[Tokyo Watch] 집값 잡는 데 성공한 일본의 규제완화 통한 공급확대정책 > global Watch

과거 10년간 연간 약 100만호 공급

 

노동 소득 증가율을 훨씬 뛰어넘는 집값 상승 문제로 인해 우리나라나 구미 각국이 고민하고 있는 중에 유독 일본만이 집값 안정화 정책에서 성과를 거두고 있어서 주목된다. 일본경제가 회복되고 실업률도 떨어져, 막대한 본원통화 공급 확대정책으로 인해 단기 금리가 마이너스, 장기금리가 0%대인데도 불구하고 도쿄 지역의 집값은 20년 전과 비슷한 수준에 머물고 있다. 최근 일본의 집값은 상승세를 보여 왔지만 상승 폭이 크지 않아 버블 붕괴 이후의 하락폭을 일부 만회하는 수준에 그치고 있는 것이다. 물론, 일본 전체적으로는 인구가 감소하고 있어서 주택수요에 한계가 있는 것은 사실이지만 도쿄 지역은 타 지역으로부터의 인구 유입으로 인해 계속 인구가 확대되고 있다는 것을 고려하면 이는 놀라운 성과라고 할 수 있다.

   

미국의 월스트리트저널도 이러한 일본의 집값 안정화 현상을 소개하고 있다(What Housing Crisis? In Japan, Home Prices Stay Flat Supply keeps up with demand in Tokyo thanks to few restrictions on development By River Davis, April 2, 2019 9:00 a.m. ET). 월스트리트저널은 인구가 일본의 2배 이상이 많은 미국의 경우 신규주택이 연간 125만호에 그치고 있는 데 반해 일본은 과거 10년간 해마다 100만호에 가까운 신규주택을 건설해 집값을 안정화시킬 수 있었다고 지적하고 있다. 특히 이 신문은 도쿄의 2018년 주택착공 건수가 14만 5,000호에 달하고 있는데, 이는 뉴욕, 로스앤젤레스, 보스턴, 휴스턴의 주택건설 허가 건수를 모두 합친 것과 비슷하다고 지적했다.  

 

 

 

미국 대도시에서는 주거환경의 악화를 우려하는 주민들의 반대로 인해 주택건설 프로젝트가 차질을 빚기도 하고 각종 규제도 주택공급의 장애로 작용한다. 이에 반해 일본의 경우 2002년에 도입된 ‘도시재생특별조치법’으로 인해 재개발 관련 규제가 대폭 완화되고 주택건설이 활성화되었다. 재개발에서 용적률을 크게 올리고 저층 아파트를 고층화해서 주택의 공급을 확대하기가 쉬워진 것이다. 도시 공간에 관한 규제가 지방자치단체에서 중앙정부의 책임으로 변경되고 국가적인 견지에서 도시 재개발을 계획적으로 주도할 수 있게 되었다. 예를 들면 도쿄역 주변의 재개발에서는 부동산 소유자가 규제완화로 인해 건설할 수 있게 된 가상의 고층 공간 면적을 매각함으로써 주변 건물주는 재개발에서 용적률을 더욱 올려 초고층 건물을 건설할 수가 있었다.  

    

초고층 아파트의 확대로 공급여력 유지

 

사실, 일본의 20층 이상의 초고층아파트 계획은 세계경기의 둔화에도 불구하고 호조세를 유지하고 있다. 일본의 부동산경제연구소에 따르면 2019년 이후 완성 예정인 초고층아파트는 2019년 3월 현재 일본 전체로 11만 4,079호, 수도권 8만 4,074호, 도쿄 5만 9,861호로 집계 되고 있다. 초고층 아파트의 절반 이상이 도쿄에서 건설되고 있는 것이다. 도쿄역 주변의 ‘야에스 지구 재개발(東京駅前八重洲一丁目東Ｂ地区)’ 프로젝트의 경우 기존의 저층 빌딩 등을 통합해서 용적률을 860%, 지상 50층의 초대형 상업 및 주택 복합 도시재생 프로젝트로서 추진되고 있다. 또한 도쿄올림픽 선수촌으로서 개발 중인 HARUMI FLAG의 복합개발 프로젝트의 경우도 지상 50층의 초고층 아파트 2개동을 포함해서 5,632호가 건설 중이다. 도쿄만을 바로 앞에 둔 초고층 아파트에서 즐길 수 있는 조망과 쾌적한 주거 및 상업 환경이 기대를 모으고 있다.

 

2018년 10월 기준으로 일본 전국의 빈집(사람이 거주하지 않는 집) 비율은 13.6%, 846만호에 달하고 도쿄지역에서도 10.6%의 빈집 비율을 기록하고 있다. 빈집은 각종 문제도 있지만 주택 수급의 안정을 위해서는 수요를 훨씬 능가하는 주택공급을 통해 사람들이 주택을 구매하려 할 때 보다 쉽게 거래를 성사시킬 수 있는 빈집이라는 여유가 필요한 측면도 있는 것이다. 충분한 신규주택 공급으로 사람들이 보다 쾌적한 신규주택으로 이동하고 빈집이 된 지역에서의 재개발이 이루어지고 보다 양질의 주택을 공급하려는 경쟁이 지속되는 것이 집값 안정과 쾌적한 도시 환경 조성에 필요한 측면도 있다고 할 수 있다.

 

사실, 도쿄를 중심으로 일본의 초고층 아파트 공급 확대 사업은 유통시설, 사무실 등을 포함한 복합 프로젝트로서 이루어지면서 도쿄의 관광 및 국제비즈니스 도시로서의 경쟁력도 높이고 있다. 아베정권에서 국가전략특구로 지정된 도쿄는 올림픽을 앞두고 재개발이 가속화되고 있는 것이다. 도쿄 부도심인 시부야의 재개발을 주도하고 있는 도큐그룹, 도심인  토라노몬 지역의 복합개발에서 성과를 보이고 있는 모리그룹 등 거대 부동산 기업들이 해당 지역을 종합적으로 개발하는 대규모 건설 프로젝트 사업도 나오고 있다. 도쿄에서 추진되고 있는 연면적 1만 평방미터 이상의 대규모 개발 프로젝트는 2019년 기준으로 335건, 2,162.9만 평방미터에 달하고 있다(山本恵久, 도쿄대개조 맵 -중-, NikkeiXtech, 2019.4.24.)

 

건설자동화 통한 원가 절감 노력

 

한편, 일본 인구의 감소와 함께 건설수요 확대로 인해 인력부족이 심해지면서 일본의 각 건설사들은 비용 확대 압력을 받고 있어서 자동화를 통한 비용절감에 주력하고 있다. 일본의 대형 건설사인 하우스 메이커는 예전부터 건설공정의 상당 부분을 공장에서 완료하는 공정 혁신, 저렴한 자재의 개발 등에 주력해 왔다. 또한 중소형 건설사의 경우도 1990년대 이후 지역 내의 연합세력으로서 경영을 통합하면서 하우스 빌더로서 대형화하고 하우스 메이커와 같이 자체 공통 공장을 운영해 건설공정의 혁신과 원가 절감에 주력해 왔다.

 

그리고 최근의 경우 일본 건설사들은 IT혁명의 가속화와 함께 인공지능(AI), 드론, 로봇을 활용한 건설현장의 자동화에 더욱 주력하고 있는 모습이다. 마에다건설은 건설 현장의 중노동인 기자재의 운반 작업의 자동화를 위해 공장에서 활용되고 있는 무인반송차(AGV : Automatic Guided Vehicle)를 활용하는 시스템을 개발했다. 지상층 등 하위층의 기자내를 AGV에 옮기면 간단한 표시를 따라 자동으로 움직이고 엘리베이터와 교신하면서 올라타고  작업 현장까지 운반한다. 건설기계 기업의 코마츠는 건설기계의 자동화뿐만 아니라 드론을 활용한 건설현장의 측량, 건설과정의 데이터화 및 분석을 통해 효율적인 건설현장 관리를 할 수 있는 서비스를 제공하고 있다. 

 

토다건설은 IoT, 로봇을 활용한 고효율 건설기술을 2023년에 실현하겠다는 비전을 발표하고 있다. 이 회사는 첫째, 자재를 끌어올리고 설치까지 하는 작업의 자동화인 ‘지상구축기술’을 개발할 전략이다. 이는 시공데이터를 축적 및 활용하고 3차원의 위치 데이터와 공정의 관리 데이터를 가지면서 철골이나 외장재를 자동 크레인이나 문인반송차(AGV)로 정해진 위치까지 운반하고 로봇으로 조립하는 것이다. 둘째, 지상보다 생산성이 낮은 지하공사를 효율화시키는 ‘지하 구축기술’이다. 생산성 향상의 애로가 되고 있는 기초 부분의 대형 콘크리트의 해체를 가능하게 하는 기술 등을 개발하게 된다. 셋째, 'ICT시공관리기술'이다. 네트워크기술, IoT, 드론 등을 활용하고 현장의 생산관리 효율성을 높이게 된다. 

 

이상과 같이 일본이 대폭적인 규제완화로 건설시장의 자유화를 통해 격렬한 시장경쟁 메커니즘을 살려 주택공급을 과도할 정도로 유도하는 한편, 건설기술의 향상과 생산성 제고를 통해 원가경쟁력도 높이고 있는 실상을 우리도 주목할 필요가 있다. 향후 세계적인 저성장 압력과 저금리 장기화 속에서 임금을 훨씬 능가하는 집값 상승이라는 구조적 문제를 해결하기 위해서는 기존의 규제위주의 정책만으로는 한계가 있으며, 정책 패러다임의 전환이 필요할 것이다. 도시의 지속적인 재개발과 거주환경의 개선이 관광입국, 자율주행, 스마트시티 라는 새로운 인프라의 구축과 함께 관련 제조업의 고도화에도 매우 중요한 과제가 될 것이다. <ifs POST> 

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