화천대유(火天大有)? 화관대유(火官大有)? | 김광두 국가미래연구원장 > 김광두의 1년 후

- 요즘 참 세상이 시끄럽다. 화천대유? 천화동인? 이게 무슨 말인가? ‘3억 5천만 원을 투자해서 1조 원의 이익을 얻었다’ 하는 스토리가 나온다. 화천대유라는 뜻 그대로 하늘이 도와서 이런 이익을 얻었을까?

- 대장동 프로젝트의 구조를 보면서 이것은 하늘이 도운 것이 아니라 관이 도운 거다. 성남시가 도운 거다. 그러한 생각을 했다. 우선 대장동 프로젝트의 내용을 보면 이 프로젝트는 위험부담이 거의 없고, 수익성은 아주 높은 그러한 구조로 설계가 되어있다. 이러한 건설 프로젝트를 할 때 위험부담이라는 게 아파트가 안 팔리는 것, 그리고 관청의 인허가 과정이다. 그런데 민관공동 개발사업으로 성남시가 뒤에 함께 하고 있으니 인허가 걱정은 없다. 특히 대장지구가 위치한 판교지역의 특성상 아파트 분양이 안 될 위험성이 아주 낮은 사업이었다.

- 그렇다 하더라도 수익성이 낮으면 또 하기 어려울 것이다. 그런데 이 사업은 아파트 분양가상한제 적용을 하지 않도록 허용 해줬다. 또 관이 갖고 있는 토지수용권이라는 것을 배경으로 해서 시가의 거의 절반에 가까운 그런 가격으로 토지를 수용할 수 있었다.

- 거기에 더해 일반적으로 아파트를 지을 때에는 국민임대주택을 일부 짓게 돼있다. 대장동 프로젝트도 1,200가구 정도의 임대주택이 계획돼 있었는데 이 계획을 취소할 수 있게 해줬다. 그러니 국민임대주택을 일반 아파트를 지어 팔도록 해준 거다.

- 결국 대장동 프로젝트는 토지 값은 헐값에 살 수 있도록 해주고, 아파트 값은 상한제에서 제외시켜 더 많이 받도록 해주고, 국민임대주택 건설은 취소해서 일반 분양을 할 수 있도록 해준 것이다. 위험이 없고, 고수익이 되도록 프로젝트 자체가 설계돼 있었다.

- 이 사업을 누가 맡을 거냐가 대단한 관심사항이었다. 사업자 선정과정이 공정하게 됐으리라고 일단 믿고 싶다. 그러나 여러 가지 나온 보도 내용을 보면 ‘과연 공정했는가?’ 하는 의구심을 가질 수밖에 없는 그런 부분들이 있다.

- 성남시는 “이 프로젝트를 통해서 돈 한 푼 안 들이고 5,500억이 성남시로 들어왔다”라고 얘기한다. 그런데 실제는 5,500억 들어온 게 아니고, 1,800억 정도가 들어왔다. 그 이외의 3,600억 이상은 기반시설 설치비용을 금액으로 환산한 것이다. 공원을 만든다, 또는 주차장을 만든다, 터널을 만든다는 등 주택단지를 만들려면 당연히 들어가야 하는 기반시설이다. 이것은 건설업자나 시행업자가 하는 것이다. 그렇기 때문에 성남시가 이것을 마치 성남시 금고에 그 돈이 들어온 것처럼 계산한다는 것은 일반적인 경우하고는 좀 다르다.

- 여기에서 누가 피해를 봤나? 우선, 토지를 시가의 절반에 수용당한 사람들이고, 아파트 분양받은 사람들 또한 여기에 손해를 본 거다. 임대주택을 얻을 수밖에 없는 무주택자들이 임대받을 기회를 놓치게 된 것이다.

- 고수익 저위험 프로젝트는 흔히 사업권 경매 방법을 쓴다. “이 사업권을 너한테 줄 테니 얼마에 살래?” 이러한 경매 방법을 택하는 것이 더 좋고 현명한 방법이다. 가령 이 사업을 통해서 1조를 벌 수 있다고 판단했다면 7천억, 8천억으로 그 사업개발권을 사는 것이다. 그랬더라면 성남시의 시 금고가 훨씬 더 융성하게 여유가 생겼을 것이고, 개인 민간사업자는 시중의 적정한 이윤 위 내에서 수익을 얻어 가는 결과를 가져온다.

- 민간 사업자가 엄청난 수익을 가져갈 수 있도록 배당구조를 만들어 놓았기 때문에 대장동 프로젝트의 설계 자체가 잘못됐다고 볼 수밖에 없다. 정책의 실패라고 볼 수 있다. 때문에 우리가 어떠한 민관공동 프로젝트를 생각하거나 또는 민관 합동 프로젝트를 생각할 때에는 시장의 원리 생각하면서 거기에 알맞은 적절한 방법을 택해야 된다. 이 프로젝트도 사업권 경매 입찰. 이 방법을 택하는 것이 더 현명했을 것이라는 생각을 가질 수밖에 없다.

- 요즘 참 세상이 시끄럽다. 화천대유? 천화동인? 이게 무슨 말인가? ‘3억 5천만 원을 투자해서 1조 원의 이익을 얻었다’ 하는 스토리가 나온다. 화천대유라는 뜻 그대로 하늘이 도와서 이런 이익을 얻었을까?

- 대장동 프로젝트의 구조를 보면서 이것은 하늘이 도운 것이 아니라 관이 도운 거다. 성남시가 도운 거다. 그러한 생각을 했다. 우선 대장동 프로젝트의 내용을 보면 이 프로젝트는 위험부담이 거의 없고, 수익성은 아주 높은 그러한 구조로 설계가 되어있다. 이러한 건설 프로젝트를 할 때 위험부담이라는 게 아파트가 안 팔리는 것, 그리고 관청의 인허가 과정이다. 그런데 민관공동 개발사업으로 성남시가 뒤에 함께 하고 있으니 인허가 걱정은 없다. 특히 대장지구가 위치한 판교지역의 특성상 아파트 분양이 안 될 위험성이 아주 낮은 사업이었다.

- 그렇다 하더라도 수익성이 낮으면 또 하기 어려울 것이다. 그런데 이 사업은 아파트 분양가상한제 적용을 하지 않도록 허용 해줬다. 또 관이 갖고 있는 토지수용권이라는 것을 배경으로 해서 시가의 거의 절반에 가까운 그런 가격으로 토지를 수용할 수 있었다.

- 거기에 더해 일반적으로 아파트를 지을 때에는 국민임대주택을 일부 짓게 돼있다. 대장동 프로젝트도 1,200가구 정도의 임대주택이 계획돼 있었는데 이 계획을 취소할 수 있게 해줬다. 그러니 국민임대주택을 일반 아파트를 지어 팔도록 해준 거다.

- 결국 대장동 프로젝트는 토지 값은 헐값에 살 수 있도록 해주고, 아파트 값은 상한제에서 제외시켜 더 많이 받도록 해주고, 국민임대주택 건설은 취소해서 일반 분양을 할 수 있도록 해준 것이다. 위험이 없고, 고수익이 되도록 프로젝트 자체가 설계돼 있었다.

- 이 사업을 누가 맡을 거냐가 대단한 관심사항이었다. 사업자 선정과정이 공정하게 됐으리라고 일단 믿고 싶다. 그러나 여러 가지 나온 보도 내용을 보면 ‘과연 공정했는가?’ 하는 의구심을 가질 수밖에 없는 그런 부분들이 있다.

- 성남시는 “이 프로젝트를 통해서 돈 한 푼 안 들이고 5,500억이 성남시로 들어왔다”라고 얘기한다. 그런데 실제는 5,500억 들어온 게 아니고, 1,800억 정도가 들어왔다. 그 이외의 3,600억 이상은 기반시설 설치비용을 금액으로 환산한 것이다. 공원을 만든다, 또는 주차장을 만든다, 터널을 만든다는 등 주택단지를 만들려면 당연히 들어가야 하는 기반시설이다. 이것은 건설업자나 시행업자가 하는 것이다. 그렇기 때문에 성남시가 이것을 마치 성남시 금고에 그 돈이 들어온 것처럼 계산한다는 것은 일반적인 경우하고는 좀 다르다.

- 여기에서 누가 피해를 봤나? 우선, 토지를 시가의 절반에 수용당한 사람들이고, 아파트 분양받은 사람들 또한 여기에 손해를 본 거다. 임대주택을 얻을 수밖에 없는 무주택자들이 임대받을 기회를 놓치게 된 것이다.

- 고수익 저위험 프로젝트는 흔히 사업권 경매 방법을 쓴다. “이 사업권을 너한테 줄 테니 얼마에 살래?” 이러한 경매 방법을 택하는 것이 더 좋고 현명한 방법이다. 가령 이 사업을 통해서 1조를 벌 수 있다고 판단했다면 7천억, 8천억으로 그 사업개발권을 사는 것이다. 그랬더라면 성남시의 시 금고가 훨씬 더 융성하게 여유가 생겼을 것이고, 개인 민간사업자는 시중의 적정한 이윤 위 내에서 수익을 얻어 가는 결과를 가져온다.

- 민간 사업자가 엄청난 수익을 가져갈 수 있도록 배당구조를 만들어 놓았기 때문에 대장동 프로젝트의 설계 자체가 잘못됐다고 볼 수밖에 없다. 정책의 실패라고 볼 수 있다. 때문에 우리가 어떠한 민관공동 프로젝트를 생각하거나 또는 민관 합동 프로젝트를 생각할 때에는 시장의 원리 생각하면서 거기에 알맞은 적절한 방법을 택해야 된다. 이 프로젝트도 사업권 경매 입찰. 이 방법을 택하는 것이 더 현명했을 것이라는 생각을 가질 수밖에 없다.