주택시장, 대출규제에 금리인상까지 겹치면… > News Insight

필자의 지인 한분이 올해 초 집을 살 때만 해도 집값이 너무 가파르게 상승세를 유지하는데다 금리도 안정적이라 무리하게 대출을 받고 집을 구입했다고 한다. 그런데 하반기로 접어들면서 정부의 9.13대책으로 주택구입용 대출은 금지되고 대출을 받고 주택을 구입한 사람들은 거래절벽에 금리인상까지 겹치면서 상승세를 타고 있던 집값은 꺾이고 앞으로도 금리는 더 오를 것이라는 보도에 주택시장 분위기가 순식간에 뒤집혀 매일 밤잠을 설치고 있다고 하소연한다. 

 

문재인 정부가 출범한 이후 1년 반 만에 크고 작은 부동산 대책을 11번이나 내 놓았다. 그 중에서 8번은 규제대책이며 3번 정도가 공급대책을 병행하고 있다. 집권초기에 내놓았던 8.2부동산대책과 금년 2월21일 발표한 재건축 안전진단강화 그리고 9월13일 발표한 종합부동산세 인상과 대출규제 대책 등은 부동산시장을 충분히 옥죄는 역할을 하고 있다.

 

 특히, 한국은행이 1년 만에 금리인상을 단행하면서 주택시장 불안감은 더욱 커지고 있다. 물론, 시중은행들은 한국은행의 금리인상을 예상하고 사전에 금리인상을 단행한 곳도 적지 않다. 그러나 금리인상과 더불어 정부가 9·13 부동산대책을 통해 세금과 대출규제를 대폭 강화한 상태에서 금리마저 올라 시장 참여자들의 심리적 압박은 커질 수밖에 없는 상황이다. 

 

주택가격이 상승하던 시기 무리하게 대출을 받아 주택을 구입한 사람들은 이제 금리가 뛰면서 불어나는 이자 부담이 한층 무거워질 것이며 대출규제가 강화되면서 신규대출이나 대환대출에 어려움을 겪을 수 있어 다시 주택을 매도하려 해도 주택은 팔리지 않을 것이다. 

정부의 강력한 주택시장 규제는 당분간 지속될 것으로 보이며 내년부터는 주택 보유세도 대폭 오를 것으로 예정되어 있어 무리하게 주택을 구입한 사람들은 이를 버티지 못하면 투매현상도 나타날 수 있어 시장 붕괴 위험성도 내포하고 있다.

 

 여기에 전세가격마저 하락하고 있어 깡통전세가 나타날까 염려가 된다. 이미 수도권 일부지역에서는 이러한 현상이 현실로 나타나고 있다. 9·13 대책은 규제지역에서 주택이 한 채라도 있으면 주택 신규구입을 위한 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없게 했다. 또한 지난 10월 말부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격 시행되면서 대출 이용이 더욱 어려워졌다. DSR은 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더해 연소득으로 나눈 값이다. 누구나 대출을 받을 경우 대출 부담이 소득의 70%를 넘어설 경우 추가 대출도 불가능하다. 이러한 여파로 서울의 아파트 거래절벽 현상은 대출규제를 완화하지 않는 한 당분간 지속될 것이며 당장 주택시장 분위기를 바꿀만한 이슈가 없어 한동안 관망세 내지는 하락할 것이 분명하다.

 

2019년 주택시장에는 호재보다 악재가 더 많다. 

첫째가 지금과 같은 대출규제이며, 둘째가 금리인상이다. 금리인상은 내년에도 미국이 3번 정도 금리를 더 인상하겠다고 한다. 그렇게 되면 우리도 미국의 금리를 따라 올릴 수밖에 없는 현실을 감안하면 2~3번의 금리인상은 불가피 할 것이다. 금리가 인상되면 부동산시장에서 투자자에게는 수익률 감소로 이어지고 주택구입자에게는 이자부담으로 작용하여 시장에는 악재로 작용한다. 

그리고 셋째는 입주물량증가와 공급물량 증가다. 입주물량은 그동안 공급되었던 주택들이 입주 잔치를 버릴 것이며 특히, 정부가 금년 주택시장 안정화를 위해 발표한 청년주택이나 신혼부부 희망주택 그리고 미니신도시 등 공공이 공급하는 주택과 택지공급 만으로도 유효수요를 대기수요로 남게 하는데 그 효과가 충분하다. 그러나 이는 재고주택시장에서는 악재로 작용할 것이다.

 넷째는 보유세인상이다. 내년 12월이 되면 여야 합의로 통과된 종합부동산세가 부과된다. 아마도 금년보다는 훨씬 많은 금액으로 부과되겠지만 이 보다도 정부는 재산세에 영향을 미치는 공정가액을 현실화 시키겠다고 한다. 이는 종합부동산세는 물론 재산세도 늘어난다. 

 

그러나 악재만 있는 것은 아니다. 얼마 전 국방부가 발표한 군사시설보호구역의 해제와 서울시가 발표한 용도지구 해제 그리고 정부가 추진하려고 하는 지역 혁신형 SOC사업 등은 지가(地價)상승의 견인차 역할을 할 것이며, 특히, 정부가 추진하는 미니신도시 등 택지개발과 관련된 토지보상비가 주변지역의 토지가격 상승에 큰 영향을 미칠 것이다. 

 

하여튼, 2019년 부동산시장은 그렇게 희망적이지 못하다. 그것은 직접적인 부동시장 규제 정책보다 더 큰 내수경제 위축과 우리나라만의 글로벌 경제 위기가 악재로 작용할 수 있다. 이미 내수시장은 소비가 위축되고 물가는 오르고 실업자는 늘어나는 자산디플레이션 현상이 나타나고 있으며 수출시장도 한두 종목을 제외하고는 모두 중국이라는 거대 산을 넘지 못하고 고전하는 한해가 될 것이다. 

우리나라의 효자 품목인 반도체와 자동차산업도 힘든 한 해가 될 것이 뻔하다. 그러니 부동산시장도 심리적 위축감과 함께 정부의 규제 정책이 부동산시장을 침체시장으로 만드는데 충분한 힘을 가지고 있어 걱정이다. 특히, 이번 정부는 부동산 관련 정책이 어느 방향으로 튈지 가늠하기 어려운 정부라서 불안하기만 하다. 한마디로 2019년 부동산시장은 매우 어려운 시장이 될 것이며 정책 변수가 너무 크기 때문에 시장예측도 어려운 한해가 될 것이다.

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