손자병법으로 풀어보는 부동산 투자전략 - 작전편(作戰篇) <7> 부동산 투자, 적에게 승리하며 더욱 강해지는 법 > News Insight

손자는 “적에게 승리하며 더욱 강해지는 것이다.” 라고 말했다. 이는 단기적인 승리를넘어 장기적인 우위를 점하는 것이 중요하다는 뜻이다.

故 殺敵者 怒也 取敵之利者 貨也

고 살적자 노야 취적지리자 화야

故 車戰 得車十乘以上 賞其先得者 而更其旌旗

고 거전 득거십승이상 상기선득자 이경기정기

車雜而乘之 卒善而養之 是謂勝敵而益强

거잡이승지 졸선이양지 시위승적이익강

손자는 말했다.

"적을 죽인다는 것은 분노의 문제지만, 적의 보급품을 빼앗는 건 돈의 문제이다. 전투에서 전차 10대 이상을 빼앗으면, 먼저 빼앗은 자에게 상을 주고, 전자의 깃발만 바꿔달아 우리 전차와 섞어서 쓰면 된다. 포로로 잡은 적군은 잘 대우하여 우리편으로 만든다. 이것이 바로 적을 이기고 더욱 강해지는 방법이다.” 

투자한 부동산을 적극적으로 활용하라

손자는 전쟁에서 적의 수레를 빼앗은 후, 적군의 깃발을 아군의 깃발로 바꾸고 이를 활용하라고 했다. 즉, 전쟁에서 얻은 자원을 단순히 소유하는 것이 아니라 적극적으로 활용하여 아군의 전력으로 만드는 것이 중요하다는 의미다.

부동산 투자 역시 마찬가지다. 단순히 부동산을 매입하는 것만으로는 성공했다고 할 수 없다. 중요한 것은 그 부동산을 어떻게 활용하고, 어떻게 가치를 극대화할 것인가다. 노후된 건물 혹은 빌라, 다세대주택 등을 매입했다면 단순 보유가 아니라, 리모델링을 통해 새로운 시장 수요에 맞추고, 임차인을 유치하며, 공간을 재구성하는 과정이 필요하다. 이때 에어비앤비를 이용한다거나, 단기월세를 준다거나 다양한 방법이 있다. 즉, 투자란 하나의 자산을 사는 것이 아니라, 그 자산이 시장에서 더 높은 가치를 가질 수 있도록 운영하는 능력이 핵심이다. 이는 상황에 맞게 재조정하고 활용하는 유연성이 중요하다라는 것을 의미한다.

부동산 시장 역시 끊임없이 변화한다. 과거에는 아파트 투자만이 유망한 선택지였다면, 지금은 물류 부동산, 오피스텔, 토지투자, 농지투자 등 다양한 투자 기회가 존재하고 있다. 투자자는 단기적인 트렌드에 휩쓸리기보다, 장기적인 변화를 읽고 선제적으로 대응해야 한다.

적을 이기고도 전략이 없으면 전력이 약해진다. 부동산 투자 역시 마찬가지다. 시장이 불안할 때 두려움에 빠져 매도를 고려하는 투자자와, 위기를 기회로 삼아 우량 자산을 확보하는 투자자는 장기적인 결과에서 큰 차이를 보인다. 특히, 경기 침체기에는 많은 투자자들이 자산을 매각하려 하며, 이때 우량 부동산이 낮은 가격에 시장에 나오는 경우가 많다. 위기 상황에서도 냉철하게 시장을 분석하고, 장기적인 가치를 고려하여 기회를 포착하는 것이야말로 진정한 투자자의 태도이다.

부동산 시장에서 가장 강력한 무기는 시간이다. 젊은 나이에 시작한 투자는 단순히 부동산 한 채를 보유하는 것 이상의 의미를 갖는다. 이는 시장 경험의 축적, 자산 가치의 상승, 그리고 복리 효과의 극대화를 의미한다.

예를 들어, 20대에 소규모 아파트나 오피스텔 혹은 빌라를 매입한 투자자는 30대에 이를 발판 삼아 더 큰 규모의 부동산으로 확장할 수 있다. 반면, 40~50대에 처음 시장에 진입한 투자자는 이미 상승한 시장 가격과 경쟁 심화로 인해 더 높은 진입 장벽을 맞닥뜨리게 된다. 즉, 빠르면 빠를수록 더 많은 선택지가 열리며, 투자 전략을 더욱 정교하게 조정할 수 있다.

손자는 "적의 자원을 확보하고 이를 아군의 전력으로 만들어야 한다"고 했다. 부동산 투자에서도 마찬가지다. 빠른 투자자는 단순히 시장에 참여하는 것이 아니라, 먼저 진입하여 우량 자산을 선점하는 이점을 갖는다. 오늘의 유망 투자지, 예를 들어, 마포, 용산, 성동 지역은 모두들 소외하였던 지역들이었으나 지금은 어떠한가? 

현재는 경쟁이 치열해지고, 가격이 급등하여 진입하기 어려운 시장이 되어버렸다. 따라서 재 개발이 예정된 지역에서 부동산을 매입하는 투자자는 미래 인프라 확충과 함께 큰 자산 가치를 누릴 수 있다. 반면, 시장이 성숙한 후 아파트가 모두 들어선 안정적인 시장을 진입하는 투자자는 높은 가격을 감당해야 하며, 이미 검증된 시장에서는 혁신적인 투자 기회를 찾기 어렵다.

투자는 경험과 학습의 과정이다. 손자병법에서 강조하는 바와 같이, 전쟁에서 승리하기 위해서는 끊임없는 전략 수정과 실전 경험이 필요하다. 부동산 투자도 마찬가지다. 젊을 때 투자하면 설령 작은 실패를 겪더라도 이를 통해 배울 시간이 충분히 있다.

반대로, 늦은 나이에 투자에 뛰어든다면 실패를 만회할 시간이 부족하고, 보수적인 투자 성향으로 인해 과감한 결정을 내리기 어려워진다. 젊을 때의 시행착오는 성장의 발판이 되지만, 중·장년층의 실수는 치명적인 손실로 이어질 가능성이 높다.

손자는 "적을 무찌른 후에도 강해지는 것이 중요하다"고 했다. 즉, 단순한 승리가 아니라, 승리를 통해 더욱 성장하는 구조를 만들어야 한다.

부동산 시장에서도 위기를 경험한 투자자와 그렇지 않은 투자자는 확연히 차이가 난다. 예를 들어, 2008년 금융위기나 2020년 코로나 팬데믹과 같은 경제 위기를 경험한 투자자는 시장이 급락할 때 어떻게 대응해야 하는지를 배운다. 빠른 투자는 경제 사이클의 상승과 하락을 직접 경험할 수 있는 기회를 제공하며, 장기적으로 더욱 강한 투자자로 성장하게 만든다.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 언제 시작하느냐이다. 손자병법의 가르침처럼, 빠르게 투자에 나서는 자가 결국 더욱 강한 위치를 차지하게 된다.

젊을 때 시작한 투자자는 더 많은 경험을 축적하고, 자산을 복리로 키우며, 시장 변동에 유연하게 대응할 수 있는 능력을 갖춘다. 이는 결국, 부동산 시장에서 승리한 후에도 더욱 강해지는 투자자가 되는 길이다.

부동산 시장에서 기회는 준비된 자에게만 열린다. 그리고 그 기회를 잡을 수 있는 가장 확실한 방법은 지금 당장 시작하는 것이다.

빠른 투자, 빠른 승리: 복리의 효과를 극대화하라

故 兵貴勝，不貴久

고 병귀승, 불귀구

故 知兵之將，民之司命，國家安危之主也

고 지병지장, 민지사명, 국가안위지주야.

"전쟁에서는 오래 끄는 것이 아니라, 빠르게 승리하는 것이 중요하다. 전쟁을 아는 장수는 백성의 생사를 결정하는 존재이며, 국가의 안위(安危)를 좌우하는 중요한 인물이다."

손자는 전쟁에서 가장 중요한 것은 신속한 승리라고 강조했다. 길어지는 전쟁은 군사력과 자원을 낭비하게 되며, 국가의 경제와 국민에게 부담을 준다. 즉, 빠르고 효과적인 전략이야말로 가장 중요한 요소라는 의미다. 전쟁에서 장수의 역할이 중요한 것처럼, 국가의 운명은 전략을 세우는 사람에 달려 있다. 군사를 잘 지휘하는 장수는 국민을 살리고 나라를 번영하게 하지만, 무능한 장수는 나라를 위태롭게 만든다.

많은 사람들이 투자 시기를 고민하며 머뭇거린다. 하지만, 부동산 시장에서는 빠르게 움직이는 자가 결국 승리한다. 젊을 때 시작한 투자자는 장기적인 복리 효과를 누릴 수 있고, 상승장을 경험하며 자산을 증식할 기회를 더 많이 가진다. 반대로, 너무 신중하게 기다리다가 시장이 성숙한 후 진입하면 높은 가격과 치열한 경쟁에 직면하게 된다.

손자는 전쟁에서 "길어지는 것은 곧 패배로 이어진다"고 했다. 투자에서도 마찬가지다. 시간이 길어질수록 불확실성이 커지며, 좋은 기회를 놓치게 된다.

부동산은 시간이 지날수록 가치가 상승하는 자산이다. 젊은 나이에 시작한 투자자는 가격 상승 + 임대 수익 + 재투자의 복리 효과를 극대화할 수 있다. 예를 들어, 20대에 작은 오피스텔을 매입한 투자자는 30~40대에 이를 기반으로 더 큰 자산을 매입할 수 있는 기회를 얻는다.

부동산 시장은 "진입 시점이 빠를수록 유리한 구조"를 가지고 있다. 기다리면 기다릴수록 가격은 오르고, 투자 기회는 점점 줄어든다. 손자는 전쟁에서 가장 위험한 것은 머뭇거리는 것이라고 했다. 부동산 투자에서도 "시장 타이밍을 기다리다가 결국 좋은 기회를 놓치는 경우"가 많다. 많은 사람들이 "가격이 더 떨어질 때 사겠다", "조금 더 기다려서 확신이 들면 투자하겠다"고 말한다. 하지만, 완벽한 타이밍은 존재하지 않는다.

대부분의 부동산 상승장은 시장 참여자가 많아지고 나서야 가시적으로 나타난다. 따라서, 남들이 알아차리기 전에 먼저 움직여야 한다.

부동산 시장에서는 선점하는 사람이 가장 큰 이익을 얻는다.

강남 개발 초기, 판교 테크노밸리 형성 초기, 송도 신도시 개발 초기 등 모든 사례에서 가장 큰 수익을 거둔 사람들은 선제적으로 움직인 투자자들이었다.

반면, 시장이 완전히 성숙한 후에 뛰어든 투자자는 비싼 가격을 감수해야 하고, 수익률은 낮아지며, 리스크는 커진다.

따라서, 부동산 투자는 하루라도 빨리 시작하는 것이 가장 강력한 전략이다.

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