만 : 재건축 하는 이유가 아무래도 나은 아파트 시설을 갖고자 하는 욕망도 있지 않습니까? 재산적인 이익 욕망도 있겠지만

▶ 권대중 : 강남의 아파트 집값이 오른 첫 번째 요인이 상당기간동안 신규 아파트 공급이 없었습니다. 주택이라는 것은 물리적으로 노후 할 수 있지만 기능적으로도 새로운 기능을 원하거든요. 깨끗한 아파트 기능이 좋은 아파트의 공급이 없었기 때문에 그런 아파트를 공급하면 가격이 오르죠. 재건축은 물리적 노화와 기능적 노화뿐만 아니라 경기적 노화도 있습니다. 그 지역이 수혈 받으니까, 이것을 새로운 환경으로 바꾸는 것이 이번 문재인 정부가 내놓은 도시재생뉴딜정책입니다. 이것에 발맞추어 해야 하는데, 수익성이 있거나 가격이 오르는 것을 방지해서 재건축을 억누르고 있어요. 엇박자죠. 강남 지역 같은 경우에 가격이 이렇게 올랐는데, 어쨌든 재건축을 하는 목표는 딱 두 가지입니다. 첫째는 주거환경을 개선하는 겁니다. 두 번째는 자산 가치증식입니다. 두 번째가 먼저 대두되면 가격은 오르죠. 그런 현상들이 지금까지 나왔던 것 같습니다. 

- 황희만 : 아파트들을 보면 옛날에 지어진 아파트들은 지하주차장도 없고 해서 겨울에 눈도 쌓이고 상당히 불편하지 않습니까? 그런 면에서 좋은 시설 아파트로 바꾸자는 욕망들이 있을 텐데, 30년 전에 집단적으로 지은 분당 같은 경우에는 재건축 욕망이 있지 않을까요?

▶ 권대중 : 재건축을 하려는 욕망은 오래된 아파트 다 갖고 있겠지만 일반 시청자 분께서 모르실 내용 중 하나가 도시 개발 법으로 만든 신도시는 단지별 계획에 의해서 재건축이 어렵습니다. 전체를 하나로 보고 도시계획을 짰기 때문에 단지별 재건축은 허락하지 않을 것 같고요. 특히 그런 예가 양천구 목동 지역이 2만 6천 세대 가까이 되는데요. 그런 2만 6천 세대가 전부 다 재건축에 해당이 됩니다. 이러한 2만 6천 세대를 한 번에 재건축 할 수도 없고, 지역별로 나눌 수도 없는데 전체를 어떻게 도시계획을 하면서 재건축 할 것인가 하는 지구단위의 계획이 들어간 상태입니다. 아마 5개 신도시도 전부 이런 과정을 거쳐야만, 재건축이 가능할 텐데요.  욕구에 따라서는 노후된 아파트를 재건축하려는 그런 과정에는 집값 상승과 같은 아파트 가격 상승은 있을 것으로 보입니다. 

- 황희만 : 어쨌든 정부에서 자산시장을 잘 컨트롤해서 좋은 방향으로 나가야 할 텐데 금융시장도 마찬가지로 과도한 쏠림현상이라든가 이런 부분을 기관만 해야 하나요, 아니면 투자회사도 좋은 곳을 유도해야하나요?

개인들의 투기손실 피하려면 제도권 금융기관 이용한 간접투자 바람직

▶ 구용욱 : 지금 금융환경을 보면 과거보다 상당히 상품이 다양해지고 있습니다. 그러다보니까 개인의 역량으로는 올바른 투자라든지 좋은 투자를 고르기가 힘들어지는 상황이고요. 정책 쪽에서는 여러 규제를 해서 나쁜 세력들이 들어오는 것을 막는 역할을 하고 있습니다. 많은 정보와 많은 상품들이 돌아다니기 때문에, 이런 것을 해야 하는 방향을 잡아 줘야하는 것은 금융기관의 몫이 될 수 있습니다. 금융기관들이 올바른 좋은 투자처, 상당히 검증을 한 투자처에 투자를 하고 그 투자에 대해서 개인들이 참여를 하는 형태가 실제로는 상당히 올바른 쪽의 투자를 끌어갈 수 있는 방향인데요. 지금까지는 개인이 알아서 하면 쏠림이 상당히 심했던 부분이 분명히 있고, 금융기관이 전면에 나서서 상품을 고르고 투자를 시행하고 투자에 금융기관을 통해서 투자에 관여할 수 있게 되면 많은 정보를 제공하는 기관들이 필터링하기 때문에 아무래도 개인들이 피해를 보거나 문제가 생기는 경우가 줄어들 수 있지 않을까 생각하고 있습니다. 

정착이 되어야 앞으로 쉽게 말해 은행에 예금만 하는 소극적인 투자보다는 다양한 투자 수단을 이용해서 재테크도 하고, 장기적으로는 노후대책도 되는 좋은 그림이 나올 수 있지 않을까 생각합니다. 

- 황희만 : 투기가 아니라 투자가 될 수 있는 그런 환경들을 일반 개인은 잘 모르니까 금융기관이나 정부기관에서 제도적으로 해주어야하지 않나하는 생각이 들어요.

▶ 구용욱 :  : 특히나 금융기관들이 은행과 비 은행으로 균형이 많이 깨져있었는데, 최근에는 자본시장 쪽 회사들이 커지면서 균형을 맞추는 쪽으로 가고, 정책방향도 그쪽을 하겠다는 의지들이 나오고 있어서 아무래도 투자가 다양화될 수 있는 그런 부분들이 있고요. 아무래도 개인들이 다양한 쪽으로 포트폴리오를 짜서 투자를 할 수 있는 수단들은 많이 생길 것으로 생각하고 있습니다. 

- 황희만 : 작은 얘기일지 모르지만 혹시나 투자유도에 기반 해서 목적을 가지고 그쪽 투자로 유도하는 그래서 투자자가 손해 보는 경우도 있지 않겠습니까?

▶ 구용욱 : 네, 그런 경우가 과거에는 있었는데요. 

- 황희만 : 그런 일을 최소화하고 막아야 하지 않겠습니까?

▶ 구용욱  : 금융기관들은 규제 틀 안에서 검증을 받고 상품을 만들기 때문에 제도 틀 안에 있는 기관들을 이용하면 크게 문제가 되지 않지만 그렇지 않은 기관들이 우후죽순으로 생겨서 하는 부분은 제도적 틀에서 걸러줘야 할 것 같고요. 제도적 틀 안에 들어온 기관들은 좋은 상품을 개발해서 수익을 높일 수 있는 상품을 출시해서 개인들도 골고루 참여할 수 있는 투자문화가 만들어지도록 해야겠습니다. 

- 황희만 : 주식 등 금융상품에서는 투자자들이 이익을 바라보기 위해서 투자를 하겠지만 부동산 시장은 속마음에는 이윤도 있겠지만 건전한 주택 문화 주택환경을 갖추려는 것이 필요하지 않겠습니까? 그렇다면 정부가 그런 방향을 유도할 수 있는 대책이 올해 더 많이 나와야 하지 않나요?

예상 부동산 정책  :  ‘보유세 인상’ ‘전월세 상한제 계약갱신청구권제’ ‘토지시장 규제’ .

▶ 권대중 :  : 부동산 쪽에서의 투자는 장기적으로 가야 하거든요. 단기적인 것은 투기입니다. 부동산을 매입하고 나서 매매 차익이 발생했을 때 바로 팔면 그것은 투기입니다. 장기적으로 보유할 때에는 월세소득을 보고 투자해야하는데 그런 시장 환경조성이 우리나라는 잘 안 되어 있습니다. 문재인정부가 지난 해 내놓았던 규제 정책 다음으로 내놓을 대책들이 제가 예상컨대, 이렇게 내놓았는데도 부동산 시장이 진정 기미를 보이지 않는다던지, 다주택자들이 임대사업자등록을 꺼리게 되면 내놓을 대책들이 몇 가지 있습니다. 

그 중 첫 번째가 보유세 인상이고요. 두 번째가 전월세 상한제이나, 계약갱신 청구권제를 내놓을 확률이 있습니다. 마지막 한 가지는 토지시장 규제가 나올 가능성이 있습니다. 주택시장의 자금이나 주택시장 투자가 다시 토지시장으로 전이될 수 있습니다. 백 만 가구 이상에 공급을 하게 되면 토지시장에 개발을 하거든요.

 첫 번째 제가 말씀드린 보유세 인상은 쉽지만은 않습니다. OECD 32개 국가 중에서 총 조세비 보유세 비율이 GDP 대비 보유세 비율이 낮지 않습니다. 만약 보유세에 손을 대게 된다면 2005년도 9월 달 노무현 정부 때 발효되었던 종합부동산세를 환원하지 않겠나, 당시 가구별 합산에 6억 원이 넘으면 종부세를 1% 올렸습니다. 2008년도 이명박 정부 당시에 가구별 합산을 인별 합산으로 바꾸면서 9억 원이 넘는 경우 0.5%를 냈습니다. 현재 그것을 적용하고 있는데 그것을 강화할 가능성이 있습니다. 왜 그런가 하면 전에 말씀드린 보유세는 OECD 국가 평균 보다 높기 때문에 올리지 못해서 만약 거기에 손을 대면 취득세 양도세를 손대야 하는 문제가 나옵니다. 그렇게 되면 강남지역의 집값이 높고 서울지역 집값이 높은 사람들을 대상으로 한다면 종부세 인상으로 가지 않겠나. 

그래서 종부세 인상이나 전월세 상한이나 계약갱신 청구권제를 시행할 확률이 있는데 이것도 다주택자 임대사업자 등록 활성화 방안에서 보면 4년도, 8년 임대를 하는 경우에는 문제가 없습니다. 이미 그 기간 동안에는 연간 5%이상 올릴 수 없고요. 계약 기간에는 매도할 수 없습니다. 아마 이것이 가장 큰 문제가 아닌 가 하는데요. 다주택자가 이것 때문에 등록을 꺼릴 수 있습니다. 하지만 만약 등록을 하지 않으면, 이 두 가지를 시행할 확률도 있고요. 마지막으로 말씀드린 토지시장은 금년도부터 임대주택을 짓기 위해 여러 가지 발표가 나고 개발할 텐데 이런 시장을 쫓아서 돈이 풀리는 쪽으로 투자가 이어진다면 투자라기보다 투기로 봐야죠. 이런 쪽에 문재인 정부는 강한 규제로 나오지 않을까 생각합니다. 

- 황희만 : 실 수요자를 위해서도 정부가 정책을 내놔야 하지 않겠습니까?

▶ 권대중 : 현재 일반 분양주택에 대한 실수요자의 대책은 아무것도 없습니다. 지난해에도 없었고요. 다만, 실수요자의 개념을 박근혜 정부 때는 무주택자와 1가구1주택자였습니다. 다시 말하면 이전 수요도, 실수요자로 봤는데 문재인 정부는 실수요자를 무주택자로 한정하고 있기 때문입니다. 무주택자에 대한 대책은 많아요, 청약 시장에서도 1순위를 강화시켰다든지 여러 가지가 많습니다. 그러나 이전 수요, 소위 주택이 있는데도 낡은 주택을 버리고 새로운 주택으로 옮기거나 지역을 옮기거나 규모를 축소하는 경우도 실수요자에 해당하는데 이번 정부는 실수요자가 아닙니다. 그에 대한 배려정책은 없습니다. 

- 황희만 : 2018년도 자산시장 전망을 전반적으로 한번 정리해주신다면?

“금융자산 중 주식시장이 전망 좋은 편…업종별로는 IT, 헬스케어에 관심을“

▶ 구용욱 :  : 2018년 자산 금융 쪽으로 국한된 자산시장을 예상해보면 경기가 베이스가 되기 때문에 주식 쪽 상품이 더 좋을 것이라고 예상하고요. 주식 쪽에서 할 때도 글로벌 하게 봤을 때 약간의 쏠림이 있을 수 있다. 업종별로, 아까도 말씀드렸던 IT 라는 산업이 상당히 포괄적으로 봤을 때 IT 하드웨어를 만드는 쪽도 있고 소프트웨어를 개발하는 쪽도 있습니다. 그런 쪽을 보면 제 4차 산업혁명과 맞닿아 있는 상황이고 이것은 장기적인 관점에서도 유효한 투자가 되지 않겠느냐, 특히 한국시장에서는 IT의 우위가 있겠지만 글로벌 하게 볼 때는 IT 관련된 회사들이 큰 회사들이 많이 나오고 있고요. 핀테크 관련된 회사도 많이 나오기 때문에 IT에 관심을 가져야 할 것으로 보고 있고요. 

글로벌 하게 보면 헬스 케어 쪽도 상당히 유망한 산업으로 보고 있습니다. 중국이나 이런 쪽에서 상당히 많이 투자하고 있는 산업이고, 한국도 이익증가가 헬스케어에서 많이 나올 것으로 예상하기 때문에 그런 것이 괜찮다. 또 하나는 이머징 마켓 쪽 내수가 좋아지기 때문에 관련한 사업, 인도 같은 인프라 관련 투자 여러 가지 분산투자 개념으로 투자하는 것이 좋지 않을까 생각하고 있습니다. 비트코인이라든지 투기적인 기본과 분산이라는 투자의 기본 원칙을 지키면서 하면 큰 문제가 없지 않겠느냐, 정부의 부족분은 이제 금융기관의 정보망을 이용해서 투자를 하게 되면 크게 실수하지 않는 투자가 되지 않겠느냐 생각할 수 있습니다. 

- 황희만 : 부동산 시장에 대해서도 한 번 2018년도 종합적으로 한 말씀 해주시죠?

“ 주택시장은 상반기매물 증가로 하락, 전반적인 침체국면 들어가는 한해 될 것”

▶ 권대중 : 금년도는 지역별 차별화가 벌어지는 심화되는 그런 한 해가 되지 않겠느냐 전망이 되고요. 상반기에 매물이 증가하면서 가격 하락 준비를 하지 않겠나 생각이 듭니다. 그러면서 하반기에는 역전세가 일부 나타날 것 같고요. 주택시장은 전반적으로 침체 국면으로 들어가는 한해가 될 것 같습니다. 물론 토지시장은 반대로 조금 좋아지는 시장이 될 수 있고요. 이런 현상들은 장기간 거쳐서 지속되진 않을 것 같고요. 당분간 토지 시장 사업이 진행되면 또 반등할 수 있기 때문에 지역별 혼조세가 진행되는 시장일 것 같습니다.

- 황희만 : 2018년도 자산시장에서 주식과 금융시장은 괜찮을 것 같다는 전망이고 주택 등 부동산 시장은 어려운 것 아니냐는 결론을 이 시간을 통해서 얻을 수 있었습니다. 어찌됐든 자산시장 참여는 개인의 책임 하에 이루어지겠지만 정부가 올바른 방향으로 자산시장이 적응될 수 있도록 관심과 배려를 가졌으면 하는 바람입니다. 감사합니다. <ifs POST>​ 

◈주식/부동산 ▲권대중 명지대 부동산대학원 교수 

              ▲구용욱 미래에셋대우 리서치센터장 

              ▲황희만 전 MBC부사장 <진행>

◈ 녹화일시 : 2017년 12월21일

- 황희만 : 2017년의 주식이나 부동산 등 자산시장을 되돌아보고,2018년도 전망에 대해서 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 

2017년 주식시장은 상장기업 이익급증으로 장기간의 박스권 탈피, 상향세 보여

▶ 구용욱 : 2017년 주식시장을 요약을 하면 장기간의 박스권이 탈피되었다. 상향 돌파 되었다고 말씀드릴 수 있고요. 상향 돌파 되었던 큰 이유는 양호한 글로벌 경기가 뒷받침되는 상태에서 몇 년 만에 기업의 이익이 40%이상, 특히 상장기업들이 많이 증가했습니다. 기본적인 체력이 강화되면서 장기간의 박스권에서 탈피했는데요. 다만 아쉬운 점은 한국경제의 어떤 단편적인 모습들을 보여주는 것인데 IT쪽에 집중되어서 주가가 오르다보니까 전반적으로 주가가 올라서 행복한 사람들의 숫자가 그렇게 많지 않았다고 설명 드릴 수 있습니다. 

- 황희만 : 부동산 시장은 어떻습니까? 여러 가지 이슈가 많았죠. 

2017년 부동산 시장은 규제일변도, 그래도 시장을 이기지 못했던 한 해

▶ 권대중 : 부동산 시장은 한 마디로 규제의 연속이었고, 정책이 시장을 이기지 못했던 한 해라고 생각합니다. 지난 해 5월 9일 날 문재인 정부가 탄생한 이후 취임 40일 만에 6.19대책을 내놓았죠. 첫 번째 대책이 규제로 시작했습니다. 그리고 44일 만에 82대책이 나왔는데요. 이후 6번의 대책이 더 나왔는데 총 7번의 대책 중 6번이 규제대책이었고 한 번이 주거복지 로드맵의 공급대책이었습니다. 결국 규제가 가격을 더 올리는 식으로 시장을 이기지 못했던 한 해가 아닌가, 그러면서 규제 강도는 점점 강해진 한 해였다고 생각합니다. 

- 황희만 : 문재인 정부가 가장 내세웠던 것이 아파트 값을 잡겠다는 것 아니었습니까? 그런데 결국은 잡지 못했다.

▶ 권대중 : 물론 지역별 차별은 있습니다만, 오히려 서울 강남 지역은 가격이 더 올라버렸죠. 

- 황희만 : 그럼 본격적으로 2018년도를 전망해보겠습니다. 먼저 주식시장부터 말씀해주시겠습니까?

올해는 코스피 시장 이어 “코스닥 시장으로 활황세 확산” 될  듯

▶ 구용욱 : 주식시장을 볼 때 가장 중요한 배경은 결국 경기가 뒷받침 되어야하고요, 기업들의 실적이 뒷받침되어야합니다. 또 하나는 유동성 조건, 시중에 돈이 얼마나 풀려있는가 하는 것들이 영향을 줄 텐데요. 

첫 번째 경기적인 측면에서는 글로벌 경기에 대한 전망이 상당히 좋고요. 선진국과 개도국으로 나누면 개도국의 성장이 좋을 것으로 예상하고 있습니다. 한국이 수출을 해서 경기를 끌고 가는 나라이다 보니까 그쪽에서의 수혜는 가능하지 않을까 생각하고 있고요. 다만 내수가 부진하기 때문에 전체적인 경제성장률 자체는 2017년보다 2018년이 높진 않을 것이라고 보고 있습니다. 

다만 유동성이 상당히 풀려있고 기업들의 실적에 계산되는 예상치를 합산해보면 2017년에는 상장 기업들의 이익이 30%~40% 정도로 늘었는데요. 2018년에는 그래도 15%정도 늘 것으로 보고 있습니다. 그렇다보니 종합주가지수 쪽에서는 그런 이익의 증가 자체가 뒷받침 되는 모습일 것이고, 저희가 또 다른 시장인 코스닥시장을 보면 2017년 이익증가폭이 크지 않았습니다. 다만, 2018년에는 베이스효과가 들어오기 때문에 30%정도의 이익 성장이 있을 것으로 보여서 코스피보다는 코스닥의 이익 성장이 클 것으로 예상하고 있습니다. 

그러다보니 코스피만 따듯했던 시장이 코스닥으로 확산되는 모습이 예상되는데 다만 전반적으로 좋아지는 상황이 아니기 때문에 몇 몇 섹터에 어떤 업종으로 쏠리는 현상은 2018년에도 지속될 것으로 예상하고 있습니다. 지수가 전반적으로 세게 올라가기 보다는 몇 몇 섹터가 주도해서 주가가 올라가는 모습이 되지 않을까 예상하고 있습니다. 

- 황희만 : 2017년도에는 IT분야, 이쪽에 투자가 몰렸다고 했는데 2018년도에도 특정 쏠림이 심화된다는 얘기죠. 어느 부분이 쏠림현상이 심할까요?

주식투자 유망 ‘ IT, 건강관리, 글로벌 소비 관련 기업’ 눈여겨 볼만 

▶ 구용욱 : 지금 기업의 이익추세를 봐서는 여전히 IT 섹터가 괜찮은 것으로 보이고요, 특히 2017년에 코스닥 쪽에서의 IT 기업들이 소외가 됐습니다. 실제로 실적은 괜찮은데 주가에 반영되는 정도가 약했던 정도가 약했던 부분이 있기 때문에 2018년에는 아무래도 작은 사이즈의 IT기업들이 좋아지지 않을까 생각하고 있고요. 또 한 측면에서는 이익이 좋아지는 쪽이 바이오, 헬스케어죠. 건강 관리하는 쪽 기업들의 이익이 괜찮아지는 모습이 예상되고 있습니다. 그런 쪽으로 확산되는 생각을 하고 있고요. 또 하나는 소비재 쪽인데, 글로벌 소비재라고 할 수 있는데요. 개도국의 민간소비가 좋아지기 때문에 그런 쪽에 물건을 수출하는 기업들의 이익이 좋아질 것으로 보고 있습니다. 그래서 IT, 건강관리 글로벌 소비 관련 기업들에 쏠림현상이 있을 거라 예상하고 있습니다. 

- 황희만 : 글로벌 소비 중에서 특히 개도국의 소비제품 쪽이 좋아질 거라 생각하고 있다는 얘기네요.

 인도, 중국, 베트남 진출 기업들의 이익 전망 좋아 주식투자 유망

▶ 구용욱 : 결국은 수출하는 기업이 될 것이고요. 저희가 볼 때는 국가별로는 인도, 중국이라든지, 베트남이 상황이 좋거든요. 그러다보니 그쪽으로 소비재를 만들어서 파는 회사 기업들의 실적이 좋을 것으로 예상하고 있습니다.     

- 황희만 : 중국 관련해서 2017년도에 사드 때문에 힘들지 않았습니까? 2018년도에는 사드와 관련해서 어려움을 겪는 일은 없어질 전망인가요?   

▶ 구용욱 : 지정학적인 문제라서 저희가 정확히 예측하기는 어렵지만 방향성 측면에서는 2017년 상당히 부진했고 거의 절반 정도로 줄었기 때문에 베이스 효과가 있을 거라 생각하고 있습니다. 최근 한 번 충격을 받고 반등하는 모습을 보이기 때문에 2018년에는 2017년보다 상황이 나쁘진 않을 거라 생각하고 있습니다. 

- 황희만 : 우리나라의 부동자금이라고 하나요, 민간 기업이나 개인이 갖고 있는 유동자금이 투자처를 찾지 못해 헤매는 자금들이 많이 있다. 그 부분이 주식으로 가야하겠지만 일부는 부동산 쪽으로 많이 쏠리고 있었죠.  

▶ 권대중 : 지금까지는 부동산 시장에 있었죠. 유동자금은 1000조원 가까이 되는 자금들이 부동산 시장에 있었기 때문에 가격이 오른 건데, 문재인 정부 같은 경우 시장을 정확히 진단을 못한 것 같아요. 부동산 시장에서 가격이 오른다는 얘기는 수요가 많다는 얘기고요, 수요가 많다는 얘기는 공급을 해야 한다는 얘기고요. 공급을 하지 않고 수요를 억제하는 정책을 지난해에 줄곧 내놓은 것 같아요.     

금년도 부동산시장은 상고하저‘상반기 약보합 … 4월 이후 전반적 약세’ 예상

 - 황희만 : 그럼 2018년도에도 계속 가격이 오를 여력은 충분히 있다고 보시는 겁니까?

▶ 권대중 : 그런데 변수가 있습니다. 지난 해 문재인 정부가 내놓은 정책 중에서 가장 큰 변수가 양도세 중과세가 금년 4월 1일부터 적용이 됩니다. 다주택자들이 주택을 얼마나 매도할 것인가가 가장 큰 관건이고요. 문재인 정부 이전 박근혜 정부 당시 2015년, 2016년 공급된 물량이 106만 7천 가구정도 됩니다. 이 물량이 2018년도부터 금년도부터 입주를 시작할 텐데요. 금년도 입주 물량이 약 44만 호정도 됩니다. 입주 물량이 많은데다가 매도물량도 많으면 가격이 하락할 수도 있고요. 여기에 금리인상이나 대출규제 그리고 재건축시장에서 초과이익환수제의 시행 등 여러 가지 악재들이 많기 때문에 금년도 부동산시장은 상고하저가 될 확률이 있습니다. 상반기에는 매물이 늘어나면서 가격이 약보합으로 돌아설 수 있고요, 4월 1일 이후부터는 매도물량이 철수하거나 입주 물량만 있기 때문에 강보합세로 나올 수 있고요. 그리고 부동산 시장이 지금까지 과거에 흘러온 것을 보면 지역별 차별화가 너무 강하게 나타났습니다. 

강남 지역의 집값은 지속적으로 오르고 있었고요, 금년도 상반기에도 오를 것으로 보입니다.  그러나 강남 지역이 아닌 이외의 지역, 서울은 물론 강보합세입니다만, 수도권 지역 같은 경우 금년도 입주물량의 미 입주 상태가 벌어질 것 같고요. 지난해 연말에도 동탄 신도시는 4집마다 1가구가 미 입주 상태였다고 합니다. 이렇게 되면 수도권 지역과 차별화가 있을 것이고, 지방 역시 공급 물량이 많아서 미 입주 사태나 역 전세난이 날 확률도 없지 않아 있습니다. 전반적으로 부동산 시장은 약세로 돌아설 확률이 높습니다.      

- 황희만 : 2018년도 부동산 시장과 관련해서 지역마다 차이가 있지 않습니까? 눈여겨 볼 수 있는 지역이 있지 않습니까? 어느 지역을 꼽을 수 있나요?

▶ 권대중 : 글쎄요. 투기를 조장하듯 지역을 꼽아서 말씀을 드릴 수 없는데요. 문재인 정부가 주거복지로드맵을 발표하면서 85만 호의 임대주택을 공급하겠다고 약속했죠. 그것이 바로 11월 29일 대책인데요. 일반 분양은 15만 호를 합쳐서 100만 가구입니다. 그 중에서 수도권 지역에 이미 공급하겠다는 지역을 발표한 적이 있습니다. 이것이 남양주 지역이나 구리지역이나 성남 복정동 대장동 지역, 부천 괴안 지역, 또는 부천 원종 지역 군포 지역 이런 지역은 토지시장을 규제하지 않은 상태에서 발표만 했습니다. 이미 지가가 지난해부터 오르고 있습니다. 이런 지역의 토지시장은 괜찮겠지만 꼭 집어서 아파트 시장, 주거용 부동산을 투자하는 것은 아니라고 생각해요. 강남 지역 제외한 이외의 지역은 이번 정부에서 주택시장은 지속적으로 규제할 것으로 보기 때문에 어디가 좋다고 얘기할 수 없습니다. 

- 황희만 : 그래도 서울 및 수도권 지역에서 저평가 되었다는 지역도 있습니까?

‘인천과 서울 동북부, 위례신도시, 하남 미사지구, 구리 ’지역은 집값 더 올라갈 소지

▶ 권대중 : 그렇죠. 저평가된 지역은 인천지역의 인구가 300만이 넘었는데, 주택공급률은 다른 지역보다 낮은 편입니다. 그런 지역이 있고요. 수도권 지역에서도 화성시 같은 경우에는 공급량이 너무 많고요, 강북구의 양주도 너무 공급량이 많고요. 오히려 서울 동북부 지역과 동부지역, 위례신도시라든지, 하남 미사지구 라든지 또는 구리 지역은 더 올라갈 소지가 있죠. 그 지역은 대형쇼핑몰이 들어갔죠. 하남 스타필드가 들어가서 축구장 70배입니다. 이런 쇼핑몰이 들어가면서 후광 효과로 올라가고 있고요. 고양시 같은 경우에 고양 삼성지구에 스타필드가 축구장 77배입니다. 이 지역이 또 떠오르는 지역 중에 하납니다. 분양 가격도 많이 올랐고요, 지축지구라든지 삼성지구가 지속적으로 가격이 오를 것 같고요, 물론 이 두 지역은 조정대상구역으로 지정되어 있습니다. 그리고 서쪽으로는 아까 말씀드린 대로 인천 지역이 낫지 않겠는가, 그 이외의 주택시장은 전반적으로 흐림으로 봐야합니다. 

- 황희만 : 부동산 시장이든 주식시장이든 자산시장의 움직임은 결국 경제 논리에 의해 움직이지 않겠습니까? 그렇다면 정부에서 제대로 관리하지 않으면 한쪽으로 쏠리거나 투기가 되는 그런 부작용이 많이 있다고 하지 않겠습니까? 특히 주식 시장이나 금융 업계에서 관리하는 부분은 없을까요?

주식시장은 실제적 수요가 따르는 장기적 산업정책에 시황 좌우

▶ 구용욱 : 주식시장은 결국 시장에서 가격이 결정되는 구조이기 때문에 시장이 건전해져야 하는 부분이 있고요, 거기에 대해서는 많은  규제들이 시행이 되고 있고 자율규제 같은 여러 규제가 있습니다. 거기에 대해서는 규제 틀은 크게 문제가 없는데 문제는 저희가 혁신기업을 키우겠다는 목표로 코스닥 시장 활성화 방안이 나올 수 있다는 기대가 있습니다. 실제로 그런 기대가 발표되면서 코스닥 시장에서는 일부 업종이 과도하게 상승하면서 문제가 되었던 부분이 있고요, 비트코인 같은 것도 유동성이 쏠리면서 입장 차이 때문에 주가가 올랐다 떨어지는 그런 사례가 발생했는데 가격변동이 커질 경우에는 개인들의 피해들이 많이 생기게 됩니다. 

그런 대책을 발표할 때도 시장논리에 맞는 쪽으로 가야할 것 같고요. 가격을 올리겠다는 정책보다는 실제 수요가 변할 수 있는 탄탄한 산업정책이 같이 결부되면서 정책이 나와야 서로 맞으면서 좋은 쪽으로 흘러간다는 거죠. 2000년 초반 DJ 정부 때 코스닥만 띄우려고 정책을 하다 보니까 그 때 엄청난 버블이 생겨서 많은 개인들이 피해를 봤고 그 이후에 카드채 탄압으로 이어지면서 상당히 민생이 어려워졌는데요. 그런 부분도 가격에 몰입된 정책이 나왔다고 생각해서 제 개인적으로는 산업을 어떻게 할 것인가 하는 로드맵 아래에서 도와주기 위한 시장 활성화 정책이 같이 아울러져야 건전한 투자로 옮겨 갈 수 있지 않은가 생각하고 있습니다. 

- 황희만 : 2017년도 연말 비트코인과 관련해서 열풍이 불었고, 비트코인 거래소가 파산도 하고 그랬는데 비트코인 문제는 정부가 적극적으로 관여할 수 있는 부분은 없는 건가요?

비트코인에 대한 정부 입장 분명히 제시해야 혼란 최소화

▶ 구용욱 : 비트코인은 어차피 이것을 금융 상품으로 볼 것인가 투자 대상을 볼 것인가 하는 문제가 있는데, 국가별로 다른 입장을 보이고 있습니다. 일본 같은 경우는 하나의 결제 수단 정도로는 인정하는 것으로 보고 있는데 한국은 그렇지 않은 것으로 입장을 발표했고요. 너무 투기적으로 갔을 때는 정책 당국 쪽에서는 어느 정도의 입장 정리를 분명히 해주는 것이 투자하는 분들한테 가이드가 되고 있다고 보고 있습니다. 그런 쪽에서는 올바른 방향에 대한 입장, 정부가 이 비트코인을 어떻게 보고 있는 지에 대한 입장이 분명하게 나오는 것이 오히려 향후 발생할 문제를 줄일 수 있지 않은가 이렇게 생각해볼 수 있습니다.     

- 황희만 : 2017년도 외신을 보면 한국에 비트코인 열풍이 불고 있다고 대대적으로 보도되고 있거든요. 2018년도에도 비트코인 열풍이 이어질 건가요. 사라질 건가요. 

▶ 구용욱 : 그것은 예측하기 어려운 부분이 있지만, 저희가 볼 때는 유동성이 많이 풀려있는 상태이고, 풀려있는 상태에서 새로운 제 4차 산업혁명이라는 모토로 이어지면서 비트코인으로 많이 이어졌는데요. 제가 볼 때는 정부가 비트코인의 방향에 대한 입장을 발표를 했기 때문에 2018년에는 투기적인 수요들은 사라지지 않을까 기대를 하고 있습니다. 

- 황희만 : 자산시장 움직임이 결국 개개인의 경제논리에 따라 움직이지만 잘못하면 큰 피해를 볼 수 있고 그런데 부동산 시장도 마찬가지 아닙니까? 2018년도에 부동산 시장의 정부정책이 큰 영향을 줄 수 있다고 생각하는데 어떤 정책들이 가장 영향을 줄까요?

강력한 규제정책만으로 풀 수 없는 주택부동산 시장…투기수요는 사라질 듯

▶ 권대중 : 일단은 부동산 정책이라는 것은 부동산 시장이 왜곡될 때 부동산과 인간관계를 개선하는 것이거든요. 이번 정부는 지난해에도 그랬지만 계속적으로 규제하지 않겠나 생각이 드는데 규제의 정도와 방법에 차이가 있습니다. 부동산은 지대 위치에 고정성이 있기 때문에 지역마다 시장이 다릅니다. 지역 시장을 이룬다고 하고 전체를 얘기할 때 불안정한 시장이라고 하죠. 수원의 시장이 강남의 시장과 다르죠. 간접적인 영향은 있겠지만, 지역마다 정책을 달리 해야 하고 계층마다 또 다릅니다. 서민 주거가 다르고 중산층이 다르고 계층마다 정책이 달라야 하고요. 물건마다 달라야 합니다. 단독주택 시장, 토지 시장, 주택시장, 아파트 시장이 다 달라야 하는데, 문재인 정부는 우선 규제하고 봤습니다. 가격이 오르는 것을 좌시하지 않겠다고 했거든요. 규제를 할 때 지역별로, 계층별로, 물건별로, 안분해서 맞춤형 정책으로 가야하는데  일단 규제해 놓고 주거복지로드맵에서는 친 서민정책으로 갔습니다. 거의 100만 호 중에서 85만 가구에 임대주택을 공급하는 거니까. 물론 그 이면에는 그 동안 주택 공급률이 높아졌기 때문에 서민을 위한 정책으로 가는 건 맞지만 너무 일시에 변화를 주면 시장에 혼란이 올 수 있습니다. 제 생각에는 이번 정부가 임대주택은 서민정책으로 가지 않겠나. 이렇게 되면 기존 재고주택시장에 혼란이 올 수 있습니다. 이런 시장을 어떻게 리드할 것인가는 정부의 몫인데, 제가 볼 때는 재고 주택 시장은 규제로 갈 것 같아요.

- 황희만 : 부동산 시장이 지역별로 차이를 보일 수밖에 없는데, 지금까지 보면 강남의 집값이 오르면 다른 데도 따라 오른다, 그래서 강남의 집값을 잡아야한다는 생각이 많이 퍼져있어요.

재고주택 시장의 가격을 억누르고 규제하는 것이 이번 정부의 트렌드

▶ 권대중 : 네, 강남 지역에 집값이 오르면 두 번째 오르는 것이 시계방향으로 오릅니다. 목동 지역입니다. 그다음에 오르는 지역이 인천 방향으로 갔다가 강북으로 가는 형태로 집값이 올랐는데, 강남 지역에 집값이 오르는 것을 가만 놔둘 수 없지만 간접적 영향이 있기 때문에 그렇거든요. 어쨌든 간에 이번 정부가 강남 지역을 중심으로 규제했는데 시계방향의 반대로 갔죠. 위례신도시를 개발하면서 송파, 강동 쪽으로 번졌습니다. 그 이유는 재건축 시장이 확대되었기 때문인데 박근혜 정부가 들어오면서 2013년부터 14년까지 재건축 이익 환수제를 연기했습니다. 그리고 2015년도 1월 1일부터 다시 2017년 연말까지 연기했는데요, 이 연기하는 틈을 타서 강남 지역 재건축 바람이 가격을 오르기 시작한 거죠. 문재인 정부가 끝날 쯤에는 1기 신도시 45만 가구가 전부 재건축에 해당이 됩니다. 속단해서 말씀드리기 그렇습니다만, 재건축 초과이익 환수제를 금년부터 시행하고 있으니까 끝날 때까지 유지 할 것으로 보이고요, 재건축 때문에 가격이 오른다면 재건축 연한이 30년으로 되어있는 것을 40년으로 늘릴 수 있다고 봅니다. 주택시장은 일단, 재고주택 시장의 안정화 재고주택 시장의 가격을 억누르고 규제하는 것이 이번정부의 트렌드가 아닐까 싶어요. 

- 황희만 : 재건축 하는 이유가 아무래도 나은 아파트 시설을 갖고자 하는 욕망도 있지 않습니까? 재산적인 이익 욕망도 있겠지만

▶ 권대중 : 강남의 아파트 집값이 오른 첫 번째 요인이 상당기간동안 신규 아파트 공급이 없었습니다. 주택이라는 것은 물리적으로 노후 할 수 있지만 기능적으로도 새로운 기능을 원하거든요. 깨끗한 아파트 기능이 좋은 아파트의 공급이 없었기 때문에 그런 아파트를 공급하면 가격이 오르죠. 재건축은 물리적 노화와 기능적 노화뿐만 아니라 경기적 노화도 있습니다. 그 지역이 수혈 받으니까, 이것을 새로운 환경으로 바꾸는 것이 이번 문재인 정부가 내놓은 도시재생뉴딜정책입니다. 이것에 발맞추어 해야 하는데, 수익성이 있거나 가격이 오르는 것을 방지해서 재건축을 억누르고 있어요. 엇박자죠. 강남 지역 같은 경우에 가격이 이렇게 올랐는데, 어쨌든 재건축을 하는 목표는 딱 두 가지입니다. 첫째는 주거환경을 개선하는 겁니다. 두 번째는 자산 가치증식입니다. 두 번째가 먼저 대두되면 가격은 오르죠. 그런 현상들이 지금까지 나왔던 것 같습니다. 

- 황희만 : 아파트들을 보면 옛날에 지어진 아파트들은 지하주차장도 없고 해서 겨울에 눈도 쌓이고 상당히 불편하지 않습니까? 그런 면에서 좋은 시설 아파트로 바꾸자는 욕망들이 있을 텐데, 30년 전에 집단적으로 지은 분당 같은 경우에는 재건축 욕망이 있지 않을까요?

▶ 권대중 : 재건축을 하려는 욕망은 오래된 아파트 다 갖고 있겠지만 일반 시청자 분께서 모르실 내용 중 하나가 도시 개발 법으로 만든 신도시는 단지별 계획에 의해서 재건축이 어렵습니다. 전체를 하나로 보고 도시계획을 짰기 때문에 단지별 재건축은 허락하지 않을 것 같고요. 특히 그런 예가 양천구 목동 지역이 2만 6천 세대 가까이 되는데요. 그런 2만 6천 세대가 전부 다 재건축에 해당이 됩니다. 이러한 2만 6천 세대를 한 번에 재건축 할 수도 없고, 지역별로 나눌 수도 없는데 전체를 어떻게 도시계획을 하면서 재건축 할 것인가 하는 지구단위의 계획이 들어간 상태입니다. 아마 5개 신도시도 전부 이런 과정을 거쳐야만, 재건축이 가능할 텐데요.  욕구에 따라서는 노후된 아파트를 재건축하려는 그런 과정에는 집값 상승과 같은 아파트 가격 상승은 있을 것으로 보입니다. 

- 황희만 : 어쨌든 정부에서 자산시장을 잘 컨트롤해서 좋은 방향으로 나가야 할 텐데 금융시장도 마찬가지로 과도한 쏠림현상이라든가 이런 부분을 기관만 해야 하나요, 아니면 투자회사도 좋은 곳을 유도해야하나요?

개인들의 투기손실 피하려면 제도권 금융기관 이용한 간접투자 바람직

▶ 구용욱 : 지금 금융환경을 보면 과거보다 상당히 상품이 다양해지고 있습니다. 그러다보니까 개인의 역량으로는 올바른 투자라든지 좋은 투자를 고르기가 힘들어지는 상황이고요. 정책 쪽에서는 여러 규제를 해서 나쁜 세력들이 들어오는 것을 막는 역할을 하고 있습니다. 많은 정보와 많은 상품들이 돌아다니기 때문에, 이런 것을 해야 하는 방향을 잡아 줘야하는 것은 금융기관의 몫이 될 수 있습니다. 금융기관들이 올바른 좋은 투자처, 상당히 검증을 한 투자처에 투자를 하고 그 투자에 대해서 개인들이 참여를 하는 형태가 실제로는 상당히 올바른 쪽의 투자를 끌어갈 수 있는 방향인데요. 지금까지는 개인이 알아서 하면 쏠림이 상당히 심했던 부분이 분명히 있고, 금융기관이 전면에 나서서 상품을 고르고 투자를 시행하고 투자에 금융기관을 통해서 투자에 관여할 수 있게 되면 많은 정보를 제공하는 기관들이 필터링하기 때문에 아무래도 개인들이 피해를 보거나 문제가 생기는 경우가 줄어들 수 있지 않을까 생각하고 있습니다. 

정착이 되어야 앞으로 쉽게 말해 은행에 예금만 하는 소극적인 투자보다는 다양한 투자 수단을 이용해서 재테크도 하고, 장기적으로는 노후대책도 되는 좋은 그림이 나올 수 있지 않을까 생각합니다. 

- 황희만 : 투기가 아니라 투자가 될 수 있는 그런 환경들을 일반 개인은 잘 모르니까 금융기관이나 정부기관에서 제도적으로 해주어야하지 않나하는 생각이 들어요.

▶ 구용욱 :  : 특히나 금융기관들이 은행과 비 은행으로 균형이 많이 깨져있었는데, 최근에는 자본시장 쪽 회사들이 커지면서 균형을 맞추는 쪽으로 가고, 정책방향도 그쪽을 하겠다는 의지들이 나오고 있어서 아무래도 투자가 다양화될 수 있는 그런 부분들이 있고요. 아무래도 개인들이 다양한 쪽으로 포트폴리오를 짜서 투자를 할 수 있는 수단들은 많이 생길 것으로 생각하고 있습니다. 

- 황희만 : 작은 얘기일지 모르지만 혹시나 투자유도에 기반 해서 목적을 가지고 그쪽 투자로 유도하는 그래서 투자자가 손해 보는 경우도 있지 않겠습니까?

▶ 구용욱 : 네, 그런 경우가 과거에는 있었는데요. 

- 황희만 : 그런 일을 최소화하고 막아야 하지 않겠습니까?

▶ 구용욱  : 금융기관들은 규제 틀 안에서 검증을 받고 상품을 만들기 때문에 제도 틀 안에 있는 기관들을 이용하면 크게 문제가 되지 않지만 그렇지 않은 기관들이 우후죽순으로 생겨서 하는 부분은 제도적 틀에서 걸러줘야 할 것 같고요. 제도적 틀 안에 들어온 기관들은 좋은 상품을 개발해서 수익을 높일 수 있는 상품을 출시해서 개인들도 골고루 참여할 수 있는 투자문화가 만들어지도록 해야겠습니다. 

- 황희만 : 주식 등 금융상품에서는 투자자들이 이익을 바라보기 위해서 투자를 하겠지만 부동산 시장은 속마음에는 이윤도 있겠지만 건전한 주택 문화 주택환경을 갖추려는 것이 필요하지 않겠습니까? 그렇다면 정부가 그런 방향을 유도할 수 있는 대책이 올해 더 많이 나와야 하지 않나요?

예상 부동산 정책  :  ‘보유세 인상’ ‘전월세 상한제 계약갱신청구권제’ ‘토지시장 규제’ .

▶ 권대중 :  : 부동산 쪽에서의 투자는 장기적으로 가야 하거든요. 단기적인 것은 투기입니다. 부동산을 매입하고 나서 매매 차익이 발생했을 때 바로 팔면 그것은 투기입니다. 장기적으로 보유할 때에는 월세소득을 보고 투자해야하는데 그런 시장 환경조성이 우리나라는 잘 안 되어 있습니다. 문재인정부가 지난 해 내놓았던 규제 정책 다음으로 내놓을 대책들이 제가 예상컨대, 이렇게 내놓았는데도 부동산 시장이 진정 기미를 보이지 않는다던지, 다주택자들이 임대사업자등록을 꺼리게 되면 내놓을 대책들이 몇 가지 있습니다. 

그 중 첫 번째가 보유세 인상이고요. 두 번째가 전월세 상한제이나, 계약갱신 청구권제를 내놓을 확률이 있습니다. 마지막 한 가지는 토지시장 규제가 나올 가능성이 있습니다. 주택시장의 자금이나 주택시장 투자가 다시 토지시장으로 전이될 수 있습니다. 백 만 가구 이상에 공급을 하게 되면 토지시장에 개발을 하거든요.

 첫 번째 제가 말씀드린 보유세 인상은 쉽지만은 않습니다. OECD 32개 국가 중에서 총 조세비 보유세 비율이 GDP 대비 보유세 비율이 낮지 않습니다. 만약 보유세에 손을 대게 된다면 2005년도 9월 달 노무현 정부 때 발효되었던 종합부동산세를 환원하지 않겠나, 당시 가구별 합산에 6억 원이 넘으면 종부세를 1% 올렸습니다. 2008년도 이명박 정부 당시에 가구별 합산을 인별 합산으로 바꾸면서 9억 원이 넘는 경우 0.5%를 냈습니다. 현재 그것을 적용하고 있는데 그것을 강화할 가능성이 있습니다. 왜 그런가 하면 전에 말씀드린 보유세는 OECD 국가 평균 보다 높기 때문에 올리지 못해서 만약 거기에 손을 대면 취득세 양도세를 손대야 하는 문제가 나옵니다. 그렇게 되면 강남지역의 집값이 높고 서울지역 집값이 높은 사람들을 대상으로 한다면 종부세 인상으로 가지 않겠나. 

그래서 종부세 인상이나 전월세 상한이나 계약갱신 청구권제를 시행할 확률이 있는데 이것도 다주택자 임대사업자 등록 활성화 방안에서 보면 4년도, 8년 임대를 하는 경우에는 문제가 없습니다. 이미 그 기간 동안에는 연간 5%이상 올릴 수 없고요. 계약 기간에는 매도할 수 없습니다. 아마 이것이 가장 큰 문제가 아닌 가 하는데요. 다주택자가 이것 때문에 등록을 꺼릴 수 있습니다. 하지만 만약 등록을 하지 않으면, 이 두 가지를 시행할 확률도 있고요. 마지막으로 말씀드린 토지시장은 금년도부터 임대주택을 짓기 위해 여러 가지 발표가 나고 개발할 텐데 이런 시장을 쫓아서 돈이 풀리는 쪽으로 투자가 이어진다면 투자라기보다 투기로 봐야죠. 이런 쪽에 문재인 정부는 강한 규제로 나오지 않을까 생각합니다. 

- 황희만 : 실 수요자를 위해서도 정부가 정책을 내놔야 하지 않겠습니까?

▶ 권대중 : 현재 일반 분양주택에 대한 실수요자의 대책은 아무것도 없습니다. 지난해에도 없었고요. 다만, 실수요자의 개념을 박근혜 정부 때는 무주택자와 1가구1주택자였습니다. 다시 말하면 이전 수요도, 실수요자로 봤는데 문재인 정부는 실수요자를 무주택자로 한정하고 있기 때문입니다. 무주택자에 대한 대책은 많아요, 청약 시장에서도 1순위를 강화시켰다든지 여러 가지가 많습니다. 그러나 이전 수요, 소위 주택이 있는데도 낡은 주택을 버리고 새로운 주택으로 옮기거나 지역을 옮기거나 규모를 축소하는 경우도 실수요자에 해당하는데 이번 정부는 실수요자가 아닙니다. 그에 대한 배려정책은 없습니다. 

- 황희만 : 2018년도 자산시장 전망을 전반적으로 한번 정리해주신다면?

“금융자산 중 주식시장이 전망 좋은 편…업종별로는 IT, 헬스케어에 관심을“

▶ 구용욱 :  : 2018년 자산 금융 쪽으로 국한된 자산시장을 예상해보면 경기가 베이스가 되기 때문에 주식 쪽 상품이 더 좋을 것이라고 예상하고요. 주식 쪽에서 할 때도 글로벌 하게 봤을 때 약간의 쏠림이 있을 수 있다. 업종별로, 아까도 말씀드렸던 IT 라는 산업이 상당히 포괄적으로 봤을 때 IT 하드웨어를 만드는 쪽도 있고 소프트웨어를 개발하는 쪽도 있습니다. 그런 쪽을 보면 제 4차 산업혁명과 맞닿아 있는 상황이고 이것은 장기적인 관점에서도 유효한 투자가 되지 않겠느냐, 특히 한국시장에서는 IT의 우위가 있겠지만 글로벌 하게 볼 때는 IT 관련된 회사들이 큰 회사들이 많이 나오고 있고요. 핀테크 관련된 회사도 많이 나오기 때문에 IT에 관심을 가져야 할 것으로 보고 있고요. 

글로벌 하게 보면 헬스 케어 쪽도 상당히 유망한 산업으로 보고 있습니다. 중국이나 이런 쪽에서 상당히 많이 투자하고 있는 산업이고, 한국도 이익증가가 헬스케어에서 많이 나올 것으로 예상하기 때문에 그런 것이 괜찮다. 또 하나는 이머징 마켓 쪽 내수가 좋아지기 때문에 관련한 사업, 인도 같은 인프라 관련 투자 여러 가지 분산투자 개념으로 투자하는 것이 좋지 않을까 생각하고 있습니다. 비트코인이라든지 투기적인 기본과 분산이라는 투자의 기본 원칙을 지키면서 하면 큰 문제가 없지 않겠느냐, 정부의 부족분은 이제 금융기관의 정보망을 이용해서 투자를 하게 되면 크게 실수하지 않는 투자가 되지 않겠느냐 생각할 수 있습니다. 

- 황희만 : 부동산 시장에 대해서도 한 번 2018년도 종합적으로 한 말씀 해주시죠?

“ 주택시장은 상반기매물 증가로 하락, 전반적인 침체국면 들어가는 한해 될 것”

▶ 권대중 : 금년도는 지역별 차별화가 벌어지는 심화되는 그런 한 해가 되지 않겠느냐 전망이 되고요. 상반기에 매물이 증가하면서 가격 하락 준비를 하지 않겠나 생각이 듭니다. 그러면서 하반기에는 역전세가 일부 나타날 것 같고요. 주택시장은 전반적으로 침체 국면으로 들어가는 한해가 될 것 같습니다. 물론 토지시장은 반대로 조금 좋아지는 시장이 될 수 있고요. 이런 현상들은 장기간 거쳐서 지속되진 않을 것 같고요. 당분간 토지 시장 사업이 진행되면 또 반등할 수 있기 때문에 지역별 혼조세가 진행되는 시장일 것 같습니다.

- 황희만 : 2018년도 자산시장에서 주식과 금융시장은 괜찮을 것 같다는 전망이고 주택 등 부동산 시장은 어려운 것 아니냐는 결론을 이 시간을 통해서 얻을 수 있었습니다. 어찌됐든 자산시장 참여는 개인의 책임 하에 이루어지겠지만 정부가 올바른 방향으로 자산시장이 적응될 수 있도록 관심과 배려를 가졌으면 하는 바람입니다. 감사합니다. <ifs POST>​