‘살집 팔집’으로 본 부동산 미래전략 (上) 물건(物件)특성 꿰뚫어야 성공 한다 > 김광두의 1년 후

투자 시기·지역·상품 선택이 열쇠

- ‘살집 팔집’ 이라는 책을 지난 5월 제가 신간을 냈다. 전국의 8,000개 아파트가 가격이 오를지 내릴지를 지표를 통해서, 빅 데이터를 통해서, 인공지능을 통해서 판별을 하고, 이걸 등급화해서 추천해 주는. 즉 좋은 집인지, 나쁜 집인지. 슈퍼 주택인지, 좀비 주택인지. 또 슈퍼 아파트인지, 좀비 아파트인지를 판별해주는 어플리케이션이기도 하다. 가격 예측하고, 앞으로의 전망. 또 포트폴리오 전략. 이런 것을 세우는데 도움이 될 것이다.

- 부동산이 뭐냐 하면 토지와 건물로 구성이 돼있고, 지역성, 위치성, 입지성을 지닌 독특한 재화로 정의할 수 있다.

- 집값이 오를지 내릴지. 아파트 가격이 상승할지, 하락할지를 알기 위해서는 토지가치를 주목하라. 가치가 가격을 결정한다. 그리고 부동산은 주거가치와 투자가치가 조금 다르다. 특히 투자가치는 토지가치와 건물가치가 중요하고, 내재가치 즉 미래에 변화가 많은 것. 예를 들면 앞으로 서울도 보면 강남은 삼성동과 잠실. 그리고 강북지역도 보면 도시 재정비 사업도 활발하게 진행이 되겠지만 청량리나 서울시 용산, 여의도, 영등포 이런 지역들이 내재가치 투자가치가 높다고 볼 수 있다.

- 부동산은 입지(立地)가 매우 중요한데 입지란 4가지 요소로 판단할 수 있다.교통환경, 교육환경, 편의시설, 녹지공간 등이다. 이런 기준에서 입지가치, 즉 주거가치가 좋다고 하지만 투자가치는 다르다. 주거가치는 현재가치가 높지만 투자가치로는 미흡하고, 투자는 미래가치를 보고 판단해야 된다.

-부동산시장은 일반재화시장과 5가지 면에서 다른 특징이 있다. ① 국지적으로 움직이는 시장이다. 그래서 입지와 지역성이 중요하다. ② 부동산 시장은 상위시장과 하위시장으로 나눠져 있다.  최상위 시장이 강남 지역의 아파트이고, 지방시장이 하위 시장이다. 강남이 오르면 마용성이 오르고, 마용성이 오르면 또 금관구·노도강이 오르고. 이게 오르면 또 수용성이라고 경기도로 확산된다. ③ 또 계층화돼 있다. 압구정 현대아파트가 최근 들어서 오세훈 시장 이후에 한강변 재건축의 층고 제한을 완화하고, 또 용적률을 좀 높여주고, 또 활성화 하겠다고 하니까 가격이 10억, 20억 씩 뛰었다. 그런데 재건축이 오르니까 그 옆에 있는 구축이나 신축 아파트도 덩달아 오르는 것이다. ④ 부동산시장은 수급 조절이 곤란하다는 것이다. 공급을 늘린다고 지금 발표해도 실질적으로 늘어나기까지는 4~5년이라는 시간이 걸린다. 당장은 전세대란 등 부작용이 더 많다, ⑤ 높은 거래비용 뿐만 아니라 가격과 거래의 불투명성이 존재하는 시장이다.

- 문재인 정부의 부동산 정책실패는 이런 부동산 시장의 특성을 무시한 데서 나온 당연한 귀결이다. 강남 집값 잡겠다고 정부가 칼을 빼든 것 자체부터가 시행착오의 시작점이었다. 강남 아파트는 그냥 정부가 잡겠다고 해서 잡히는 게 아니다. 그들만의 시장이고, 최상위 시장이고. 수급조절이 곤란하다는 것 등을 감안하고 덤볐어야 한다.

- 이제 부동산 미래전략을 검토해보자. 미래전략을 짜는데 세 가지 도움을 드리고자 한다. 우선 ▲시기선택이다. 집을 살 때인가, 팔 때인가. 두 번째는 ▲지역선택이다. 어떤 지역을. 선택할 것인가. 저는 변화가 많은 미래 성장지역을 선택하라고 얘기 할 것이다. 세 번째는 ▲상품선택이다. 주거상품에도  아파트도 있고, 단독주택도 있고, 다가구 다세대 빌라 같은 것들도 있고. 상가주택도 있다. 굉장히 종류가 많은데 이것들은 각각 특성이 다르고, 움직임의 원리도 다르다. 

- 부동산 투자에 성공하는 3대 원칙은 앞서 얘기한 3가지 전략, 즉 시기선택,지역선택, 상품선택을 잘하는 것이다. 우선 시기선택인데 “저점에서 사서, 고점에서 팔아라”이다. 초등생도 아는 내용인데 조금 더 유식하게 얘기하면 “무릎에서 사서, 어깨에서 팔아라.”라고 할 수 있다. 

- 결론부터 말하자면 지금 서울을 비롯한 수도권의 주택경기는 이미 어깨 쯤 와있다. 그 이유는 두 가지인데 하나는 서울 집값이 이미 8년째 오르고 있다는 것이다. 우리나라 집값을 보면 상승 사이클과 하락 사이클이 있는데 상승기는 5내지 7년 정도 상승을 하고, 하락 때는 4 내지 6년 정도 하락하는 사이클이 있다. 이렇게 보면 너무 많이 오른 건 사실이다. 

 - 지금은 집값이 어깨 쯤 와있다. 그러니까 지금 집을 사면 어떨까? 머리 정도 먹을 수 있다. 그러나 머리 먹고 나면 그 다음에 내릴 때는 머리 이상으로 또 손해를 볼 수 있다. 그래서 지금 집을 사는 사람은 신중해야 한다. 조금 기다렸다 다음 사이클을 노리라고 말하고 싶다. 정부 정책도 공급확대 정책으로 선회됐다. 부동산 경기가 2~3년, 길게는 3~4년 후에는 다음 사이클이 전개될 것으로 보인다. 그때 저점매수 기회가 다시 올 수 있다. 

- 다음으로 지역선택 전략이다. 지금 우리나라는 2030년까지는 성장국가로 볼 수 있다. 머리와 지혜를 잘 짜면 도시계획, 국토계획을 바꾸면 성장할 수 있다. 인구증가, 소득증가, 인프라 증가, 행정구역. 이 네 가지가 도시공학에서 그토록 중요시여기는 4대 성장 지표다. 서울도 인구 1천만이 되는 도시지만 인구가 증가하고, 구매력, 소득이 증가하고, 교통이나 교육이나 문화나 산업이나 상업이 번창하는 성장 도시로는 인천과 경기도 성장이 서울보다 뚜렷하다. 이들 지역에 내 집 마련하라는 것이 두 번째 지역선택의 법칙이다. 

- 마지막이 상품선택 전략이다. 주거상품은 트렌드가 중요하다, 코로나 팬데믹 이후 변화가 왔다. 그 동안 도심의 주택, 직주 근접을 선호하다가 은퇴자를 중심으로 해서 교외의 보다 넓은 공간을 주거공간을 원하게 됐다. 왜냐면 집에서 머무는 시간이 160% 증가했기 때문이다. 아시다시피 원격근무, 재택근무. 집에서 오락도 하고, 업무도 하고. 그런데 20평짜리 좁은 집에는 업무도 하고, 오락도 하고 이렇게 즐기기에는 공간이 너무 좁다. 이제는 사회적 거리, 물리적 거리. 이제는 이웃과의 소통보다는 자기 가족과의 소통이 더 중요한 시기가 되었다. 주택에 대한 여러 가지 용도라든지 활용도라든지. 트렌드가 바뀌고 있는 것이다. 그래서 저는 3기 신도시 굉장히 좋게 보는 데 저 같으면 서울에 20억 내지 30억 아파트를 가지고 사는 것 보다는 차라리 매일 출퇴근 부담이 없다면 신도시로 옮기고 나머지 자금을 꼬마빌딩이나 또 토지나 상가주택 이런 것들로 운용하면 좋다고 생각한다.​ 

투자 시기·지역·상품 선택이 열쇠

- ‘살집 팔집’ 이라는 책을 지난 5월 제가 신간을 냈다. 전국의 8,000개 아파트가 가격이 오를지 내릴지를 지표를 통해서, 빅 데이터를 통해서, 인공지능을 통해서 판별을 하고, 이걸 등급화해서 추천해 주는. 즉 좋은 집인지, 나쁜 집인지. 슈퍼 주택인지, 좀비 주택인지. 또 슈퍼 아파트인지, 좀비 아파트인지를 판별해주는 어플리케이션이기도 하다. 가격 예측하고, 앞으로의 전망. 또 포트폴리오 전략. 이런 것을 세우는데 도움이 될 것이다.

- 부동산이 뭐냐 하면 토지와 건물로 구성이 돼있고, 지역성, 위치성, 입지성을 지닌 독특한 재화로 정의할 수 있다.

- 집값이 오를지 내릴지. 아파트 가격이 상승할지, 하락할지를 알기 위해서는 토지가치를 주목하라. 가치가 가격을 결정한다. 그리고 부동산은 주거가치와 투자가치가 조금 다르다. 특히 투자가치는 토지가치와 건물가치가 중요하고, 내재가치 즉 미래에 변화가 많은 것. 예를 들면 앞으로 서울도 보면 강남은 삼성동과 잠실. 그리고 강북지역도 보면 도시 재정비 사업도 활발하게 진행이 되겠지만 청량리나 서울시 용산, 여의도, 영등포 이런 지역들이 내재가치 투자가치가 높다고 볼 수 있다.

- 부동산은 입지(立地)가 매우 중요한데 입지란 4가지 요소로 판단할 수 있다.교통환경, 교육환경, 편의시설, 녹지공간 등이다. 이런 기준에서 입지가치, 즉 주거가치가 좋다고 하지만 투자가치는 다르다. 주거가치는 현재가치가 높지만 투자가치로는 미흡하고, 투자는 미래가치를 보고 판단해야 된다.

-부동산시장은 일반재화시장과 5가지 면에서 다른 특징이 있다. ① 국지적으로 움직이는 시장이다. 그래서 입지와 지역성이 중요하다. ② 부동산 시장은 상위시장과 하위시장으로 나눠져 있다.  최상위 시장이 강남 지역의 아파트이고, 지방시장이 하위 시장이다. 강남이 오르면 마용성이 오르고, 마용성이 오르면 또 금관구·노도강이 오르고. 이게 오르면 또 수용성이라고 경기도로 확산된다. ③ 또 계층화돼 있다. 압구정 현대아파트가 최근 들어서 오세훈 시장 이후에 한강변 재건축의 층고 제한을 완화하고, 또 용적률을 좀 높여주고, 또 활성화 하겠다고 하니까 가격이 10억, 20억 씩 뛰었다. 그런데 재건축이 오르니까 그 옆에 있는 구축이나 신축 아파트도 덩달아 오르는 것이다. ④ 부동산시장은 수급 조절이 곤란하다는 것이다. 공급을 늘린다고 지금 발표해도 실질적으로 늘어나기까지는 4~5년이라는 시간이 걸린다. 당장은 전세대란 등 부작용이 더 많다, ⑤ 높은 거래비용 뿐만 아니라 가격과 거래의 불투명성이 존재하는 시장이다.

- 문재인 정부의 부동산 정책실패는 이런 부동산 시장의 특성을 무시한 데서 나온 당연한 귀결이다. 강남 집값 잡겠다고 정부가 칼을 빼든 것 자체부터가 시행착오의 시작점이었다. 강남 아파트는 그냥 정부가 잡겠다고 해서 잡히는 게 아니다. 그들만의 시장이고, 최상위 시장이고. 수급조절이 곤란하다는 것 등을 감안하고 덤볐어야 한다.

- 이제 부동산 미래전략을 검토해보자. 미래전략을 짜는데 세 가지 도움을 드리고자 한다. 우선 ▲시기선택이다. 집을 살 때인가, 팔 때인가. 두 번째는 ▲지역선택이다. 어떤 지역을. 선택할 것인가. 저는 변화가 많은 미래 성장지역을 선택하라고 얘기 할 것이다. 세 번째는 ▲상품선택이다. 주거상품에도  아파트도 있고, 단독주택도 있고, 다가구 다세대 빌라 같은 것들도 있고. 상가주택도 있다. 굉장히 종류가 많은데 이것들은 각각 특성이 다르고, 움직임의 원리도 다르다. 

- 부동산 투자에 성공하는 3대 원칙은 앞서 얘기한 3가지 전략, 즉 시기선택,지역선택, 상품선택을 잘하는 것이다. 우선 시기선택인데 “저점에서 사서, 고점에서 팔아라”이다. 초등생도 아는 내용인데 조금 더 유식하게 얘기하면 “무릎에서 사서, 어깨에서 팔아라.”라고 할 수 있다. 

- 결론부터 말하자면 지금 서울을 비롯한 수도권의 주택경기는 이미 어깨 쯤 와있다. 그 이유는 두 가지인데 하나는 서울 집값이 이미 8년째 오르고 있다는 것이다. 우리나라 집값을 보면 상승 사이클과 하락 사이클이 있는데 상승기는 5내지 7년 정도 상승을 하고, 하락 때는 4 내지 6년 정도 하락하는 사이클이 있다. 이렇게 보면 너무 많이 오른 건 사실이다. 

 - 지금은 집값이 어깨 쯤 와있다. 그러니까 지금 집을 사면 어떨까? 머리 정도 먹을 수 있다. 그러나 머리 먹고 나면 그 다음에 내릴 때는 머리 이상으로 또 손해를 볼 수 있다. 그래서 지금 집을 사는 사람은 신중해야 한다. 조금 기다렸다 다음 사이클을 노리라고 말하고 싶다. 정부 정책도 공급확대 정책으로 선회됐다. 부동산 경기가 2~3년, 길게는 3~4년 후에는 다음 사이클이 전개될 것으로 보인다. 그때 저점매수 기회가 다시 올 수 있다. 

- 다음으로 지역선택 전략이다. 지금 우리나라는 2030년까지는 성장국가로 볼 수 있다. 머리와 지혜를 잘 짜면 도시계획, 국토계획을 바꾸면 성장할 수 있다. 인구증가, 소득증가, 인프라 증가, 행정구역. 이 네 가지가 도시공학에서 그토록 중요시여기는 4대 성장 지표다. 서울도 인구 1천만이 되는 도시지만 인구가 증가하고, 구매력, 소득이 증가하고, 교통이나 교육이나 문화나 산업이나 상업이 번창하는 성장 도시로는 인천과 경기도 성장이 서울보다 뚜렷하다. 이들 지역에 내 집 마련하라는 것이 두 번째 지역선택의 법칙이다. 

- 마지막이 상품선택 전략이다. 주거상품은 트렌드가 중요하다, 코로나 팬데믹 이후 변화가 왔다. 그 동안 도심의 주택, 직주 근접을 선호하다가 은퇴자를 중심으로 해서 교외의 보다 넓은 공간을 주거공간을 원하게 됐다. 왜냐면 집에서 머무는 시간이 160% 증가했기 때문이다. 아시다시피 원격근무, 재택근무. 집에서 오락도 하고, 업무도 하고. 그런데 20평짜리 좁은 집에는 업무도 하고, 오락도 하고 이렇게 즐기기에는 공간이 너무 좁다. 이제는 사회적 거리, 물리적 거리. 이제는 이웃과의 소통보다는 자기 가족과의 소통이 더 중요한 시기가 되었다. 주택에 대한 여러 가지 용도라든지 활용도라든지. 트렌드가 바뀌고 있는 것이다. 그래서 저는 3기 신도시 굉장히 좋게 보는 데 저 같으면 서울에 20억 내지 30억 아파트를 가지고 사는 것 보다는 차라리 매일 출퇴근 부담이 없다면 신도시로 옮기고 나머지 자금을 꼬마빌딩이나 또 토지나 상가주택 이런 것들로 운용하면 좋다고 생각한다.​