[까TALK] 8.2부동산 대책, 실효 거두려면 > 김광두의 1년 후

 ▲ 권대중 명지대 부동산대학원 교수, (사)대한부동산학회 회장 

 ▲ 황희만 전 MBC부사장 <사회>

예상 밖의 강력한 8.2부동산 대책

- 지난 8월 2일 정부가 부동산대책을 내놓았는데 왜 이런 대책이 나오는지 먼저 설명 좀 해주시겠습니까?

 ▲권대중 : 문재인 대통령이 취임한지 딱 40일 만에 6.19대책을 내놓았습니다. 6.19대책은 청약규제와 대출규제라고 하는 두 가지 아젠다를 가지고 규제를 했는데, 수요억제 대책이었습니다. 6.19 대책이 나올 때만해도 강남 지역을 비롯한 서울 지역의 아파트가격이나 부동산 가격이 멈칫 했죠. 그 이후에 부동산 가격이 다시 급등하기 시작했습니다. 7월 마지막 4주~ 5주째에 0.24% 와 0.34% 급등하는 것을 보고 정부가 44일 만에 다시 8.2대책이라고 하는 아주 강력한 부동산 대책을 내놨습니다. 

-정부에서 아파트 가격이 잡히지 않으니까 다시 한 번 대책을 내놓았는데 앞으로의 부동산시장 동향은 어떻게 보시나요?

▲권대중 : 이번 부동산 대책은 자유시장경제 체제보다는 계획경제에 조금 가까운 그런 부동산 정책을 내놓지 않았나 생각이 듭니다. 우선 우리가 강남지역에 왜 부동산 가격이 올라갔고, 국토부가 왜 서울 강남을 타겟으로 해서, 또 수도권과 지방 일부 지역을 타겟으로 해서 강도 높은 규제정책을 내놓았는지 알아볼 필요가 있습니다. 

 부동산 가격이 오르게 된 동기는 지난 2015년도 1월 1일 부동산 3법이 시행되면서 가격이 오르기 시작했습니다. 그 진원지가 서초·강남·송파지역 시장이었기 때문에 이 시장을 규제하기 위해서 규제를 시작했습니다. 그런데 이번 대책의 규제 강도가 노무현 정부 때의 부동산 규제보다도 훨씬 강도가 높은 고강도 대책을 내놓았기 때문에 일각에서는 시장경제를 추구하는 것이 아니지 않느냐는 이야기들도 나오고 있습니다. 

- 구체적으로 어떤 내용들이 강화되어 나온 겁니까?

▲권대중 : 대체로 8.2대책이 나오기 전에는 대부분의 전문가들이 강남 4구 정도가 투기과열지구로 지정될 것으로 보았는데, 서울 전역이 투기과열 지역으로 지정됐고, 그리고 용산구나 성동구나 심지어 북부의 노원구까지도 투기 지역으로 여러 개의 지역을 지정했습니다. 경기도에는 성남시나 하남시 등 7군데를 조정대상지역으로 지정을 했습니다. 이렇게 폭 넓게 지정을 한 것이 놀랍고요. 그 다음에 그 지역 속에서도 조정 대상 구역까지도 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세가 적용된다는 점이 가장 강력하고 큰 규제대책이 아니었나 하는 생각이 듭니다.

- 투기지역, 투기과열지역, 투기 조정 지역, 이렇게 크게 보면 세 가지 지역으로 분류를 한 거죠. 그 세 가지는 어떤 차이점들이 있나요?

▲권대중 : 일단은 조정 대상 지역은 아파트를 만약에 매매 하는 경우에 1가구 3주택이나 2주택에 대해서 중과세가 있고요. 청약 조정 대상 구역이기 때문에 청약 가점제를 적용해서 분양 받기가 어려워집니다.  청약이 과열되는 지역을 대상으로 조정 대상 구역을 지정했고요. 

투기과열지구는 국토부장관이 지정을 하는 건데 이 지역은 두 가지입니다. 대출규제와 정규사업규제가 있습니다. 대출을 받을 경우에 DTI, LTV를 10%씩 낮춰서 적용받아야 하고요. 정규사업과 관련해서 재건축, 재개발 특히 재건축 사업에서 지위양도금지가 있습니다. 조합인가를 받고 난 이후에는 매매를 할 수가 없습니다. 매매를 하고 나면 현금 청산되고 맙니다. 만약에 새로운 주택을 구입하게 되면 5년 동안 재당첨 금지에 해당합니다. 또한 투기지역은 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세가 있습니다. 뿐만 아니라, 지금까지 투기지역 내에서는 인별로 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 세대별로 대출을 받게 제한했습니다. 물건이 여러 개 있더라도 대출은 한 번밖에 받을 수 없게 되죠. 이렇게 고강도 대책을 내놓은 것은 거래제한과 금융제한이 있습니다. 청약제도를 강화시키면서 이면에는 그런 대책을 내놓았습니다. 

저금리에 시중 부동자금이 많아 부동산으로 돈 몰려​

-그러니까 대출을 규제해서 집 사고 이런 것을 막겠다. 또 아까 말씀하신 양도세 중과세를 늘리겠다는 뜻은 “이익 볼 것 없으니까 팔아라” 이런 뜻 아닙니까? 실제로 그렇게 파는 사람이 나옵니까?

▲권대중 :이번에 국토부가 투기과열지구나 투기지역을 지정하면서 김현미 장관이 발표한 내용 중 하나가 올해 전체 거래건수의 31%가 다주택자라고 합니다. 무주택자나 1가구 1 주택자가 실수요가 아닌 투기세력이라고 판단한 거죠. 이 투기세력에 대해서 중과세 하겠다는 강력한 의지를 표명한 거고요. 이미 11군데의 투기지역은 대책이 발표되었던 다음 날, 그러니까 8월 3일부터 1가구 다주택자에 대한 중과세가 적용되고 있습니다. 그리고 나머지 투기지역과 조정대상구역은 내년 4월부터 적용을 한다고 하니까 출구전략은 만들어 놓은 것으로 보여지죠.

-지금 팔면  다주택자들이 경제적 손실을 적게 볼 수 있다는 그런 말씀인가요?

▲권대중 : 11군데 지정된 강남이나 서초나 송파, 용산, 성동 ,노원 ,양천 그 다음에 영등포구 이런 지역은 지금 당장 대상이 되고 있습니다. 강남 지역 사람들이 지금 당장 적용되지 모르는 분들은 내년 4월까지 집을 팔아야 되는 걸로 착각하고 계시는데 이미 적용되고 있습니다.

-  과열지역을 규제를 하면 투기 지역, 투기 과열 지역, 투기 조정 지역 대상 지역 등이 있는데, 이렇게 해당되지 않은 규제가 적은 지역으로 투기가 투자가 이동하지 않나. 이런 생각이 드는데 어떻습니까?

▲권대중 : 지금 투기 세력이라고 하는 부동산 투자하는 사람의 대부분이 저금리에 유동자금이 많기 때문에 부동산으로 몰리는 거거든요. 만약 이번에 이 대책이 실효를 거두지 못하면 오히려 투기가 다른 지역으로 이동하는 풍선효과가 일어나는 지역까지도 추가적으로 강력하게 규제한다고 얘기를 했습니다. 그런 지역이 지방 같은 경우 대전, 수도권에서는 안양이나 부천이나 인천 같은 경우 이번에는 규제를 받지 않았습니다. 의정부도 안 받았고요. 이런 지역에서는 벌써부터 문의 전화가 많고 가격이 오르는 조짐이 있습니다. 물론 지방도 마찬가지인데요. 대구 일부 지역과 부산 일부 지역도 규제에서 벗어나는 지역은 풍선효과로 가격이 오르는 현상을 보이고 있다고 합니다.  

투기억제대책 이어 공급정책도 뒤따라야 효과​

-수요가 있으니까 아파트 가격이 오르는 것 아니겠습니까? 그렇다면 뭔가 공급을 해 주고 규제를 해야지 규제만 한다면 계속 어딘가는 또 나중에 값이 오르는 것 아닙니까? 

▲권대중 : 일단 정부의 방침은 오르는 가격이나 투기 세력을 잠재우고 그 다음에 공급을 하겠다는 대책입니다. 이번에 수요 대책과 공급 대책을 동시에 내놓지 않았던 이유 중 하나가 일단 수요를, 투기를 잠재우고, 그 다음에 공급 대책을 내놓겠다고 밝혔거든요. 문재인 대통령이 후보 시절에 연간 17만호씩 5년 동안 85만호를 공급하겠다고 했는데 금년에 17만호는 기간이 얼마 남지 않았는데도 불구하고 차질 없이 진행하겠다고 발표를 했습니다. 그러면서 신혼부부를 위한 주택으로 4만 가구를 별도로, 또 희망주택으로 해서 공급을 하겠다고 했거든요. 공급대책이 뒤따라주지 않는 규제 억제 정책으로만 간다고 하면 시간이 경과하고 난 뒤에 다시 가격이 폭등할 수 있습니다. 문재인 대통령은 이번에 규제에 뒤따라서 공급도 하겠다고 하니까 시간이 지나봐야 알 것 같습니다. 

-지금 언론에 발표된 정부의 대책을 보면 조금 전 말씀하신대로 투기를 누르다가 공급이 안 되면 또다시 가격이 오를 수 있지 않겠는가 이런 예상을 하셨는데, 어쨌든 정부는 꼭 잡겠다고 말을 합니다. 예를 들면 보유세라도 부과하겠다는 그런 뉘앙스로 느껴지는데 정부 정책은 강한 것 같아요. 실효를 거둘 수 있는 건지 다른 부작용은 없는 건지.

▲권대중 : 문재인 대통령하고 노무현 대통령의 규제정책을 비교해볼 필요가 있습니다. 노무현 대통령 때에는 이러한 규제정책을 단계별로 내놓았습니다. 그러다 보니 시장이 흡수하는 것이 조금 늦었지요. 규제를 했는데도 불구하고 가격은 올랐습니다. 이번에 문재인 대통령은 일시에 내놓았기 때문에 그 때보다 강도가 높아서 아마 부동산 시장이 잡히지 않겠나 보는데 환경조건이 좀 다릅니다. 노무현 대통령 당시에는 주택공급률이 지금보다 낮았고요, 저금리도 아니었습니다. 그런데 지금은 저금리에 주택공급도 늘었습니다. 환경조건은 달라졌지만 또 한 가지 주택시장의 공급이 2015년도 이후에 늘어났기 때문에 수도권 지역은 오히려 미입주 사태가 벌어질 수 있거든요. 

 이번 대책으로 인해서 부동산 시장이 죽는다면 수도권지역의 공급이 늘어난 지역은 오히려 대출기준을 위해서 미입주 사태가 벌어질 수 있거든요. 만약 정부가 그런데도 불구하고 풍선효과가 나타난다고 하면 그 지역을 강력하게 규제하겠다는 것은 변화가 없는 것 같고요. 이번 정부가 투기와의 전쟁이라고 선포할 정도이니까 두고봐야지요. 앞으로 4년 이상 남았기 때문에 부동산 투기가 이번 정부에서는 거의 사라질 수 있다고 봅니다.

-투기와의 전쟁이라고 했는데 자본주의에서 투기든 투자든 이득이 남으니까 거기에 투자하는 것 아닙니까? 아파트가 뭔가 이익이 남으니까 투자를 하는 거 아닙니까? 그래서 값도 올라가고. 그러면 이것을 막으면 다른 데 투자할 수 있는 환경이 조성되어야 본적으로 해결 되는 것 아닙니까?

▲권대중 : 그래서 이번 발표 내용을 보면 1가구 다주택자가 혹시 팔지 못하면 임대주택으로 전환하라고 문을 열어놓았습니다. 물론 기존 임대주택은 임대주택으로 바꾸는 방법이 있고, 신축 임대주택을 임대주택으로 바꾸는 방법이 있는데 2018년 말까지 임대주택 등록을 하는 경우 세제혜택이 있습니다. 물론 신축 주택입니다. 40㎡ 이하를 구입해서 임대 놓는 경우, 전용면적입니다. 한 18평정도 되지요. 이런 경우 취득세 보유세가 없습니다. 60㎡ 이하인 경우 취득세 50% 감면 되고 보유세 50%도 감면 되게 돼있어요. 기존주택을 임대주택으로 돌리는 경우 세제혜택을 줘야 한다고 건의했습니다. 단지 사업자등록을 내는 경우에는 취득세만 감면해줍니다. 이번 다주택자들의 출구 전략을 정부는 등록임대주택으로 전환하길 바라는 것이거든요. 이번 나온 대책만으로는 임대주택으로 전환하기는 부족한 면이 있지만, 상당수가 전환할 것으로 보입니다.

임대사업 주택사업, 8년 이상 세놓아야만 세제 혜택​

- 다주택을 가지고 있는 분들도 자기가 두 군데 살 수는 없는 것이지 않습니까. 한 곳은 살고 한 곳은 월세를 주든 임대 태로 가는 것 아닙니까. 다가구를 그렇게 누를 필요가 있겠느냐는 생각이 드는데요.

▲권대중 : 거기에 하나 더 정부가 규제하고 있는 것이 거주요건입니다. 지금까지는 2년 보유면 비과세 대상이 되었는데. 임대주택을 놓을 경우 거주 요건에 상관없이 세제 혜택을 주기로 했습니다. 

- 분양을 하는 과정에서 어느 임대주택도 우선 몇 년 간 산다면 팔 수 있는 이런 임대주택도 있는거죠? 결국 이런 것도 정책조율을 하지 않을까요?

▲권대중 :  아직은 그런 대책은 안 나왔고요, 준공 임대주택의 경우 4년 또는 8년 이후에 거주자에게 분양하게 되어있는데. 4년을 8년으로 늘렸습니다. 지금 1가구 다주택자가 임대를 놓을 경우. 이제까지는 기간에 관계없이 임대주택사업자로 등록해 임대사업을 할 수 있었는데, 8년 이상 놓아야만 세제 혜택을 받을 수 있었거든요. 8년 이후에 점유자에게 우선 분양권이 있는데 지금까지는 영구임대주택이나 장기임대주택이나 10년 임대주택 같은 경우 그 기간이 도래하면 입주할 때 그냥 주고 있죠. 이 부분에 대해서는 정부가 아직 손질을 안 하고 있습니다. 

 그러나 앞으로 임대주택을 입지가 좋은 지역에 분양을 받을 경우 가격이 오를 수 있거든요. 그런 경우는 영구임대주택으로 가야합니다. 예를 들면 강남의 세곡동이라든지 내곡동 같은 경우, 서초의 우면동 같은 경우는 이명박 정부 당시에 보금자리 주택을 지은 것이 있습니다. 이런 경우는 임대주택으로 분양을 했는데 지금 일반매매를 할 수 없는 데도 불구하고 지금 가격이 2배 이상 올랐거든요. 이런 경우는 영구임대주택으로 가야 인근 지역의 가격을 올리지 않고 시장을 안정화시킬 수 있는 방법이라 생각합니다.

-정부 대책이 아주 강력하게 아파트 가격 부동산 투기를 막겠다는 의지로 볼 수 있는데요. 양도세를 하더라도 잘 잡히지 않으면 또 다른 세금, 예를 들면 보유세를 늘린다거나 이런 방향도 점쳐볼 수 있나요?

▲권대중 :문재인 대통령부터 그 당시에 대통령 선거가 있을 당시에 유력 후보 5명 중에서 홍준표 후보만 보유세 인상이 없었습니다. 나머지 네 후보가 보유세 인상을 얘기하다가 결국 문재인 대통령도 슬그머니 아주 없앴습니다. 보유세 인상을 하겠다고 했다가 없앤 이유가 있습니다. 제가 분석한 바로는 보유세와 관련해서 우리나라가 과히 낮지 않다는 것을 알 수 있습니다. 2015년도 OECD 세수 통계를 보면 OECD 평균 세수가 총 세수 중에서 재산세가 차지하는 비율이 2013년도 기준으로 5.6%였습니다. 근데 우리나라는 10.3%입니다. 상당히 높죠. 그리고 GDP 대비 재산세 보유율도 역시 마찬가지입니다. 또 한 가지는 현재 OECD 국가 35개 국가 중에서 총 조세 대비 보유세 비율을 보면 제일 높은 나라가 영국입니다. 12.7%인데 우리나라는 3위로 11.03%입니다. 이것은 GDP 대비 보유세 비율은 가장 높은 나라가 영국입니다. 4.0%이고요, 우리나라는 11번째인 2.7%입니다. 보유세는 사실 그렇게 낮지 않습니다. 문제는 보유세 말고 부동산에 과세되는 것이 통상적으로 거래세인 취득세와 양도세가 있습니다. 부동산은 취득세 보유세 양도세가 있고 그 중 양도세는 국세입니다.  보유세 비율을 높이려면 거래세인 취득세와 양도세를 낮춰야 합니다. 

 이런 부분에 대해서는 사회적 국민적 합의가 있어야 되지 않겠나 하는 생각이 들어요. 국가가 칼을 꺼낸다 해도 쉽게 보유세 인상을 하지 못할 것으로 보여집니다. 또 한 가지 보유세를 만약 올린다 하면 부동산 거래와 상관없이 지속적으로 세금을 내야하는 문제가 나오거든요. 이렇게 되면 지방세수는 좋아집니다. 지방세니까. 그러나 국민 가계부담은 높아질 수 있기 때문에, 특히 우리나라의 경우 노인세대가 많습니다. 이분들은 소득이 없거든요.  소득에 없는 상태에서 보유세 인상되어서 세금이 부과되게 되면 조세반발도 있을 수 있습니다. 정부가 생각하는 것은 보유세 카드를 만지고 있는 건 사실인 것 같습니다. 그렇게 되면 양도세와 취득세인 거래세를 낮추지 않을까 생각합니다. 

가계부채 종합대책에서 총체적 부채상환능력심사제도(DSR) 적용할 듯​

-좀 전에 사회초년생들 이런 사람들이 집을 가지려하면 상당히 어려움이 있는데, 이번 부동산 대책에서 사회초년생과 취약 계층이 집을 가질 수 있는 혜택은 없나요.

▲권대중 : 가장 큰 문제가 이번 투기 지역과 투기과열 지역으로 묶인 지역의 DTI, LTV가 정상보다 10%씩 낮아졌습니다. 사실은 문재인 대통령이 8월 달에 가계부채종합대책을 발표하라고 얘기했거든요. 준비하라고 얘기했는데 준비하기 이전에 대출규제부터 나왔는데요. 아마 8월 달에 나올 청와대의 가계부채 종합대책은 총체적 부채상환능력심사제도인 DSR제도를 적용할 것으로 보이는데 이것은 자동차 할부나 마이너스 통장까지도 부채로 적용하기 때문에 대출을 받기가 더 어려워집니다.

  이미 지난 4월 17일 국민은행이 전격적으로 이를 시행하고 있습니다. 그런데도 불구하고 이번 8.2대책에서 대출규제를 전 방위적으로 다 했습니다. 일반적으로 DTI, LTV를 적용하는 것이 60%,50%였는데, 전부 다 40%로 내렸습니다. 만약 한번 대출을 받았다면 30%로 낮아집니다. 주택이 2개나 3개이거나 다른 쪽에 대출을 받은 것이 있다면 30%로 낮아지기 때문에 대출을 거의 못 받는 꼴이 되겠죠.  투기지역인 경우에는 한 건밖에 대출을 받을 수가 없습니다. 무주택자나 사회초년생에게도 적용이 되기 때문에 일각에서는 잘못된 정책이 아니냐. 서민들을 위한 정책이 아니지 않느냐는 얘기가 있는데. 사실 이 내용 속에 가만히 보면 부부합산 연소득 6,000만 원 이하이거나 또는 생애 최초 주택구입자로서 7,000만 원 이하 자에게는 50%까지 대출을 줍니다. 그 주택가격은 서울수도권 지역 중에서 서울은 6억 원, 지방은 5억 원 이하의 주택을 구입하는 경우에 대출 규제가 많아집니다. 문제는 최근 매매 값 대비 전세 값 비율이 높아지고 있습니다. 전국 평균 아파트 같은 경우에는 72% 가까이 되는데요. 다시 말하면 1억짜리 주택에 7200만원이 전세라면 이들에게 50% 대출을 준다면 집을 구입할 수 있는 여력은 충분하다고 보입니다. 

- 아파트 가격이 너무 오른 것에 대해서 규제를 하겠다는 게 강력한 정부의 의지인데 시간이 지나면 언젠가 오르지 않겠냐고 생각하면 굳이 지금 팔 필요가 있겠는가라고 생각하는 사람도 있을 텐데. 어떻습니까? 아파트를 보유하고 있는 사람이 양도세나 중과세를 생각해서 미리 팔아야하는 건지 아니면 가지고 있어야 하는 건지.

대출 많이 끼고 있으면 내년 4월 이전에 매각하는 게 이득​

▲권대중 : 가장 어려운 질문인데요. 여유가 있는 사람들 특히 강남 지역에 사는 분들은 여유가 있거든요. 세 가지로 분류할 수 있을 것 같습니다. 앞으로 대출이 받는 사람들은 금리가 인상될 확률이 높거든요. 당장 금년도는 아닐지언정 대출을 많이 끼고 있는 사람이라면 내년 4월 이전에 매각하는 게 좋고요. 대출이 적다면 일부 보증금을 올리거나 전세로 전환해서 가지고 있는 방법도 괜찮습니다.

 그러나 전세를 끼고 산 사람들은 전세 금액이 높아지는 것을 기대하고 매입할 수도 있겠지만 부동산 가격이 하락하면 깡통이 될 수 있거든요. 이런 경우는 잘 판단하셔서 매각하는 방법도 나쁘지 않습니다. 강남 사람들은 대부분 이번 대책을 가지고 일시적 규제가 아닌가 하는 착각을 하고 계시는데 이번 정부는 5년 내내 규제로 갈 것으로 보이고요. 이것이 문재인 정부의 부동산 정책 방향이 아닐까 생각합니다.

 물론 문제는 이 정권이 끝나고 난 이후에 정권이 바뀌었을 경우에 다시 얼어붙은 부동산 시장을 살리는 데 만약 힘을 기울인다면 가격이 폭등할 수 있습니다. 그래서 문재인 정부도 규제만 하는 것이 아니고 집권 5년 동안 85만호에 달하는 많은 가구를 공급하겠다고 하는 겁니다.

-지난 박근혜 정부에서는 경기를 살리기 위해서 건설을 통해서 경기를 살리지 않았습니까. 아파트 대출 여건을 완화시켜서 많은 사람들이 집을 살 수 있게 해주었는데. 지금 어떻게 보면 억제하고 있는 거잖아요. 그러면 건설업계에서 상당히 영향을 받겠네요?

▲권대중 : 박근혜 정부가 출범한 것이 2013년도 2월 25일인데요. 첫 번째 대책이  바로 3월 12일에 있었고, 그 이후의 22번의 대책 중에서 19번의 정책이 부동산 시장 정상화 대책이었습니다. 물론 부동산이라 하는 것이 심리적 요인이 있기 때문에 규제를 완화하게 되면 당장 시장에 영향을 주지 않지만 시간이 지나면 상승기류를 타게 되는데, 이 과열된 시장을 잡기 위해서 작년에 8.25대책을 내놓았고, 11.3 대책을 내놓았고, 11.4대책을 내놓았습니다. 그 이후부터 지금까지는 부동산 규제정책으로 돌아섰는데요. 경기가 어려웠을 때 박근혜 정부는 부동산 시장을 불쏘시개로 해서 경제를 살렸습니다. 이번 정부는 절대로 부동산으로 경기를 살리겠다는 생각을 안 하고 있습니다. 

그렇다면 지금까지 경기가 좋았던 건설사들이 문제가 되겠는데요.  박근혜 정부는 출범 이전에 100대 건설사 중에서 25개가 법정 관리 대상으로 들어가 있었습니다. 그런데 경기가 좋아지면서 모두 다 살아났습니다. 이번에 문재인 대통령이 부동산 시장을 규제하게 되면 다시 많은 건설사가 어려움을 겪지 않을까 생각하는데요. 특히 아파트 사업에 주력을 했던 건설사들이 어려움을 겪는 회사 중에서 일부가 새로운 먹거리를 찾거나 해외시장으로 눈을 돌리거나 이번 시장을 미리 대비하지 않은 그런 건설사들은 아마도 다시 어려움을 겪어서 법정 관리로 갈 확률도 높아집니다. 

-건설업계에 상당한 영향을 미칠 것 같다는 그런 예상인데요. 건설업계에는 근로자들이 많이 있지 않습니까. 고용에 미치는 영향도 상당히 있겠네요. 지금 고용을 많이 늘리려고 하는데. 

▲권대중 : 사실은 건설회사가 어려워지면 해고든 여러 가지 직업을 잃는 사람이 많을 겁니다. 건설 회사가 어려워지면 이번 정부가 일자리 창출인데 거꾸로 역행하는 일이 되거든요. 아마 이번 정부가 건설사의 구조조정을 하면서 고용되었던 사람을 모두 다 퇴직시키지 않고 통합하거나 M&A하지 않을까 하는 생각이 듭니다. 

부동산 정책, 지역별로 계층별로 특성 따라 맞춤형 정책 바람직​

- 부동산 대책이라는 것이 이해관계자가 많기 때문에 복잡다단한데 어쨌든 정부는 강력하게 규제를 하려고 하고 있고 시장은 이익을 찾아서 움직이고 있는데 그렇다면 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될 것 같습니까?

▲권대중 : 사람의 얼굴이 모두 다르듯이 부동산은 지리적 위치의 고정성이 있습니다. 강남의 부동산을 강북에 옮겨 놓을 수 없고 강북의 부동산을 강남으로 옮길 수도 없습니다. 그래서 지역 시장을 이루지요. 지역 시장을 이루는 것은 그 사회의 계층과 부의 척도에 따라 다르기 때문에 부동산 투기가 이루어지는 지역, 또는 부동산 시장이 침체되는 지역마다 정책은 다르게 가야 한다고 봐요. 

지역별로 계층별로 부동산 정책은 맞춤형 정책으로 가야하는데 이번 정부가 내놓은 것은 이것을 외면하고 전 방위적으로 가는 것은 풍선 효과를 방지하기 위해서로 보입니다. 특히 서울 시내가 문재인 대통령 표 ‘도시재생 뉴딜 정책’을 배제시킨 것은 아주 충격적인 일입니다. 도시가 점점 슬럼화 되고 있는데 주거환경을 바꾸겠다고 하는 정책이 빠졌다는 것은 서울 시민으로서는 굉장히 안타까운 일인데요. 물론 5년 내내 빼지 않을 것이라 보입니다. 

 시장이 진정되면 다시 도시재생 뉴딜 정책을 할 거라 보이는데, 이번 정책으로 인해서 강남지역은 분명히 가격이 하락하리라 봅니다. 그러나 이 대책이 비수기에 나왔다는 것이 특이한 점이죠. 성수기가 바로 8월 말부터 9월 10월에 도래되면 이사철이고 매매가 이루어질 텐데 이 시기가 되면 이 정책에 대한 효과가 나타나지 않겠나 보입니다. 내년 상반기까지는 매물이 나오면서 부동산 가격이 하향 안정세로 가지 않나 보이고, 본격적으로 부동산 가격이 하향 안정세로 가는 시기는 내년 4월 이후라고 보입니다. 그 시기에는 서울 수도권 지역 일부 지역까지도 전부 다 다주택자에 대한 양도세가 중과세되기 때문에 거래가 경직될 수 있고, 또 하나의 문제점은 거래가 안 되면 전세가격이 올라갈 수 있습니다. 

만약 올 가을에 전월세 가격이 상승하게 되면 전월세 상한제나 계약갱신 청구권제 까지도 시행할 자세가 되어있는 것으로 보입니다. 

올 가을 부동산 시장은 매물이 나오면서 거래가 이루어지지 않는 관망세로 돌아설 것 같고 내년 봄까지도 이어질 것으로 보입니다. 그리고 내년 4월 이후 다주택자 양도세가 중과세되면 부동산 시장은 하향안정세로 돌아설 것으로 보입니다. 

-우리사회에서 특히 문제가 되는 것이 가계부채 문제 아니겠습니까? 특히 아파트를 사기위해서 대출받고 해서 부채가 늘어나서 한 1,360조 된다는 얘기도 나오는데 이 문제와 부동산 대책과의 관계도 떼놓을 수 없는데 가계부채와 부동산 대책을 어떻게 보십니까?

▲권대중 :가계부채는 5월 경 기준으로 약 1,366조원이 된다고 보는데요. 가계부채 속을 들여다 볼 필요가 있습니다. 가계부채 1,360조가 넘는 속에는 주택담보대출이 반 정도 됩니다. 주택담보대출은 순수하게 주택을 구입하거나 투기세력이 대출을 받았거나 신규 주택을 공급할 때 중도금 대출을 놓은 건데요. 이번 대책에서 문제가 될 만한 것이 무엇이냐면 대출을 규제함으로써 주택담보대출을 받지 못해 입주를 못할 수 있습니다. 정부는 가계부채종합대책을 내놓기 전에 대출 규제를 함으로써 가계부채가 더 이상 늘어나는 것을 방지하기 위해서 DTI LTV를 강력하게 규제하지 않았나, 생각이듭니다. 

분양가 상한제, 지역별로 차등 적용 바람직​

-어떻게 보면 아파트 가격이 급등하는 것은 분양가 상한제라는 것이 문제의 핵심 아니었나 하는 생각이 드는데. 분양가 상한제 문제라든가 선분양 문제에 대한 대책이 필요한 것 아니겠습니까?

▲권대중 :지난 2015년도 1월 1일부터 시행된 부동산 3법 중 하나가 분양가 상한제 민간 택지 폐지입니다. 지금 공공택지는 적용하고 있고요. 분양가 상한제 폐지함으로써 강남지역의 재건축 아파트 일반분양 분의 가격이 오르고 있거든요. 또 분양가 상한제가 지금 현재 문재인 대통령은 다시 부활시키려고 하는 생각을 하고 있습니다. 그렇게 되면 가격을 통제할 수 있는 기본이 되는데요. 분양가 상한제를 폐지했기 때문에 부산도 그랬고 대전도, 세종시도 그렇고 가격이 오르는 원흉이 되었습니다. 이 부분은 다시 심도 있게 다시 연구해서 가격이 급등하는 지역만 적용하는 그런 방법도 좋다고 생각합니다. 일률적으로 전부 적용하는 것도 시장을 너무 죽이는 것이고요. 지역별로 해당되는 지역만 규제하는 방법이 있죠. 시장이 안정되면 바로 풀어주는 방법, 사실은 투기지역이나 투기관련 지역처럼 규제정책은 기간을 정해놓고 할 것이 아니라 규제한 상태에서 시장이 어느 정도 바로 풀어주고 다시 또 급등하면 또 규제하는 반복적이더라도 시장을 탄력적으로 적용을 해야 한다고 생각합니다. 

- 정부의 정책이 탄력적으로 운영이 돼야 성과를 거둘 수 있다 이런 얘기이시죠. 주택문제는 어떻게 보면 경제력이 있는 사람은 괜찮은 집을 살 수 있겠지만 어떻게 보면 인간이 살아가는 가장 기본적인 요소가 주택이 아닌가 싶고 그렇다면 주택은 공공재의 성격이 있지 않나 생각이 듭니다. 상대적인 박탈감을 가져서는 국민들의 행복 지수 측면에서 본다면 바람직하지 않다는 생각이 듭니다. 중요한 주택문제를 해결하는데 있어서 여러 정책 전문가들의 자세한 얘기 의견들이 잘 반영되어서 좋은 방안을 마련했으면 좋겠습니다. <ifs POST>​ 

 ▲ 권대중 명지대 부동산대학원 교수, (사)대한부동산학회 회장 

 ▲ 황희만 전 MBC부사장 <사회>

예상 밖의 강력한 8.2부동산 대책

- 지난 8월 2일 정부가 부동산대책을 내놓았는데 왜 이런 대책이 나오는지 먼저 설명 좀 해주시겠습니까?

 ▲권대중 : 문재인 대통령이 취임한지 딱 40일 만에 6.19대책을 내놓았습니다. 6.19대책은 청약규제와 대출규제라고 하는 두 가지 아젠다를 가지고 규제를 했는데, 수요억제 대책이었습니다. 6.19 대책이 나올 때만해도 강남 지역을 비롯한 서울 지역의 아파트가격이나 부동산 가격이 멈칫 했죠. 그 이후에 부동산 가격이 다시 급등하기 시작했습니다. 7월 마지막 4주~ 5주째에 0.24% 와 0.34% 급등하는 것을 보고 정부가 44일 만에 다시 8.2대책이라고 하는 아주 강력한 부동산 대책을 내놨습니다. 

-정부에서 아파트 가격이 잡히지 않으니까 다시 한 번 대책을 내놓았는데 앞으로의 부동산시장 동향은 어떻게 보시나요?

▲권대중 : 이번 부동산 대책은 자유시장경제 체제보다는 계획경제에 조금 가까운 그런 부동산 정책을 내놓지 않았나 생각이 듭니다. 우선 우리가 강남지역에 왜 부동산 가격이 올라갔고, 국토부가 왜 서울 강남을 타겟으로 해서, 또 수도권과 지방 일부 지역을 타겟으로 해서 강도 높은 규제정책을 내놓았는지 알아볼 필요가 있습니다. 

 부동산 가격이 오르게 된 동기는 지난 2015년도 1월 1일 부동산 3법이 시행되면서 가격이 오르기 시작했습니다. 그 진원지가 서초·강남·송파지역 시장이었기 때문에 이 시장을 규제하기 위해서 규제를 시작했습니다. 그런데 이번 대책의 규제 강도가 노무현 정부 때의 부동산 규제보다도 훨씬 강도가 높은 고강도 대책을 내놓았기 때문에 일각에서는 시장경제를 추구하는 것이 아니지 않느냐는 이야기들도 나오고 있습니다. 

- 구체적으로 어떤 내용들이 강화되어 나온 겁니까?

▲권대중 : 대체로 8.2대책이 나오기 전에는 대부분의 전문가들이 강남 4구 정도가 투기과열지구로 지정될 것으로 보았는데, 서울 전역이 투기과열 지역으로 지정됐고, 그리고 용산구나 성동구나 심지어 북부의 노원구까지도 투기 지역으로 여러 개의 지역을 지정했습니다. 경기도에는 성남시나 하남시 등 7군데를 조정대상지역으로 지정을 했습니다. 이렇게 폭 넓게 지정을 한 것이 놀랍고요. 그 다음에 그 지역 속에서도 조정 대상 구역까지도 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세가 적용된다는 점이 가장 강력하고 큰 규제대책이 아니었나 하는 생각이 듭니다.

- 투기지역, 투기과열지역, 투기 조정 지역, 이렇게 크게 보면 세 가지 지역으로 분류를 한 거죠. 그 세 가지는 어떤 차이점들이 있나요?

▲권대중 : 일단은 조정 대상 지역은 아파트를 만약에 매매 하는 경우에 1가구 3주택이나 2주택에 대해서 중과세가 있고요. 청약 조정 대상 구역이기 때문에 청약 가점제를 적용해서 분양 받기가 어려워집니다.  청약이 과열되는 지역을 대상으로 조정 대상 구역을 지정했고요. 

투기과열지구는 국토부장관이 지정을 하는 건데 이 지역은 두 가지입니다. 대출규제와 정규사업규제가 있습니다. 대출을 받을 경우에 DTI, LTV를 10%씩 낮춰서 적용받아야 하고요. 정규사업과 관련해서 재건축, 재개발 특히 재건축 사업에서 지위양도금지가 있습니다. 조합인가를 받고 난 이후에는 매매를 할 수가 없습니다. 매매를 하고 나면 현금 청산되고 맙니다. 만약에 새로운 주택을 구입하게 되면 5년 동안 재당첨 금지에 해당합니다. 또한 투기지역은 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세가 있습니다. 뿐만 아니라, 지금까지 투기지역 내에서는 인별로 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 세대별로 대출을 받게 제한했습니다. 물건이 여러 개 있더라도 대출은 한 번밖에 받을 수 없게 되죠. 이렇게 고강도 대책을 내놓은 것은 거래제한과 금융제한이 있습니다. 청약제도를 강화시키면서 이면에는 그런 대책을 내놓았습니다. 

저금리에 시중 부동자금이 많아 부동산으로 돈 몰려​

-그러니까 대출을 규제해서 집 사고 이런 것을 막겠다. 또 아까 말씀하신 양도세 중과세를 늘리겠다는 뜻은 “이익 볼 것 없으니까 팔아라” 이런 뜻 아닙니까? 실제로 그렇게 파는 사람이 나옵니까?

▲권대중 :이번에 국토부가 투기과열지구나 투기지역을 지정하면서 김현미 장관이 발표한 내용 중 하나가 올해 전체 거래건수의 31%가 다주택자라고 합니다. 무주택자나 1가구 1 주택자가 실수요가 아닌 투기세력이라고 판단한 거죠. 이 투기세력에 대해서 중과세 하겠다는 강력한 의지를 표명한 거고요. 이미 11군데의 투기지역은 대책이 발표되었던 다음 날, 그러니까 8월 3일부터 1가구 다주택자에 대한 중과세가 적용되고 있습니다. 그리고 나머지 투기지역과 조정대상구역은 내년 4월부터 적용을 한다고 하니까 출구전략은 만들어 놓은 것으로 보여지죠.

-지금 팔면  다주택자들이 경제적 손실을 적게 볼 수 있다는 그런 말씀인가요?

▲권대중 : 11군데 지정된 강남이나 서초나 송파, 용산, 성동 ,노원 ,양천 그 다음에 영등포구 이런 지역은 지금 당장 대상이 되고 있습니다. 강남 지역 사람들이 지금 당장 적용되지 모르는 분들은 내년 4월까지 집을 팔아야 되는 걸로 착각하고 계시는데 이미 적용되고 있습니다.

-  과열지역을 규제를 하면 투기 지역, 투기 과열 지역, 투기 조정 지역 대상 지역 등이 있는데, 이렇게 해당되지 않은 규제가 적은 지역으로 투기가 투자가 이동하지 않나. 이런 생각이 드는데 어떻습니까?

▲권대중 : 지금 투기 세력이라고 하는 부동산 투자하는 사람의 대부분이 저금리에 유동자금이 많기 때문에 부동산으로 몰리는 거거든요. 만약 이번에 이 대책이 실효를 거두지 못하면 오히려 투기가 다른 지역으로 이동하는 풍선효과가 일어나는 지역까지도 추가적으로 강력하게 규제한다고 얘기를 했습니다. 그런 지역이 지방 같은 경우 대전, 수도권에서는 안양이나 부천이나 인천 같은 경우 이번에는 규제를 받지 않았습니다. 의정부도 안 받았고요. 이런 지역에서는 벌써부터 문의 전화가 많고 가격이 오르는 조짐이 있습니다. 물론 지방도 마찬가지인데요. 대구 일부 지역과 부산 일부 지역도 규제에서 벗어나는 지역은 풍선효과로 가격이 오르는 현상을 보이고 있다고 합니다.  

투기억제대책 이어 공급정책도 뒤따라야 효과​

-수요가 있으니까 아파트 가격이 오르는 것 아니겠습니까? 그렇다면 뭔가 공급을 해 주고 규제를 해야지 규제만 한다면 계속 어딘가는 또 나중에 값이 오르는 것 아닙니까? 

▲권대중 : 일단 정부의 방침은 오르는 가격이나 투기 세력을 잠재우고 그 다음에 공급을 하겠다는 대책입니다. 이번에 수요 대책과 공급 대책을 동시에 내놓지 않았던 이유 중 하나가 일단 수요를, 투기를 잠재우고, 그 다음에 공급 대책을 내놓겠다고 밝혔거든요. 문재인 대통령이 후보 시절에 연간 17만호씩 5년 동안 85만호를 공급하겠다고 했는데 금년에 17만호는 기간이 얼마 남지 않았는데도 불구하고 차질 없이 진행하겠다고 발표를 했습니다. 그러면서 신혼부부를 위한 주택으로 4만 가구를 별도로, 또 희망주택으로 해서 공급을 하겠다고 했거든요. 공급대책이 뒤따라주지 않는 규제 억제 정책으로만 간다고 하면 시간이 경과하고 난 뒤에 다시 가격이 폭등할 수 있습니다. 문재인 대통령은 이번에 규제에 뒤따라서 공급도 하겠다고 하니까 시간이 지나봐야 알 것 같습니다. 

-지금 언론에 발표된 정부의 대책을 보면 조금 전 말씀하신대로 투기를 누르다가 공급이 안 되면 또다시 가격이 오를 수 있지 않겠는가 이런 예상을 하셨는데, 어쨌든 정부는 꼭 잡겠다고 말을 합니다. 예를 들면 보유세라도 부과하겠다는 그런 뉘앙스로 느껴지는데 정부 정책은 강한 것 같아요. 실효를 거둘 수 있는 건지 다른 부작용은 없는 건지.

▲권대중 : 문재인 대통령하고 노무현 대통령의 규제정책을 비교해볼 필요가 있습니다. 노무현 대통령 때에는 이러한 규제정책을 단계별로 내놓았습니다. 그러다 보니 시장이 흡수하는 것이 조금 늦었지요. 규제를 했는데도 불구하고 가격은 올랐습니다. 이번에 문재인 대통령은 일시에 내놓았기 때문에 그 때보다 강도가 높아서 아마 부동산 시장이 잡히지 않겠나 보는데 환경조건이 좀 다릅니다. 노무현 대통령 당시에는 주택공급률이 지금보다 낮았고요, 저금리도 아니었습니다. 그런데 지금은 저금리에 주택공급도 늘었습니다. 환경조건은 달라졌지만 또 한 가지 주택시장의 공급이 2015년도 이후에 늘어났기 때문에 수도권 지역은 오히려 미입주 사태가 벌어질 수 있거든요. 

 이번 대책으로 인해서 부동산 시장이 죽는다면 수도권지역의 공급이 늘어난 지역은 오히려 대출기준을 위해서 미입주 사태가 벌어질 수 있거든요. 만약 정부가 그런데도 불구하고 풍선효과가 나타난다고 하면 그 지역을 강력하게 규제하겠다는 것은 변화가 없는 것 같고요. 이번 정부가 투기와의 전쟁이라고 선포할 정도이니까 두고봐야지요. 앞으로 4년 이상 남았기 때문에 부동산 투기가 이번 정부에서는 거의 사라질 수 있다고 봅니다.

-투기와의 전쟁이라고 했는데 자본주의에서 투기든 투자든 이득이 남으니까 거기에 투자하는 것 아닙니까? 아파트가 뭔가 이익이 남으니까 투자를 하는 거 아닙니까? 그래서 값도 올라가고. 그러면 이것을 막으면 다른 데 투자할 수 있는 환경이 조성되어야 본적으로 해결 되는 것 아닙니까?

▲권대중 : 그래서 이번 발표 내용을 보면 1가구 다주택자가 혹시 팔지 못하면 임대주택으로 전환하라고 문을 열어놓았습니다. 물론 기존 임대주택은 임대주택으로 바꾸는 방법이 있고, 신축 임대주택을 임대주택으로 바꾸는 방법이 있는데 2018년 말까지 임대주택 등록을 하는 경우 세제혜택이 있습니다. 물론 신축 주택입니다. 40㎡ 이하를 구입해서 임대 놓는 경우, 전용면적입니다. 한 18평정도 되지요. 이런 경우 취득세 보유세가 없습니다. 60㎡ 이하인 경우 취득세 50% 감면 되고 보유세 50%도 감면 되게 돼있어요. 기존주택을 임대주택으로 돌리는 경우 세제혜택을 줘야 한다고 건의했습니다. 단지 사업자등록을 내는 경우에는 취득세만 감면해줍니다. 이번 다주택자들의 출구 전략을 정부는 등록임대주택으로 전환하길 바라는 것이거든요. 이번 나온 대책만으로는 임대주택으로 전환하기는 부족한 면이 있지만, 상당수가 전환할 것으로 보입니다.

임대사업 주택사업, 8년 이상 세놓아야만 세제 혜택​

- 다주택을 가지고 있는 분들도 자기가 두 군데 살 수는 없는 것이지 않습니까. 한 곳은 살고 한 곳은 월세를 주든 임대 태로 가는 것 아닙니까. 다가구를 그렇게 누를 필요가 있겠느냐는 생각이 드는데요.

▲권대중 : 거기에 하나 더 정부가 규제하고 있는 것이 거주요건입니다. 지금까지는 2년 보유면 비과세 대상이 되었는데. 임대주택을 놓을 경우 거주 요건에 상관없이 세제 혜택을 주기로 했습니다. 

- 분양을 하는 과정에서 어느 임대주택도 우선 몇 년 간 산다면 팔 수 있는 이런 임대주택도 있는거죠? 결국 이런 것도 정책조율을 하지 않을까요?

▲권대중 :  아직은 그런 대책은 안 나왔고요, 준공 임대주택의 경우 4년 또는 8년 이후에 거주자에게 분양하게 되어있는데. 4년을 8년으로 늘렸습니다. 지금 1가구 다주택자가 임대를 놓을 경우. 이제까지는 기간에 관계없이 임대주택사업자로 등록해 임대사업을 할 수 있었는데, 8년 이상 놓아야만 세제 혜택을 받을 수 있었거든요. 8년 이후에 점유자에게 우선 분양권이 있는데 지금까지는 영구임대주택이나 장기임대주택이나 10년 임대주택 같은 경우 그 기간이 도래하면 입주할 때 그냥 주고 있죠. 이 부분에 대해서는 정부가 아직 손질을 안 하고 있습니다. 

 그러나 앞으로 임대주택을 입지가 좋은 지역에 분양을 받을 경우 가격이 오를 수 있거든요. 그런 경우는 영구임대주택으로 가야합니다. 예를 들면 강남의 세곡동이라든지 내곡동 같은 경우, 서초의 우면동 같은 경우는 이명박 정부 당시에 보금자리 주택을 지은 것이 있습니다. 이런 경우는 임대주택으로 분양을 했는데 지금 일반매매를 할 수 없는 데도 불구하고 지금 가격이 2배 이상 올랐거든요. 이런 경우는 영구임대주택으로 가야 인근 지역의 가격을 올리지 않고 시장을 안정화시킬 수 있는 방법이라 생각합니다.

-정부 대책이 아주 강력하게 아파트 가격 부동산 투기를 막겠다는 의지로 볼 수 있는데요. 양도세를 하더라도 잘 잡히지 않으면 또 다른 세금, 예를 들면 보유세를 늘린다거나 이런 방향도 점쳐볼 수 있나요?

▲권대중 :문재인 대통령부터 그 당시에 대통령 선거가 있을 당시에 유력 후보 5명 중에서 홍준표 후보만 보유세 인상이 없었습니다. 나머지 네 후보가 보유세 인상을 얘기하다가 결국 문재인 대통령도 슬그머니 아주 없앴습니다. 보유세 인상을 하겠다고 했다가 없앤 이유가 있습니다. 제가 분석한 바로는 보유세와 관련해서 우리나라가 과히 낮지 않다는 것을 알 수 있습니다. 2015년도 OECD 세수 통계를 보면 OECD 평균 세수가 총 세수 중에서 재산세가 차지하는 비율이 2013년도 기준으로 5.6%였습니다. 근데 우리나라는 10.3%입니다. 상당히 높죠. 그리고 GDP 대비 재산세 보유율도 역시 마찬가지입니다. 또 한 가지는 현재 OECD 국가 35개 국가 중에서 총 조세 대비 보유세 비율을 보면 제일 높은 나라가 영국입니다. 12.7%인데 우리나라는 3위로 11.03%입니다. 이것은 GDP 대비 보유세 비율은 가장 높은 나라가 영국입니다. 4.0%이고요, 우리나라는 11번째인 2.7%입니다. 보유세는 사실 그렇게 낮지 않습니다. 문제는 보유세 말고 부동산에 과세되는 것이 통상적으로 거래세인 취득세와 양도세가 있습니다. 부동산은 취득세 보유세 양도세가 있고 그 중 양도세는 국세입니다.  보유세 비율을 높이려면 거래세인 취득세와 양도세를 낮춰야 합니다. 

 이런 부분에 대해서는 사회적 국민적 합의가 있어야 되지 않겠나 하는 생각이 들어요. 국가가 칼을 꺼낸다 해도 쉽게 보유세 인상을 하지 못할 것으로 보여집니다. 또 한 가지 보유세를 만약 올린다 하면 부동산 거래와 상관없이 지속적으로 세금을 내야하는 문제가 나오거든요. 이렇게 되면 지방세수는 좋아집니다. 지방세니까. 그러나 국민 가계부담은 높아질 수 있기 때문에, 특히 우리나라의 경우 노인세대가 많습니다. 이분들은 소득이 없거든요.  소득에 없는 상태에서 보유세 인상되어서 세금이 부과되게 되면 조세반발도 있을 수 있습니다. 정부가 생각하는 것은 보유세 카드를 만지고 있는 건 사실인 것 같습니다. 그렇게 되면 양도세와 취득세인 거래세를 낮추지 않을까 생각합니다. 

가계부채 종합대책에서 총체적 부채상환능력심사제도(DSR) 적용할 듯​

-좀 전에 사회초년생들 이런 사람들이 집을 가지려하면 상당히 어려움이 있는데, 이번 부동산 대책에서 사회초년생과 취약 계층이 집을 가질 수 있는 혜택은 없나요.

▲권대중 : 가장 큰 문제가 이번 투기 지역과 투기과열 지역으로 묶인 지역의 DTI, LTV가 정상보다 10%씩 낮아졌습니다. 사실은 문재인 대통령이 8월 달에 가계부채종합대책을 발표하라고 얘기했거든요. 준비하라고 얘기했는데 준비하기 이전에 대출규제부터 나왔는데요. 아마 8월 달에 나올 청와대의 가계부채 종합대책은 총체적 부채상환능력심사제도인 DSR제도를 적용할 것으로 보이는데 이것은 자동차 할부나 마이너스 통장까지도 부채로 적용하기 때문에 대출을 받기가 더 어려워집니다.

  이미 지난 4월 17일 국민은행이 전격적으로 이를 시행하고 있습니다. 그런데도 불구하고 이번 8.2대책에서 대출규제를 전 방위적으로 다 했습니다. 일반적으로 DTI, LTV를 적용하는 것이 60%,50%였는데, 전부 다 40%로 내렸습니다. 만약 한번 대출을 받았다면 30%로 낮아집니다. 주택이 2개나 3개이거나 다른 쪽에 대출을 받은 것이 있다면 30%로 낮아지기 때문에 대출을 거의 못 받는 꼴이 되겠죠.  투기지역인 경우에는 한 건밖에 대출을 받을 수가 없습니다. 무주택자나 사회초년생에게도 적용이 되기 때문에 일각에서는 잘못된 정책이 아니냐. 서민들을 위한 정책이 아니지 않느냐는 얘기가 있는데. 사실 이 내용 속에 가만히 보면 부부합산 연소득 6,000만 원 이하이거나 또는 생애 최초 주택구입자로서 7,000만 원 이하 자에게는 50%까지 대출을 줍니다. 그 주택가격은 서울수도권 지역 중에서 서울은 6억 원, 지방은 5억 원 이하의 주택을 구입하는 경우에 대출 규제가 많아집니다. 문제는 최근 매매 값 대비 전세 값 비율이 높아지고 있습니다. 전국 평균 아파트 같은 경우에는 72% 가까이 되는데요. 다시 말하면 1억짜리 주택에 7200만원이 전세라면 이들에게 50% 대출을 준다면 집을 구입할 수 있는 여력은 충분하다고 보입니다. 

- 아파트 가격이 너무 오른 것에 대해서 규제를 하겠다는 게 강력한 정부의 의지인데 시간이 지나면 언젠가 오르지 않겠냐고 생각하면 굳이 지금 팔 필요가 있겠는가라고 생각하는 사람도 있을 텐데. 어떻습니까? 아파트를 보유하고 있는 사람이 양도세나 중과세를 생각해서 미리 팔아야하는 건지 아니면 가지고 있어야 하는 건지.

대출 많이 끼고 있으면 내년 4월 이전에 매각하는 게 이득​

▲권대중 : 가장 어려운 질문인데요. 여유가 있는 사람들 특히 강남 지역에 사는 분들은 여유가 있거든요. 세 가지로 분류할 수 있을 것 같습니다. 앞으로 대출이 받는 사람들은 금리가 인상될 확률이 높거든요. 당장 금년도는 아닐지언정 대출을 많이 끼고 있는 사람이라면 내년 4월 이전에 매각하는 게 좋고요. 대출이 적다면 일부 보증금을 올리거나 전세로 전환해서 가지고 있는 방법도 괜찮습니다.

 그러나 전세를 끼고 산 사람들은 전세 금액이 높아지는 것을 기대하고 매입할 수도 있겠지만 부동산 가격이 하락하면 깡통이 될 수 있거든요. 이런 경우는 잘 판단하셔서 매각하는 방법도 나쁘지 않습니다. 강남 사람들은 대부분 이번 대책을 가지고 일시적 규제가 아닌가 하는 착각을 하고 계시는데 이번 정부는 5년 내내 규제로 갈 것으로 보이고요. 이것이 문재인 정부의 부동산 정책 방향이 아닐까 생각합니다.

 물론 문제는 이 정권이 끝나고 난 이후에 정권이 바뀌었을 경우에 다시 얼어붙은 부동산 시장을 살리는 데 만약 힘을 기울인다면 가격이 폭등할 수 있습니다. 그래서 문재인 정부도 규제만 하는 것이 아니고 집권 5년 동안 85만호에 달하는 많은 가구를 공급하겠다고 하는 겁니다.

-지난 박근혜 정부에서는 경기를 살리기 위해서 건설을 통해서 경기를 살리지 않았습니까. 아파트 대출 여건을 완화시켜서 많은 사람들이 집을 살 수 있게 해주었는데. 지금 어떻게 보면 억제하고 있는 거잖아요. 그러면 건설업계에서 상당히 영향을 받겠네요?

▲권대중 : 박근혜 정부가 출범한 것이 2013년도 2월 25일인데요. 첫 번째 대책이  바로 3월 12일에 있었고, 그 이후의 22번의 대책 중에서 19번의 정책이 부동산 시장 정상화 대책이었습니다. 물론 부동산이라 하는 것이 심리적 요인이 있기 때문에 규제를 완화하게 되면 당장 시장에 영향을 주지 않지만 시간이 지나면 상승기류를 타게 되는데, 이 과열된 시장을 잡기 위해서 작년에 8.25대책을 내놓았고, 11.3 대책을 내놓았고, 11.4대책을 내놓았습니다. 그 이후부터 지금까지는 부동산 규제정책으로 돌아섰는데요. 경기가 어려웠을 때 박근혜 정부는 부동산 시장을 불쏘시개로 해서 경제를 살렸습니다. 이번 정부는 절대로 부동산으로 경기를 살리겠다는 생각을 안 하고 있습니다. 

그렇다면 지금까지 경기가 좋았던 건설사들이 문제가 되겠는데요.  박근혜 정부는 출범 이전에 100대 건설사 중에서 25개가 법정 관리 대상으로 들어가 있었습니다. 그런데 경기가 좋아지면서 모두 다 살아났습니다. 이번에 문재인 대통령이 부동산 시장을 규제하게 되면 다시 많은 건설사가 어려움을 겪지 않을까 생각하는데요. 특히 아파트 사업에 주력을 했던 건설사들이 어려움을 겪는 회사 중에서 일부가 새로운 먹거리를 찾거나 해외시장으로 눈을 돌리거나 이번 시장을 미리 대비하지 않은 그런 건설사들은 아마도 다시 어려움을 겪어서 법정 관리로 갈 확률도 높아집니다. 

-건설업계에 상당한 영향을 미칠 것 같다는 그런 예상인데요. 건설업계에는 근로자들이 많이 있지 않습니까. 고용에 미치는 영향도 상당히 있겠네요. 지금 고용을 많이 늘리려고 하는데. 

▲권대중 : 사실은 건설회사가 어려워지면 해고든 여러 가지 직업을 잃는 사람이 많을 겁니다. 건설 회사가 어려워지면 이번 정부가 일자리 창출인데 거꾸로 역행하는 일이 되거든요. 아마 이번 정부가 건설사의 구조조정을 하면서 고용되었던 사람을 모두 다 퇴직시키지 않고 통합하거나 M&A하지 않을까 하는 생각이 듭니다. 

부동산 정책, 지역별로 계층별로 특성 따라 맞춤형 정책 바람직​

- 부동산 대책이라는 것이 이해관계자가 많기 때문에 복잡다단한데 어쨌든 정부는 강력하게 규제를 하려고 하고 있고 시장은 이익을 찾아서 움직이고 있는데 그렇다면 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될 것 같습니까?

▲권대중 : 사람의 얼굴이 모두 다르듯이 부동산은 지리적 위치의 고정성이 있습니다. 강남의 부동산을 강북에 옮겨 놓을 수 없고 강북의 부동산을 강남으로 옮길 수도 없습니다. 그래서 지역 시장을 이루지요. 지역 시장을 이루는 것은 그 사회의 계층과 부의 척도에 따라 다르기 때문에 부동산 투기가 이루어지는 지역, 또는 부동산 시장이 침체되는 지역마다 정책은 다르게 가야 한다고 봐요. 

지역별로 계층별로 부동산 정책은 맞춤형 정책으로 가야하는데 이번 정부가 내놓은 것은 이것을 외면하고 전 방위적으로 가는 것은 풍선 효과를 방지하기 위해서로 보입니다. 특히 서울 시내가 문재인 대통령 표 ‘도시재생 뉴딜 정책’을 배제시킨 것은 아주 충격적인 일입니다. 도시가 점점 슬럼화 되고 있는데 주거환경을 바꾸겠다고 하는 정책이 빠졌다는 것은 서울 시민으로서는 굉장히 안타까운 일인데요. 물론 5년 내내 빼지 않을 것이라 보입니다. 

 시장이 진정되면 다시 도시재생 뉴딜 정책을 할 거라 보이는데, 이번 정책으로 인해서 강남지역은 분명히 가격이 하락하리라 봅니다. 그러나 이 대책이 비수기에 나왔다는 것이 특이한 점이죠. 성수기가 바로 8월 말부터 9월 10월에 도래되면 이사철이고 매매가 이루어질 텐데 이 시기가 되면 이 정책에 대한 효과가 나타나지 않겠나 보입니다. 내년 상반기까지는 매물이 나오면서 부동산 가격이 하향 안정세로 가지 않나 보이고, 본격적으로 부동산 가격이 하향 안정세로 가는 시기는 내년 4월 이후라고 보입니다. 그 시기에는 서울 수도권 지역 일부 지역까지도 전부 다 다주택자에 대한 양도세가 중과세되기 때문에 거래가 경직될 수 있고, 또 하나의 문제점은 거래가 안 되면 전세가격이 올라갈 수 있습니다. 

만약 올 가을에 전월세 가격이 상승하게 되면 전월세 상한제나 계약갱신 청구권제 까지도 시행할 자세가 되어있는 것으로 보입니다. 

올 가을 부동산 시장은 매물이 나오면서 거래가 이루어지지 않는 관망세로 돌아설 것 같고 내년 봄까지도 이어질 것으로 보입니다. 그리고 내년 4월 이후 다주택자 양도세가 중과세되면 부동산 시장은 하향안정세로 돌아설 것으로 보입니다. 

-우리사회에서 특히 문제가 되는 것이 가계부채 문제 아니겠습니까? 특히 아파트를 사기위해서 대출받고 해서 부채가 늘어나서 한 1,360조 된다는 얘기도 나오는데 이 문제와 부동산 대책과의 관계도 떼놓을 수 없는데 가계부채와 부동산 대책을 어떻게 보십니까?

▲권대중 :가계부채는 5월 경 기준으로 약 1,366조원이 된다고 보는데요. 가계부채 속을 들여다 볼 필요가 있습니다. 가계부채 1,360조가 넘는 속에는 주택담보대출이 반 정도 됩니다. 주택담보대출은 순수하게 주택을 구입하거나 투기세력이 대출을 받았거나 신규 주택을 공급할 때 중도금 대출을 놓은 건데요. 이번 대책에서 문제가 될 만한 것이 무엇이냐면 대출을 규제함으로써 주택담보대출을 받지 못해 입주를 못할 수 있습니다. 정부는 가계부채종합대책을 내놓기 전에 대출 규제를 함으로써 가계부채가 더 이상 늘어나는 것을 방지하기 위해서 DTI LTV를 강력하게 규제하지 않았나, 생각이듭니다. 

분양가 상한제, 지역별로 차등 적용 바람직​

-어떻게 보면 아파트 가격이 급등하는 것은 분양가 상한제라는 것이 문제의 핵심 아니었나 하는 생각이 드는데. 분양가 상한제 문제라든가 선분양 문제에 대한 대책이 필요한 것 아니겠습니까?

▲권대중 :지난 2015년도 1월 1일부터 시행된 부동산 3법 중 하나가 분양가 상한제 민간 택지 폐지입니다. 지금 공공택지는 적용하고 있고요. 분양가 상한제 폐지함으로써 강남지역의 재건축 아파트 일반분양 분의 가격이 오르고 있거든요. 또 분양가 상한제가 지금 현재 문재인 대통령은 다시 부활시키려고 하는 생각을 하고 있습니다. 그렇게 되면 가격을 통제할 수 있는 기본이 되는데요. 분양가 상한제를 폐지했기 때문에 부산도 그랬고 대전도, 세종시도 그렇고 가격이 오르는 원흉이 되었습니다. 이 부분은 다시 심도 있게 다시 연구해서 가격이 급등하는 지역만 적용하는 그런 방법도 좋다고 생각합니다. 일률적으로 전부 적용하는 것도 시장을 너무 죽이는 것이고요. 지역별로 해당되는 지역만 규제하는 방법이 있죠. 시장이 안정되면 바로 풀어주는 방법, 사실은 투기지역이나 투기관련 지역처럼 규제정책은 기간을 정해놓고 할 것이 아니라 규제한 상태에서 시장이 어느 정도 바로 풀어주고 다시 또 급등하면 또 규제하는 반복적이더라도 시장을 탄력적으로 적용을 해야 한다고 생각합니다. 

- 정부의 정책이 탄력적으로 운영이 돼야 성과를 거둘 수 있다 이런 얘기이시죠. 주택문제는 어떻게 보면 경제력이 있는 사람은 괜찮은 집을 살 수 있겠지만 어떻게 보면 인간이 살아가는 가장 기본적인 요소가 주택이 아닌가 싶고 그렇다면 주택은 공공재의 성격이 있지 않나 생각이 듭니다. 상대적인 박탈감을 가져서는 국민들의 행복 지수 측면에서 본다면 바람직하지 않다는 생각이 듭니다. 중요한 주택문제를 해결하는데 있어서 여러 정책 전문가들의 자세한 얘기 의견들이 잘 반영되어서 좋은 방안을 마련했으면 좋겠습니다. <ifs POST>​