‘1세대 1주택’ 재산세·종부세 이야기 | 오문성 한양여자대학교 교수 > 김광두의 1년 후

-(김) 요새 1세대 1주택자의 세금이 많이 늘었다는 이야기가 많다. 한양여대 세무회계과 오문성 교수님 과 이 문제를 풀어 보자.

▲(오) 우리가 지금 일상생활에서 1세대 1주택, 1가구 1주택 이런 말들을 많이 하는데 세법에서 쓰고 있는 용어로는 ‘1세대 1주택’이 맞다. 한 세대가 한 주택 보유하고 있는 경우를 말하는데 깊이 들어가면 세제적용의 내용이 굉장히 복잡하다. 그러나 기본적으로 1세대 1주택에 대해서는 세금을 부과하지 않으려고 하는 경향이 있다.

예컨대 양도소득세를 비과세하는 것이 대표적인 사례다.

-(김) 그런데 요새 1세대 1주택임에도 ‘세금폭탄’을 맞았다는 사람들도 있고, 또 부부 공동명의로 해놓아서 그동안 종합부동산세 등 세금혜택이 있었는데 이제 오히려 부부 공동명의가 불리해진다는 얘기도 있다. 논란의 배경이 뭔가?

▲(오) 최근 1세대 1주택만 폭탄이 아니라 1세대 다주택자는 더 큰 폭탄을 맞았고, 1세대 1주택자들은 폭탄을 안 맞을 줄 알았는데 맞았기 때문에 사람들이 더 놀란 것이다. 물론 상대적으로는 작은 폭탄이지만.

문제가 된 것은 부동산 보유세 쪽이다. 보유세라고 하는 것은 재산세하고, 종합부동산세. 이 두 가지를 보통 말을 하는데 세금부과 구조는 비슷하다. 우선 재산세의 경우공시가액에다가 공정시장가액 비율을 곱해 산출한 것이 공정시장가액이다. 이것을 과세 표준으로 삼아 여기에 세율을 곱해 재산세를 산출한다. 그런데 공시가액(토지의 경우 공시지가)은 국토부가 관장하는데 시가에 못 미친다 해서 계속 현실화 시킨다고 높여가고 있는 상태다.

그 다음에 공정시장가액비율도 종부세 같은 경우는 매년 5%씩 높이고 있다. 거기에 재산세율도 인상하고 있다. 1세대 1주택자라 하더라도 실제 세금이 크게 늘어나는 것을 피해갈 수는 없는 것이다.

-(김) 결국 그 계산법 안에 있는 모든 지표들이 올라가고 있는 그런 상황이라서 세금폭탄이 되는 것 아닌가.

▲(오) 세 가지 요소가 같이 올라가는 종부세(종합부동산세)가 특히 그렇다.

-(김) 주택소유를 부부공동명의로 하게 되면 1세대 1주택에 한해서는 12억 원까지는 과세표준에서 제외해주는 것으로 알고 있다. 그래서 좋은 줄만 알았는데 요새 단독명의보다 더 많은 세금을 낼 수 있다는 말이 나오는데 어떤 연유인가?

▲(오) 최근에 나온 얘기들이다. 본래는 1세대 1주택자가 부부공동명의를 하게 되면 종부세 차원에서는 굉장히 유리한 상황이 된다. 일단 종합부동산세는 1세대 1주택인 경우에 과세대상에서 9억 원을 빼주고, 아닌 경우는 6억 원을 빼준다. 부부공동명의로 하게 되면 과세대상에서 각각 6억을 빼주기 때문에 12억 원까지는 비과세 된다. 결국 공시가액이 12억 이하인 경우는 (종부세)세금부과가 없었다. 이런 제도는 그대로인데 갑자기 집값이 크게 오르다보니까 새로 세금 부과대상이 되는 측면이 생겼다.

문제는 이런 상황에서 너무 많이 늘어나는 종부세 부담을 다소라도 덜어주기 위해 고령자세액공제, 그리고 장기보유자 세액공제 등을 도입하게 됐는데 1세대 1주택자이면서도 부부공동명의자에게는 고령 또는 장기보유 세액공제를 배제하니까 부부공동명의자들이 상대적으로 불리해지는 결과를 가져온 것이다.

요약하면 원래는 부부공동명의로 하게 되면 12억까지는 세금 부과를 하지 않기 때문에 유리한 조건이었는데 최근 부동산 가격이 천정부지로 상승을 하면서 12억을 초과하는 상황이 발생을 했고, 그러다보니까 단독명의이신 분들은 장기보유 혹은 고령자 그걸로 세재혜택을 받았는데 그 부분에 관해서는 부부공동명의자들은 해당이 안 돼 불리해진 것이다.

-(김) 부부공동명의자들의 항의가 많았다고 하던데. 또 무엇 때문에 그렇게 시끄럽게 한 것인가?

▲(오) 그래서 정부가 지난 12월29일자로 세법을 고쳐 부부공동명의자들에게도 고령자 공제와 장기보유공제 혜택을 받을 수 있도록 특례조항을 만들어 놓았다.

정부는 부부공동명의자들이 전혀 예상하지 못했다는 항의도 있었지만, 특히 결혼에 대한 부정적 인식을 심어줄 우려가 있다는 판단에서 세제를 고쳐주자고 한 것이다. 최근 교육을 비롯한 사회의 여러 가지 요인으로 출산율이 떨어지는데 세제에서까지 부부에 대한 불이익이 주어지면 곤란하다는 생각에서 이 부분을 다시 보완한 것이다.

-(김) 부부공동명의라는 게 어떻게 보면 단순히 재산을 반 씩 소유한다는 의미도 있겠지만 한 가정을 이루고, 한 울타리를 만들어 나간다는 데 더 큰 의미가 있다는 말인가?

▲(오) 그렇다. 그래서 부부공동명의는 세금 차원에서만 볼 것은 아니다. 왜냐하면 A와 B가 둘이서 결혼을 하게 되면 요즘은 대부분 같이 경제활동을 한다. 그러다보니까 집이라고 하는 것은 가장 자기들이 보유하는 자산 중에 고가이고, 자기네들이 공동명의로 소유하기를 원한다. 최근의 추세라고 보면 그 부분을 고친 것은 잘 된 것이라고 생각한다.

-(김) 저도 그럴 참인데 그 부분에 대해서는 개정이 된 게 다행이다. 그런데 그거 말고도 세금이 종합부동산세나 재산세가 올라가게 된 그 근본적인 배경은 뭔가?

▲(오) 우리가 종부세하고 재산세는 그걸 보통 크게 묶어서 ‘보유세’라고 얘기를 하는데, 재산세는 지방세이고, 종합부동산세는 국세이다. 원래 저는 여러 논문에서도 그런 주장을 해왔는데 종합부동산세는 태어나질 말았어야 할 세목(稅目)이었다. 왜냐하면 재산세는 종부세와 완전 성격이 동일함에도 불구하고, 이걸 하나는 지방세, 하나는 국세로 만들어 놓은 것이다.

따라서 우선 이중과세적 측면이 있다. 물론 이중과세에 대한 조정 기능은 있다. 종부세라고 해서 중안정부가 쓰는 것이 아니라 지방으로 모두 내려 보낸다. 결국 원래 지방세 성격인 것을 이중으로 과세를 하고, 이것을 또 조정하느라 지방으로 내려 보내는 어색한 구조이기 때문에 처음부터 잘못 태어난 세금이라고 본다.

-(김) 초반에 종합부동산세 계산에서 공정시장가액 비율 85에서 90으로, 또 90에서 95로 계속 올라간다고 하셨는데 왜 이 비율이 중요한 건가?

▲(오) 공정시장가액비율은 재산세에도 있고, 종부세에도 있다. 그런데 본래 종부세에 공정시장가액비율을 들여온 취지는 종부세액을 덜어주기 위한 것이었다. 종부세는 노무현 정부 때 도입됐는데 종부세 금액이 너무 컸다. 그러다 보니 조세저항이 너무 심했다. 특히 부부 합산하는 것도 위헌 판결이 났고, 세율도 내려갔는데 그래서 세금을 내려주기 위한 하나의 방편으로서 공정시장가액비율을 1보다 작은 비율을 적용했던 것이다.

시장거래가격의 60%부터 90%까지 쭉 올라왔는데, 계속 올리면서 95까지 올리는 것으로 현재 일정계획은 나와 있고, 여기서도 더 올리면 100이 된다. 문제는 이 100이라는 것이 과연 공정한가에 있다.

공장에서 만든 제품 같은 경우는 이게 얼마에 만들었는지 이게 나오는데, 아파트라고 하는 게 공정시장가액이 그 시가에 100% 근접한다는 말은 잘못 적용하다보면 시가를 넘어서는 과세가 이뤄질 수도 있다는 얘기다.

그동안에 기준시가라는 제도를 통해서 100이라고 하는 시가의 60이나 70,80정도를 대상으로 과세하고, 그 위에 범퍼를 둔 것이다. 그런데 이제 95에서 100까지 올라가면, 95만 가더라도 어찌 보면 좀 억울한 케이스에서는 시가보다 더 많이 잡혔다는 사례가 있을 수 있다.

-(김) 이것도 증세라고 보야 하나.

▲(오) 증세다. 세금이 늘어나면 증세다. 그래서 세율이 올라가도 세금이 늘어나니까 증세고, 지금 말 한대로 공정시장가액비율이 올라가도 세금이 늘어나니까 증세고, 그 다음에 공시가액, 공시지가 같은 게 올라가더라도 세금이 늘어나게 돼있다. 그런데 재밌는 것은 공시지가나 공시가액 이런 것들은 재정당국인 기획재정부 소관이 아니다. 국토교통부에서 관리하는데 결국은 세금문제를 각각의 부처에서 조정하는 꼴이 됐다.

-(김) 그래서 세금이 많이 오른 것인가.

▲(오) 다른 요인도 있다. 세율은 반드시 법률 단계에 규정을 둬야하는데 공정시장가액비율은 세율 적용이 아니기 때문에 세금이 늘어남에도 불구하고, 그게 대통령령인 시행령에 규정돼 있다. 조세법적 측면에서 개선돼야 한다. 공정시장가액 비율도 세금이 늘어난다면 시행령에 규정에 규정할 게 아니라 모법에 규정해야 한다.

-(김) 부동산 관련 세제는 어떤 식으로 개선해야 하나?

▲(오) 부동산에 관련된 세금에 대해 과세표준을 시가에 근접시킨다고 하는 게 굉장히 위험한 발상이다.

우선 기본적으로 부동산 가격은 시가라고 하는 것이 찾기가 힘들다. 실제로 급매라고 하는 것도 있고, 또 각각의 거래가 개별적으로 이루어지는데 그 부분에 대해서 자꾸 시가에 근접한다는 개념으로 하다보면 실제 시가보다 더 올라가는 위험한 상황이 발생할 수 있다. 또 하나는 우리가 시가에 근접시키는 것이 조세의 목적일 수 없다. 세금이라고 하는 것은 본래 세금을 거둬가지고 그걸 중앙정부가 쓰거나, 지방자치단체가 사용하는데 그 목적이 있는 것이지, 그걸 시가에 근접하는 것 자체가 목적이 될 수는 없다. 세금 올리기에 불과하다.

-(김) 시청자께 마무리 한 말씀 더 하신다면?

▲(오) 우선 부동산 관련 세금은 좀 과도한 면이 있다. 세금이라고 하는 것은 ‘응능부담’, 즉 부담할 수 있는 능력을 봐가면서 과세해야하는데 종부세 같은 경우 고령자는 비싼 부동산만 가지고 있지 실제 소득이 한 푼도 없는 경우도 있어 좀 문제가 있다. 고령자세액공제나 장기보유세액공제가 있다고는 하지만 종부세 자체가 워낙 과도한 부담이어서 조금은 조정할 필요가 있다.

-(김) 요새 ‘아 뭐야! 세금 왜 이렇게 많이 나왔어!’ 했던 원인들을 잘 파악하셨으리라 믿는다. 앞으로도 국가미래연구원은 세금과 관련해서, 혹은 다른 사회문제, 정치현안에 대한 궁금증을 해소해 드리도록 노력할 것이다.

-(김) 요새 1세대 1주택자의 세금이 많이 늘었다는 이야기가 많다. 한양여대 세무회계과 오문성 교수님 과 이 문제를 풀어 보자.

▲(오) 우리가 지금 일상생활에서 1세대 1주택, 1가구 1주택 이런 말들을 많이 하는데 세법에서 쓰고 있는 용어로는 ‘1세대 1주택’이 맞다. 한 세대가 한 주택 보유하고 있는 경우를 말하는데 깊이 들어가면 세제적용의 내용이 굉장히 복잡하다. 그러나 기본적으로 1세대 1주택에 대해서는 세금을 부과하지 않으려고 하는 경향이 있다.

예컨대 양도소득세를 비과세하는 것이 대표적인 사례다.

-(김) 그런데 요새 1세대 1주택임에도 ‘세금폭탄’을 맞았다는 사람들도 있고, 또 부부 공동명의로 해놓아서 그동안 종합부동산세 등 세금혜택이 있었는데 이제 오히려 부부 공동명의가 불리해진다는 얘기도 있다. 논란의 배경이 뭔가?

▲(오) 최근 1세대 1주택만 폭탄이 아니라 1세대 다주택자는 더 큰 폭탄을 맞았고, 1세대 1주택자들은 폭탄을 안 맞을 줄 알았는데 맞았기 때문에 사람들이 더 놀란 것이다. 물론 상대적으로는 작은 폭탄이지만.

문제가 된 것은 부동산 보유세 쪽이다. 보유세라고 하는 것은 재산세하고, 종합부동산세. 이 두 가지를 보통 말을 하는데 세금부과 구조는 비슷하다. 우선 재산세의 경우공시가액에다가 공정시장가액 비율을 곱해 산출한 것이 공정시장가액이다. 이것을 과세 표준으로 삼아 여기에 세율을 곱해 재산세를 산출한다. 그런데 공시가액(토지의 경우 공시지가)은 국토부가 관장하는데 시가에 못 미친다 해서 계속 현실화 시킨다고 높여가고 있는 상태다.

그 다음에 공정시장가액비율도 종부세 같은 경우는 매년 5%씩 높이고 있다. 거기에 재산세율도 인상하고 있다. 1세대 1주택자라 하더라도 실제 세금이 크게 늘어나는 것을 피해갈 수는 없는 것이다.

-(김) 결국 그 계산법 안에 있는 모든 지표들이 올라가고 있는 그런 상황이라서 세금폭탄이 되는 것 아닌가.

▲(오) 세 가지 요소가 같이 올라가는 종부세(종합부동산세)가 특히 그렇다.

-(김) 주택소유를 부부공동명의로 하게 되면 1세대 1주택에 한해서는 12억 원까지는 과세표준에서 제외해주는 것으로 알고 있다. 그래서 좋은 줄만 알았는데 요새 단독명의보다 더 많은 세금을 낼 수 있다는 말이 나오는데 어떤 연유인가?

▲(오) 최근에 나온 얘기들이다. 본래는 1세대 1주택자가 부부공동명의를 하게 되면 종부세 차원에서는 굉장히 유리한 상황이 된다. 일단 종합부동산세는 1세대 1주택인 경우에 과세대상에서 9억 원을 빼주고, 아닌 경우는 6억 원을 빼준다. 부부공동명의로 하게 되면 과세대상에서 각각 6억을 빼주기 때문에 12억 원까지는 비과세 된다. 결국 공시가액이 12억 이하인 경우는 (종부세)세금부과가 없었다. 이런 제도는 그대로인데 갑자기 집값이 크게 오르다보니까 새로 세금 부과대상이 되는 측면이 생겼다.

문제는 이런 상황에서 너무 많이 늘어나는 종부세 부담을 다소라도 덜어주기 위해 고령자세액공제, 그리고 장기보유자 세액공제 등을 도입하게 됐는데 1세대 1주택자이면서도 부부공동명의자에게는 고령 또는 장기보유 세액공제를 배제하니까 부부공동명의자들이 상대적으로 불리해지는 결과를 가져온 것이다.

요약하면 원래는 부부공동명의로 하게 되면 12억까지는 세금 부과를 하지 않기 때문에 유리한 조건이었는데 최근 부동산 가격이 천정부지로 상승을 하면서 12억을 초과하는 상황이 발생을 했고, 그러다보니까 단독명의이신 분들은 장기보유 혹은 고령자 그걸로 세재혜택을 받았는데 그 부분에 관해서는 부부공동명의자들은 해당이 안 돼 불리해진 것이다.

-(김) 부부공동명의자들의 항의가 많았다고 하던데. 또 무엇 때문에 그렇게 시끄럽게 한 것인가?

▲(오) 그래서 정부가 지난 12월29일자로 세법을 고쳐 부부공동명의자들에게도 고령자 공제와 장기보유공제 혜택을 받을 수 있도록 특례조항을 만들어 놓았다.

정부는 부부공동명의자들이 전혀 예상하지 못했다는 항의도 있었지만, 특히 결혼에 대한 부정적 인식을 심어줄 우려가 있다는 판단에서 세제를 고쳐주자고 한 것이다. 최근 교육을 비롯한 사회의 여러 가지 요인으로 출산율이 떨어지는데 세제에서까지 부부에 대한 불이익이 주어지면 곤란하다는 생각에서 이 부분을 다시 보완한 것이다.

-(김) 부부공동명의라는 게 어떻게 보면 단순히 재산을 반 씩 소유한다는 의미도 있겠지만 한 가정을 이루고, 한 울타리를 만들어 나간다는 데 더 큰 의미가 있다는 말인가?

▲(오) 그렇다. 그래서 부부공동명의는 세금 차원에서만 볼 것은 아니다. 왜냐하면 A와 B가 둘이서 결혼을 하게 되면 요즘은 대부분 같이 경제활동을 한다. 그러다보니까 집이라고 하는 것은 가장 자기들이 보유하는 자산 중에 고가이고, 자기네들이 공동명의로 소유하기를 원한다. 최근의 추세라고 보면 그 부분을 고친 것은 잘 된 것이라고 생각한다.

-(김) 저도 그럴 참인데 그 부분에 대해서는 개정이 된 게 다행이다. 그런데 그거 말고도 세금이 종합부동산세나 재산세가 올라가게 된 그 근본적인 배경은 뭔가?

▲(오) 우리가 종부세하고 재산세는 그걸 보통 크게 묶어서 ‘보유세’라고 얘기를 하는데, 재산세는 지방세이고, 종합부동산세는 국세이다. 원래 저는 여러 논문에서도 그런 주장을 해왔는데 종합부동산세는 태어나질 말았어야 할 세목(稅目)이었다. 왜냐하면 재산세는 종부세와 완전 성격이 동일함에도 불구하고, 이걸 하나는 지방세, 하나는 국세로 만들어 놓은 것이다.

따라서 우선 이중과세적 측면이 있다. 물론 이중과세에 대한 조정 기능은 있다. 종부세라고 해서 중안정부가 쓰는 것이 아니라 지방으로 모두 내려 보낸다. 결국 원래 지방세 성격인 것을 이중으로 과세를 하고, 이것을 또 조정하느라 지방으로 내려 보내는 어색한 구조이기 때문에 처음부터 잘못 태어난 세금이라고 본다.

-(김) 초반에 종합부동산세 계산에서 공정시장가액 비율 85에서 90으로, 또 90에서 95로 계속 올라간다고 하셨는데 왜 이 비율이 중요한 건가?

▲(오) 공정시장가액비율은 재산세에도 있고, 종부세에도 있다. 그런데 본래 종부세에 공정시장가액비율을 들여온 취지는 종부세액을 덜어주기 위한 것이었다. 종부세는 노무현 정부 때 도입됐는데 종부세 금액이 너무 컸다. 그러다 보니 조세저항이 너무 심했다. 특히 부부 합산하는 것도 위헌 판결이 났고, 세율도 내려갔는데 그래서 세금을 내려주기 위한 하나의 방편으로서 공정시장가액비율을 1보다 작은 비율을 적용했던 것이다.

시장거래가격의 60%부터 90%까지 쭉 올라왔는데, 계속 올리면서 95까지 올리는 것으로 현재 일정계획은 나와 있고, 여기서도 더 올리면 100이 된다. 문제는 이 100이라는 것이 과연 공정한가에 있다.

공장에서 만든 제품 같은 경우는 이게 얼마에 만들었는지 이게 나오는데, 아파트라고 하는 게 공정시장가액이 그 시가에 100% 근접한다는 말은 잘못 적용하다보면 시가를 넘어서는 과세가 이뤄질 수도 있다는 얘기다.

그동안에 기준시가라는 제도를 통해서 100이라고 하는 시가의 60이나 70,80정도를 대상으로 과세하고, 그 위에 범퍼를 둔 것이다. 그런데 이제 95에서 100까지 올라가면, 95만 가더라도 어찌 보면 좀 억울한 케이스에서는 시가보다 더 많이 잡혔다는 사례가 있을 수 있다.

-(김) 이것도 증세라고 보야 하나.

▲(오) 증세다. 세금이 늘어나면 증세다. 그래서 세율이 올라가도 세금이 늘어나니까 증세고, 지금 말 한대로 공정시장가액비율이 올라가도 세금이 늘어나니까 증세고, 그 다음에 공시가액, 공시지가 같은 게 올라가더라도 세금이 늘어나게 돼있다. 그런데 재밌는 것은 공시지가나 공시가액 이런 것들은 재정당국인 기획재정부 소관이 아니다. 국토교통부에서 관리하는데 결국은 세금문제를 각각의 부처에서 조정하는 꼴이 됐다.

-(김) 그래서 세금이 많이 오른 것인가.

▲(오) 다른 요인도 있다. 세율은 반드시 법률 단계에 규정을 둬야하는데 공정시장가액비율은 세율 적용이 아니기 때문에 세금이 늘어남에도 불구하고, 그게 대통령령인 시행령에 규정돼 있다. 조세법적 측면에서 개선돼야 한다. 공정시장가액 비율도 세금이 늘어난다면 시행령에 규정에 규정할 게 아니라 모법에 규정해야 한다.

-(김) 부동산 관련 세제는 어떤 식으로 개선해야 하나?

▲(오) 부동산에 관련된 세금에 대해 과세표준을 시가에 근접시킨다고 하는 게 굉장히 위험한 발상이다.

우선 기본적으로 부동산 가격은 시가라고 하는 것이 찾기가 힘들다. 실제로 급매라고 하는 것도 있고, 또 각각의 거래가 개별적으로 이루어지는데 그 부분에 대해서 자꾸 시가에 근접한다는 개념으로 하다보면 실제 시가보다 더 올라가는 위험한 상황이 발생할 수 있다. 또 하나는 우리가 시가에 근접시키는 것이 조세의 목적일 수 없다. 세금이라고 하는 것은 본래 세금을 거둬가지고 그걸 중앙정부가 쓰거나, 지방자치단체가 사용하는데 그 목적이 있는 것이지, 그걸 시가에 근접하는 것 자체가 목적이 될 수는 없다. 세금 올리기에 불과하다.

-(김) 시청자께 마무리 한 말씀 더 하신다면?

▲(오) 우선 부동산 관련 세금은 좀 과도한 면이 있다. 세금이라고 하는 것은 ‘응능부담’, 즉 부담할 수 있는 능력을 봐가면서 과세해야하는데 종부세 같은 경우 고령자는 비싼 부동산만 가지고 있지 실제 소득이 한 푼도 없는 경우도 있어 좀 문제가 있다. 고령자세액공제나 장기보유세액공제가 있다고는 하지만 종부세 자체가 워낙 과도한 부담이어서 조금은 조정할 필요가 있다.

-(김) 요새 ‘아 뭐야! 세금 왜 이렇게 많이 나왔어!’ 했던 원인들을 잘 파악하셨으리라 믿는다. 앞으로도 국가미래연구원은 세금과 관련해서, 혹은 다른 사회문제, 정치현안에 대한 궁금증을 해소해 드리도록 노력할 것이다.