올해 주택 경기전망과 부동산 투자전략 | 고종완 한국자산관리연구원 원장, 도시공학박사 > 김광두의 1년 후

- 오늘 세 가지 관점에서 얘기를 나누고자 한다.

첫째는 지금이 집을 살 때인가? 팔 때 인가? 집이라는 주어를 부동산으로 바꿔도 된다. 부동산 매매의 시기선택이라고 할 수 있다. 둘째는 지역 선택에 관한 문제이다. 내가 지금 집을 산다면, 어느 지역의 집을 살까? 세 번째는 집이 여러 채가 있는 다주택자인 경우 어떤 주택을 보유하고, 또 어떤 주택을 팔아야 할까? 결국 상품선택의 문제다.

- 우선 도시공학에서 지역은 ‘성장지역’이냐, ‘비성장지역’이냐로 나눈다. 또 비성장지역은 ‘쇠퇴지역’이냐, ‘축소지역’이냐로 나뉜다. 답은 당연히 ‘성장지역을 선택하라!’이다.

- 도시공학에서 성장지역의 조건은 네 가지 성장지표로 판단해 볼 수 있다. 첫 번째는 인구 또는 가구구조의 변화다. 양적으로 성장하면서 질적 변화가 많은 지역이다. 두 번째는 소득구조의 변화, 즉 얼마만큼 소득성장률이 높은가, 즉 구매력이 높은 인구가 늘어나는 것인가. 세 번째는 인프라(Infrastructure, 도시기반시설)의 변화다. 도로나 학교, 공원 등 우리 일상생활에 꼭 필요한 것들이 잘 발전되면 될수록 성장지역이다. 네 번째는 가장 중요한 것으로 상품선택이라고도 하고, 자산선택이라고도 할 수 있다. 아파트를 예로 들면 좋은 단지 내의 똑똑한 한 채라고도 할 수 있다. ‘가성비’ ‘가투비’라는 말도 있는데 가격 대비 또는 투자 가치가 높은 아파트가 결론이다. 이런 네 가지가 잘 어우러지면 투자의 정답이 될 것이다.

- 주택은 주거공간이기도 하고, 자산이기도 하다. 따라서 살기 좋아야 하지만 자산가치도 높아야 합니다. 주거 환경, 주거 시설, 주거 가치가 좋고, 편리한 것이 중요하지만 투자가치, 자산가치, 구매가치도 좋아야 한다. 살기 좋다고 집을 샀더니 다른 곳은 집값이 많이 오르는데 내 집만 안 오른다면 기분이 좋을까요? 이것은 기분문제가 아니라 노후의 문제이고, 또 연금의 문제이고, 자산의 문제이고, 또 물질적인 행복의 문제로 연결된다.

- 이제 가장 첫 번째 질문인 “지금 집을 살 때인가, 팔 때인가”에 대한 답을 좀 분명하게 내려야 될 것 같다. 이 답은 구하는 데는 변수법이라는 게 있다. 실물경제나 금리, 수급동향, 환율, 주택금융 등 관련된 변수들을 종합해서 결론을 내리는 것인데 좀 복잡하다. 그런데 두 번째는 부동산 경기의 일정한 사이클(주기)를 보고 판단하는 것이다. 우리나라에서는 부동산 10년 주기설이 존재한다. 일본은 15년 주기설, 미국은 20년 주기설이 있다.

- 집값은 1986년 통계부터 분석해 보면 5~7년 정도 상승하면, 그 뒤 약 4~6년 정도는 하락하는 사이클이 주기적으로 반복된다. 집값 그래프를 보면 1986년부터 20여 년 동안에 3번의 파동이 있었다. 그런데 지금의 주택경기를 한번 진단해보면 언제부터 올랐을까. 서울강남은 다소 빨랐지만 대개 2014년부터 부동산 경기가 상승으로 전환됐다. 지금까지 7년째 오르고 있는 것이다. 과거에 집값이 7년 이상 오른 적은 한 번도 없다. 그 전에는 2001년부터 상승해서 2007년까지 올랐다. 2008년부터 서브프라임모기지 리먼 쇼크 등으로 인해 내리기 시작해 2013년까지 약 5년간 내렸다가 2014년부터 오름세로 바뀐 것이다.

- 잠실주공5단지가 34평이 작년 연말에 22억 6천만 원하던 게 이번 주에 드디어 25억을 돌파했다. 그런데 같은 집이 2007년에는 13억이었는데 2013년에 8억 6천까지 떨어졌다. 지금은 그 때보다 3배가 올랐다.

- 과거의 경험에 비춰보면 이렇게 많이 오른 예가 없었다. 그래서 지금은 고점(高點) 내지 변곡점(變曲點)을 맞는 것 같다. 사이클 관점에서는 올해 집값과 전셋값이 오를 가능성이 없지만 변수법으로 보면 내릴 요인도 많지 않다. 금리가 오르는 것을 제외하면 실물경제는 안 좋고, 3천100조가 넘는 과잉유동성, 공급부족이 여전하다고 볼 수 있다.

- 그러나 사이클 관점에서 또는 버블의 관점에서 보면 몹시 위험한 시기다. 사이클 관점에서는 고점이 될 가능성이 많고, 두 번째는 변곡점이 될 우려가 크다. 상승국면에서 하락국면으로 전환된다고 하더라도 과거의 경험을 보면 확실하게 내린 것은 두 번 밖에 없다. 1997년 말 IMF외환위기 때 약 40% 가량 떨어졌다. 그리고 지난 2008년에 5, 6년 간 하락할 때도 고점 대비에서 은마아파트 재건축은 약 40%, 일반적으로는 평균 30% 가까이 고점에서 빠졌다. 이 얘기는 앞으로 집값이 내린다면 얼마만큼 떨어질까를 암시하는 거다.

- 역사는 반복한다는 토인비의 말도 있고, 또 사이클 측면에서 보면 거품도 어느 정도 10~20%는 있는 것 같다. 제 개인 생각으로는 올해는 신규분양이라든지 경‧공매 외에는 일반 아파트는 지금 고점에 놓여있고, 특히 강남 3구, 4구와 마‧용‧성은 상당한 버블이 있을 것으로 보이는 만큼 이런 지역들에 대한 투자는 신중했으면 좋겠다하는 말씀을 드릴 수 있다.

- ‘도시부동산 변화의 법칙’이 있다. 이 말은 내가 처음 만든 말이기도 하다. 즉 도시공학과 부동산을 융복합해서 보는 관점이다. 여기에서 앞으로 뜨는 지역이 어디인가에 대한 질문이 많다. 도시공학적으로는 ‘성장지역’이라는 말이 답이다.

- 서울에는 세 군데 도심권이 있다. 첫 번째는 광화문을 중심으로 한 4대문 안이다. 두 번째는 강남3구, 즉 강남구, 서초구, 송파구다. 여기에 요즘 강동구가 뜨고 있어 강남4구라고도 한다. 세 번째는 여의도와 영등포다. 앞으로 여기를 중심으로 개발 하겠다는 게 서울시 도시정책의 목표다. 그런데 여기서 한 가지 용산을 더 추가해야 된다. 본래는 부도심인데 용산이 서울역과 개발이 되면서 도심권으로 분류할 수 있다.

- 조금 더 지역을 나열하면 강남에 인접한 성동구, 서초구에 인접한 동작구, 송파구 인접의 광진구, 또 성남지역 등이 성장지역이라 볼 수 있다. 쉽게 말하면 공간과 위치의 변화가 가장 많은 곳에 투자하면 돈 벌기가 그렇게 어렵지 않다. 지금 어디가 변화가 많나. 강남 중에서도 삼성동과 잠실, 그리고 한강변을 중심으로 해서 반포가 재건축이 대대적으로 이루어지고 있다. 또 지하도시도 건설하고, 교통시설도 늘고, 종합운동장 재건축도 있고, 그래서 잠실이 뜨는 거다. 그다음에 압구정도 앞으로 변화가 많을 것으로 본다.

- 서울시의 지도를 딱 그려놓고, 앞서 지적한 성장지역에 큰 동그라미를 네 군데 칠해 보면 그 안에 답이 있다. 그중에서도 핵심입지, 용산의 핵심입지는 용산민족공원이다, 그리고 지하철이 맞물리는 곳을 찾아서 그 곁에 투자하라. 이게 행복의 비결이고 부자 되는 비결이다. 가장 변화가 많은 핵심 노른자 옆에 부동산을 가지고 있어라. 이게 오늘 제가 나누는 최고의 비밀이고, 원칙, 비법이다.

- 또 하나는 관문효과, Gateway effect라는 게 있다. 서울시의 계획을 보면 요즘 노도강이라는 용어도 들어봤을 것이다. 노원구, 도봉구, 강북구를 말한다. 금관구도 있다. 소외됐던 곳들인데 왜 주목 받나? 이유가 있다. 이 지역은 경계선지역이다. 인천과 광명이 뜨니까 금천이 뜨는 것이다.

- 이제 3기신도시 얘기를 하고 마무리하자. 요즈음 ‘영끌’이라고 한다. 30대가 집을 사는 비율이 33%가 넘었다. 젊은이들이 지금 무리하게 도전하고 있고, 막 묻지마식 투자를 하고 있는데 위험해 보인다. 지금은 그럴 때가 아니다.

- 다주택자인 경우는 올 6월 1일 이전에 팔아야 한다.

- 부동산을 고를 때는 고려해야 할 사항은 아파트의 경우 3 가지 원칙을 지켜라. 시기선택, 지역선택, 그리고 상품가치를 고려해야 한다. 지역 선택은 무엇보다 성장지역, 즉 인구증가, 소득증가, 인프라 증가가 있고, 여기다가 행정 계획이 받쳐주는 지역만 선택하면 필승이다. 서울의 성장지역 비중은 참고로 약 40%다. 구체적인 지역은 앞에서 얘기했다.

- 상품선택은 아파트의 경우 대지지분이 넓어야 된다. 오늘의 비법이다. 부동산은 토지와 건물로 구성되어 있는데 투자의 근본을 흔드는 것은 땅값이다. 같은 34평 아파트라 해도 대지지분이 넓을수록 투자가치가 높아진다. 대표적인 예가. 반포주공5단지다. 반포주공1단지가 왜 비싸냐 하면 저층이어서 대지가 넓다. 대지가 넓으면 높은 용적률로 넓은 주택이 나오고, 넓은 주택이 많아질수록 추가부담금이 줄어들고, 그래야 이익이 남기 때문이다.

- 아파트 투자는 역발상이 필요하다. 지금은 재건축도 들어가지 않고, 살기도 불편하고, 찬바람 들어오고, 수리할 곳도 많고, 수돗물에 녹물 나오고, 지하주차장에 물도 새고 하는 곳이 수익가치가 높다. 은마 같은 아파트가 대표적이다. 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시 지역들이 좀 오르기는 했지만 리모델링이 된다면 굉장히 수익가치가 높아질 가능성이 크다.

- 부동산 경기는 올해가 몹시 중요한 해다. 기로에 서있다. 고점이 올 수 있다. 변곡점이 올 수 있다. 오는 6월 1일 이전에 다주택자들이 얼마나 매물을 놓나, 지금 고민하고 있다. 제대로 된 부동산 정책이 나온다면 변곡점이 될 수 있고, 시장의 흐름이 바뀔 수 있다. 또 6월 1일 이전에 임대사업자, 법인사업자 이런 갭투자자, 다주택자들이 매물을 쏟아낸다면 시장흐름이 바뀔 수 있다. 현재 임대사업자 매물이 160만호 정도이고, 다주택자들이 갖고 있는 게 228만호다. 이중에서 10~20%만 상반기에 쏟아진다면 시장은 바뀔 수 있다는 주목할 필요가 있다.

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- 오늘 세 가지 관점에서 얘기를 나누고자 한다.

첫째는 지금이 집을 살 때인가? 팔 때 인가? 집이라는 주어를 부동산으로 바꿔도 된다. 부동산 매매의 시기선택이라고 할 수 있다. 둘째는 지역 선택에 관한 문제이다. 내가 지금 집을 산다면, 어느 지역의 집을 살까? 세 번째는 집이 여러 채가 있는 다주택자인 경우 어떤 주택을 보유하고, 또 어떤 주택을 팔아야 할까? 결국 상품선택의 문제다.

- 우선 도시공학에서 지역은 ‘성장지역’이냐, ‘비성장지역’이냐로 나눈다. 또 비성장지역은 ‘쇠퇴지역’이냐, ‘축소지역’이냐로 나뉜다. 답은 당연히 ‘성장지역을 선택하라!’이다.

- 도시공학에서 성장지역의 조건은 네 가지 성장지표로 판단해 볼 수 있다. 첫 번째는 인구 또는 가구구조의 변화다. 양적으로 성장하면서 질적 변화가 많은 지역이다. 두 번째는 소득구조의 변화, 즉 얼마만큼 소득성장률이 높은가, 즉 구매력이 높은 인구가 늘어나는 것인가. 세 번째는 인프라(Infrastructure, 도시기반시설)의 변화다. 도로나 학교, 공원 등 우리 일상생활에 꼭 필요한 것들이 잘 발전되면 될수록 성장지역이다. 네 번째는 가장 중요한 것으로 상품선택이라고도 하고, 자산선택이라고도 할 수 있다. 아파트를 예로 들면 좋은 단지 내의 똑똑한 한 채라고도 할 수 있다. ‘가성비’ ‘가투비’라는 말도 있는데 가격 대비 또는 투자 가치가 높은 아파트가 결론이다. 이런 네 가지가 잘 어우러지면 투자의 정답이 될 것이다.

- 주택은 주거공간이기도 하고, 자산이기도 하다. 따라서 살기 좋아야 하지만 자산가치도 높아야 합니다. 주거 환경, 주거 시설, 주거 가치가 좋고, 편리한 것이 중요하지만 투자가치, 자산가치, 구매가치도 좋아야 한다. 살기 좋다고 집을 샀더니 다른 곳은 집값이 많이 오르는데 내 집만 안 오른다면 기분이 좋을까요? 이것은 기분문제가 아니라 노후의 문제이고, 또 연금의 문제이고, 자산의 문제이고, 또 물질적인 행복의 문제로 연결된다.

- 이제 가장 첫 번째 질문인 “지금 집을 살 때인가, 팔 때인가”에 대한 답을 좀 분명하게 내려야 될 것 같다. 이 답은 구하는 데는 변수법이라는 게 있다. 실물경제나 금리, 수급동향, 환율, 주택금융 등 관련된 변수들을 종합해서 결론을 내리는 것인데 좀 복잡하다. 그런데 두 번째는 부동산 경기의 일정한 사이클(주기)를 보고 판단하는 것이다. 우리나라에서는 부동산 10년 주기설이 존재한다. 일본은 15년 주기설, 미국은 20년 주기설이 있다.

- 집값은 1986년 통계부터 분석해 보면 5~7년 정도 상승하면, 그 뒤 약 4~6년 정도는 하락하는 사이클이 주기적으로 반복된다. 집값 그래프를 보면 1986년부터 20여 년 동안에 3번의 파동이 있었다. 그런데 지금의 주택경기를 한번 진단해보면 언제부터 올랐을까. 서울강남은 다소 빨랐지만 대개 2014년부터 부동산 경기가 상승으로 전환됐다. 지금까지 7년째 오르고 있는 것이다. 과거에 집값이 7년 이상 오른 적은 한 번도 없다. 그 전에는 2001년부터 상승해서 2007년까지 올랐다. 2008년부터 서브프라임모기지 리먼 쇼크 등으로 인해 내리기 시작해 2013년까지 약 5년간 내렸다가 2014년부터 오름세로 바뀐 것이다.

- 잠실주공5단지가 34평이 작년 연말에 22억 6천만 원하던 게 이번 주에 드디어 25억을 돌파했다. 그런데 같은 집이 2007년에는 13억이었는데 2013년에 8억 6천까지 떨어졌다. 지금은 그 때보다 3배가 올랐다.

- 과거의 경험에 비춰보면 이렇게 많이 오른 예가 없었다. 그래서 지금은 고점(高點) 내지 변곡점(變曲點)을 맞는 것 같다. 사이클 관점에서는 올해 집값과 전셋값이 오를 가능성이 없지만 변수법으로 보면 내릴 요인도 많지 않다. 금리가 오르는 것을 제외하면 실물경제는 안 좋고, 3천100조가 넘는 과잉유동성, 공급부족이 여전하다고 볼 수 있다.

- 그러나 사이클 관점에서 또는 버블의 관점에서 보면 몹시 위험한 시기다. 사이클 관점에서는 고점이 될 가능성이 많고, 두 번째는 변곡점이 될 우려가 크다. 상승국면에서 하락국면으로 전환된다고 하더라도 과거의 경험을 보면 확실하게 내린 것은 두 번 밖에 없다. 1997년 말 IMF외환위기 때 약 40% 가량 떨어졌다. 그리고 지난 2008년에 5, 6년 간 하락할 때도 고점 대비에서 은마아파트 재건축은 약 40%, 일반적으로는 평균 30% 가까이 고점에서 빠졌다. 이 얘기는 앞으로 집값이 내린다면 얼마만큼 떨어질까를 암시하는 거다.

- 역사는 반복한다는 토인비의 말도 있고, 또 사이클 측면에서 보면 거품도 어느 정도 10~20%는 있는 것 같다. 제 개인 생각으로는 올해는 신규분양이라든지 경‧공매 외에는 일반 아파트는 지금 고점에 놓여있고, 특히 강남 3구, 4구와 마‧용‧성은 상당한 버블이 있을 것으로 보이는 만큼 이런 지역들에 대한 투자는 신중했으면 좋겠다하는 말씀을 드릴 수 있다.

- ‘도시부동산 변화의 법칙’이 있다. 이 말은 내가 처음 만든 말이기도 하다. 즉 도시공학과 부동산을 융복합해서 보는 관점이다. 여기에서 앞으로 뜨는 지역이 어디인가에 대한 질문이 많다. 도시공학적으로는 ‘성장지역’이라는 말이 답이다.

- 서울에는 세 군데 도심권이 있다. 첫 번째는 광화문을 중심으로 한 4대문 안이다. 두 번째는 강남3구, 즉 강남구, 서초구, 송파구다. 여기에 요즘 강동구가 뜨고 있어 강남4구라고도 한다. 세 번째는 여의도와 영등포다. 앞으로 여기를 중심으로 개발 하겠다는 게 서울시 도시정책의 목표다. 그런데 여기서 한 가지 용산을 더 추가해야 된다. 본래는 부도심인데 용산이 서울역과 개발이 되면서 도심권으로 분류할 수 있다.

- 조금 더 지역을 나열하면 강남에 인접한 성동구, 서초구에 인접한 동작구, 송파구 인접의 광진구, 또 성남지역 등이 성장지역이라 볼 수 있다. 쉽게 말하면 공간과 위치의 변화가 가장 많은 곳에 투자하면 돈 벌기가 그렇게 어렵지 않다. 지금 어디가 변화가 많나. 강남 중에서도 삼성동과 잠실, 그리고 한강변을 중심으로 해서 반포가 재건축이 대대적으로 이루어지고 있다. 또 지하도시도 건설하고, 교통시설도 늘고, 종합운동장 재건축도 있고, 그래서 잠실이 뜨는 거다. 그다음에 압구정도 앞으로 변화가 많을 것으로 본다.

- 서울시의 지도를 딱 그려놓고, 앞서 지적한 성장지역에 큰 동그라미를 네 군데 칠해 보면 그 안에 답이 있다. 그중에서도 핵심입지, 용산의 핵심입지는 용산민족공원이다, 그리고 지하철이 맞물리는 곳을 찾아서 그 곁에 투자하라. 이게 행복의 비결이고 부자 되는 비결이다. 가장 변화가 많은 핵심 노른자 옆에 부동산을 가지고 있어라. 이게 오늘 제가 나누는 최고의 비밀이고, 원칙, 비법이다.

- 또 하나는 관문효과, Gateway effect라는 게 있다. 서울시의 계획을 보면 요즘 노도강이라는 용어도 들어봤을 것이다. 노원구, 도봉구, 강북구를 말한다. 금관구도 있다. 소외됐던 곳들인데 왜 주목 받나? 이유가 있다. 이 지역은 경계선지역이다. 인천과 광명이 뜨니까 금천이 뜨는 것이다.

- 이제 3기신도시 얘기를 하고 마무리하자. 요즈음 ‘영끌’이라고 한다. 30대가 집을 사는 비율이 33%가 넘었다. 젊은이들이 지금 무리하게 도전하고 있고, 막 묻지마식 투자를 하고 있는데 위험해 보인다. 지금은 그럴 때가 아니다.

- 다주택자인 경우는 올 6월 1일 이전에 팔아야 한다.

- 부동산을 고를 때는 고려해야 할 사항은 아파트의 경우 3 가지 원칙을 지켜라. 시기선택, 지역선택, 그리고 상품가치를 고려해야 한다. 지역 선택은 무엇보다 성장지역, 즉 인구증가, 소득증가, 인프라 증가가 있고, 여기다가 행정 계획이 받쳐주는 지역만 선택하면 필승이다. 서울의 성장지역 비중은 참고로 약 40%다. 구체적인 지역은 앞에서 얘기했다.

- 상품선택은 아파트의 경우 대지지분이 넓어야 된다. 오늘의 비법이다. 부동산은 토지와 건물로 구성되어 있는데 투자의 근본을 흔드는 것은 땅값이다. 같은 34평 아파트라 해도 대지지분이 넓을수록 투자가치가 높아진다. 대표적인 예가. 반포주공5단지다. 반포주공1단지가 왜 비싸냐 하면 저층이어서 대지가 넓다. 대지가 넓으면 높은 용적률로 넓은 주택이 나오고, 넓은 주택이 많아질수록 추가부담금이 줄어들고, 그래야 이익이 남기 때문이다.

- 아파트 투자는 역발상이 필요하다. 지금은 재건축도 들어가지 않고, 살기도 불편하고, 찬바람 들어오고, 수리할 곳도 많고, 수돗물에 녹물 나오고, 지하주차장에 물도 새고 하는 곳이 수익가치가 높다. 은마 같은 아파트가 대표적이다. 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시 지역들이 좀 오르기는 했지만 리모델링이 된다면 굉장히 수익가치가 높아질 가능성이 크다.

- 부동산 경기는 올해가 몹시 중요한 해다. 기로에 서있다. 고점이 올 수 있다. 변곡점이 올 수 있다. 오는 6월 1일 이전에 다주택자들이 얼마나 매물을 놓나, 지금 고민하고 있다. 제대로 된 부동산 정책이 나온다면 변곡점이 될 수 있고, 시장의 흐름이 바뀔 수 있다. 또 6월 1일 이전에 임대사업자, 법인사업자 이런 갭투자자, 다주택자들이 매물을 쏟아낸다면 시장흐름이 바뀔 수 있다. 현재 임대사업자 매물이 160만호 정도이고, 다주택자들이 갖고 있는 게 228만호다. 이중에서 10~20%만 상반기에 쏟아진다면 시장은 바뀔 수 있다는 주목할 필요가 있다.

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