손자병법으로 풀어보는 부동산 투자전략 - 시계편(始計篇) <4> 경기 침체와 금리 상승기에 기회를 포착하는 전략 > News Insight

손자병법에서는 전쟁에서 공격하거나 싸움을 피해야 할 상황을 다룬 전략적인 조언을 담고있다.

利而誘之 亂而取之 實而備之 强而避之 

(이이유지 난이취지 실이비지 강이피지)

“이익이 보이면 적을 유인하고, 혼란에 빠지면 빼앗아라. 적이 견실하면 대비하고, 강하면 피하라.”

이 구절은 적의 상황에 따라 다르게 대응하며, 승산이 없는 싸움을 피하고 기회를 활용해 전략적 우위를 확보하는 교훈을 주고 있다. 그러나 다른 시각에서 보면, 이러한 태도가 지나치게 소극적이거나 심지어 비겁하게 보일 여지도 있다. 적이 강하면 피하라는 조언은 과연 현명한 전략인가, 아니면 무책임한 도피인가? 

손자는 전쟁에서 우선은 승리가 아니라 패배하지 않는 것이라고 했다. 더 나아가, 전쟁을 하지 않고 승리하는 것을 최우선으로 두었다. 이러한 맥락에서는 전쟁을 하지 않고 피하는 것도 방법이라고 하겠다. 적이 견실하거나 강할 때 무리하게 맞서기 보다는 철저히 준비하고 유리한 상황이 올 때까지 기다리라는 조언을 하고 있다. 이는, 효율적인 자원 배분과 기회비용을 산정하여 단기적인 실패를 피하고 장기적으로 승리를 추구하는 전략적 판단으로 볼 수 있다. 

 그러나, 손자의 이러한 조언이 모두에게 긍정적으로만 받아들여지는 것은 아니다. 강한 적을 피하라는 조언은 듣기에 따라 구차하다 혹은 비겁하다라는 인상을 줄 수 있다. 특히 오늘날 많은 전문가들은 도전과 용기가 미덕으로 여겨지는 경우가 많은데, 강한 적을 피하는 것은 불리한 상황에서의 안정책이지만, 때로는 정면 돌파를 통해 얻는 명분과 성과가 더 크다는 반론도 있다. 결국 손자의 가르침은 맥락에 따라 다르게 해석되고 적용될 수 있다. 중요한 것은 강함과 약함, 도전과 회피의 균형을 상황에 따라 유연하게 판단하는 것이다. 모든 전쟁이 정면 돌파로 승리할 수 있는 것은 아니며 모든 전쟁을 피하는 것도 올바른 전략이 아니다. 손자는 단순히 전쟁을 회피하라고 말한 것이 아니라, 승산이 없는 싸움을 피하고 승리할 수 있는 순간을 기다리라고 말한 것이다. 이는 소극적인 회피가 아니라, 전략적 기다림이다. 적절한 시점에 공격을 감행하려면, 충분한 준비와 상황분석이 뒷받침되어야 한다. 손자병법의 이러한 지혜는 부동산 투자에서도 유효하다.

이익을 유인하는 부동산 투자 미래를 선점하라

부동산 투자는 단순히 현재의 가치를 평가하는 데 그치지 않는다. 그것은 미래의 잠재력을 예측하고 이를 기회로 삼는 과정이다. 손자병법에서 말한 "이익이 보이면 적을 유인하라(利而誘之)"는 원칙은 부동산 투자에서도 가장 기본적이고 강력한 전략이다. 특히, 개발 호재, 교통망 확충, 대규모 프로젝트와 같은 미래 가치를 창출하는 요인들은 투자자를 매혹하는 결정적인 요소로 작용한다. 이러한 전략을 구체적으로 살펴보고, 부동산 시장에서 이를 어떻게 활용할 수 있는지 논의해 보자.

교통망 확충은 부동산 가치 상승을 이끄는 가장 명확한 요인 중 하나다. 서울과 수도권을 연결하는 SRT 고속철도의 개통과 같은 대규모 교통 프로젝트는 해당 지역의 접근성을 획기적으로 개선한다. 예를 들어, 동탄 신도시의 경우, SRT 개통 이후 서울과의 이동 시간이 크게 단축되면서 거주지로서의 매력이 높아졌고, 이에 따라 부동산 가격과 임대 수익률이 크게 상승했다.

대규모 개발 프로젝트 또한 지역의 미래 가치를 높이는 중요한 요소다. 판교 테크노밸리와 같은 첨단 산업 단지가 조성된 지역은 기업과 근로자들이 몰리며, 인구 유입과 주택 수요가 급증했다. 이러한 프로젝트는 단순히 인프라의 개선을 넘어서, 그 지역의 경제적 중심지를 형성하며 장기적인 가치 상승을 보장한다.

도시 재생사업은 노후화된 지역을 활성화해 새로운 가치를 창출한다. 성수동 카페거리와 같은 사례는 초기에는 공장과 창고가 밀집된 지역이었지만, 젊은 창업자들과 소규모 브랜드가 모여들면서, 부동산 가치가 크게 상승했다. 이러한 변화를 감지하고 초기 단계에서 투자한 사람들은 큰 수익을 얻을 수 있었다.

위기 속에서 빛나는 투자자의 냉철함

혼란은 투자자들에게 공포와 불확실성을 안겨주지만, 동시에 기회의 문을 연다. 손자병법의 "혼란에 빠지면 빼앗아라(亂而取之)"는 단순한 전술을 넘어, 위기 상황에서 기회를 포착하는 전략적 통찰을 담고 있다. 경제적 불확실성은 시장을 흔들고 많은 투자자들을 공포에 빠뜨리지만, 냉철하게 판단하고 기회를 잡는 자만이 위기를 기회로 바꿀 수 있다.

이 가르침은 현재의 부동산 투자 상황에서도 적절히 적용될 수 있다. 경기 침체, 금리 상승, 규제 강화 등의 경제적 변수는 시장을 혼란스럽게 하지만, 이러한 혼란 속에서 투자자는 기회를 찾을 수 있다. 이는 전통적인 투자 자산인 주식이나 채권 시장에서도 마찬가지다. 세계적인 투자 구루들은 "남들과 다르게 투자하라", "역발상의 투자를 하라"고 조언한다. 이는 결국 손자의 "난이취지(亂而取之)"와 같은 원리다.

경제가 침체기에 접어들고 금리가 상승하면, 많은 투자자들은 공포에 사로잡혀 자산을 매도하곤 한다. 이러한 현상은 투자자들에게 도전이자 기회의 순간이다. 대출 부담과 시장 불확실성 속에서 급히 보유 자산을 처분하는 사람들이 늘어나면서, 시장에는 저평가된 우량 자산이 쏟아진다. 이는 냉철한 판단과 자금을 준비한 투자자에게는 더할 나위 없는 기회다.

최근 몇 년간 저금리 기조 아래에서 이른바 "영끌 투자" 열풍이 일었다. 젊은 세대를 중심으로 한 투자자들이 높은 대출을 기반으로 아파트를 매입하며 부동산 시장은 과열되었다. 그러나 금리가 상승하면서 상황은 급변했다. 대출 상환 부담이 늘어나면서, 일부 투자자들은 아파트를 급히 처분하고 시장에서 이탈하고 있다.

이와 같은 상황은 2008년 글로벌 금융위기 당시와도 유사하다. 당시 많은 투자자들은 공포에 휩싸여 자산을 매도했지만, 냉철한 투자자들은 이를 기회로 삼았다. 특히 저평가된 상업용 부동산과 소형 빌딩을 매입한 투자자들은 이후 시장 회복기에 막대한 수익을 거두었다. 위기는 항상 같은 양상을 띤다. 공포에 빠져 매도하는 사람들이 있는 한, 기회를 잡는 투자자도 있다.

최근 몇 년간 이어진 저금리 기조는 중소형 빌딩, 이른바 꼬마빌딩 열풍을 불러왔다. 안정적인 임대 수익과 장기적인 자산 가치를 기대하며 수많은 투자자들이 상업용 부동산 시장에 뛰어들었다. 그러나 금리 상승과 경기 침체가 겹치면서 이들은 새로운 도전에 직면하고 있다. 저금리의 축복에서 금리상승의 현실로 인하여 대출이자 부담이 급증했고, 여기에 경기 침체까지 겹쳐 일부 투자자들은 공실문제와 임대료 미수금으로 어려움을 겪고 있다. 특히, 자산포트폴리오를 지나치게 과도한 대출을 통하여 매입하였던 투자자들 일수록 심각한 상황에 직면해 있다. 지금의 상황은 냉철한 투자자들에게 새로운 기회의 창이 열리는 시점이다. 금리 상승과 경기 침체로 인해 부담을 느낀 일부 투자자들은 보유 중인 중소형 빌딩을 시세보다 낮은 가격에 매도하려 하고 있다. 이는 자금력을 갖춘 투자자들에게 매력적인 기회가 될 수 있다.

견실한 투자처, 준비된 자만이 기회를 잡는다

부동산 투자에서 안정적이고 우량한 지역은 모든 투자자들이 선망하는 목표다. 그러나 이러한 견실한 투자처는 이미 치열한 경쟁과 높은 가격대로 진입 장벽이 높아, 철저한 준비와 신중한 접근이 없이는 성공하기 어렵다. 손자병법의 "견실한 적에는 대비하라(實而備之)"는 가르침은 오늘날의 부동산 투자에서도 뼈아프게 와닿는 교훈이다.

아파트 투자처의 관점에서 보면 압구정, 여의도, 반포와 같이 선호도가 높은 지역은 안정성과 장기적인 가치를 보장하지만, 그만큼 투자자들에게 엄격한 기준과 노력을 요구한다. 무작정 뛰어드는 것은 실패를 초래할 뿐이다. 이런 지역에서 성공하기 위해서는 냉정한 판단과 장기적인 안목, 그리고 철저한 데이터 분석이 필요하다. 견실한 투자처는 분명 안정적이다. 우수한 인프라, 꾸준한 수요, 강력한 자산 가치를 기반으로 지속적인 상승을 보여준다. 그러나, 이와 동시에 높은 진입장벽(토지거래 허가, 높은 투자금 확보 등)과 치열한 경쟁이라는 단점을 동반한다. 따라서 남들이 투자한다고 할 때 따라 들어가기 보다는 장기적인 안목을 가지고 시세를 확인하며 때를 기다리는 것도 투자의 방법이다. 

강한 경쟁을 피하라, 틈새시장에서 기회를 창조하라

부동산 시장은 항상 투자 열기로 뜨겁다. 누구나 매력적인 투자처를 찾기 위해 몰려들지만, 치열한 경쟁 속에서 무작정 뛰어드는 것은 승산 없는 싸움에 나서는 것과 같다. 손자병법에서 말하는 "강한 경쟁자는 피하라(强而避之)"는 가르침은 오늘날의 부동산 투자에서도 여전히 유효하다. 이는 단순히 물러서라는 의미가 아니다. 경쟁이 과열된 시장을 피하고, 상대적으로 경쟁이 덜한 틈새시장을 찾아 기회를 모색하라는 전략적 조언이다.

부동산 시장에서 과열된 투자 열풍의 대표적인 사례로 지식산업센터(아파트형 공장), 오피스텔, 생활형 숙박시설을 들 수 있다. 당시 이들 투자처는 작은 계약금으로도 투자할 수 있다는 장점 덕분에 폭발적인 인기를 끌었다. 특히 지식산업센터는 투자 열기가 워낙 뜨거워 프리미엄을 주고서라도 계약권을 사려는 투자자들이 줄을 이었다.

그러나 지금은 어떠한가?

지식산업센터는 초기 투자 열풍 속에서 높은 수익률과 가치 상승을 기대하며 많은 사람들이 몰려들었다. 그러나 과도한 공급과 수요의 불균형이 발생하면서 공실률이 증가하고, 기대했던 임대 수익도 낮아졌다. 한때 프리미엄으로 거래되던 계약권은 이제 시장에서 매력적인 투자처로 평가받지 못하는 경우가 많다.

오피스텔과 생활형 숙박시설도 마찬가지다. 적은 초기 투자금으로 접근할 수 있다는 장점에 많은 투자자들이 뛰어들었지만, 시장의 포화 상태와 규제 강화로 인해 임대 수익률이 하락했다. 특히 생활형 숙박시설은 규제가 강화되면서 투자 매력도가 급격히 떨어졌다.

이런 과열된 시장에서 무리하게 투자한 사람들은 투자 수익은 커녕 유지 비용에도 어려움을 겪는 상황에 처하고 있다.

부동산 시장에서 투자 열풍이 이는 곳은 대개 이미 초과 경쟁 상태에 있는 경우가 많다. 투자자들이 너도나도 뛰어드는 상황에서는 수익률이 제한적일 수밖에 없으며, 과도한 기대감은 실망으로 이어질 가능성이 크다.

경쟁이 치열한 시장을 피하는 것은 비겁함이 아니라, 더 나은 기회를 찾기 위한 전략적 선택이다. 지식산업센터나 중소형 빌딩처럼 경쟁이 치열한 시장에 굳이 뛰어들기보다는, 경쟁이 덜한 틈새시장을 찾아 새로운 가능성을 모색해야 한다.

손자병법이 알려주는 부동산 투자 전략의 본질

부동산 시장은 끊임없이 변동하며, 이 변동 속에서 투자자들은 기회를 포착하거나 실패를 맛본다. 손자병법의 원칙, "이익을 찾아 유인하라(利而誘之)", "혼란에 빠지면 빼앗아라(亂而取之)", "견실한 적에는 대비하라(實而備之)", "강한 적은 피하라(强而避之)"는 부동산 투자에서도 중요한 전략적 통찰을 제공한다. 이는 단순한 전술이 아니라, 시장의 흐름을 읽고 변화 속에서 기회를 창출하는 투자자의 자세를 일깨운다.

손자병법의 가르침은 단순히 과거의 지혜가 아니다. 이는 오늘날의 부동산 시장에서도 투자자들에게 냉철한 판단과 전략적 사고의 중요성을 일깨워준다. 이익을 찾아 유인하고, 혼란 속에서 기회를 찾으며, 견실한 곳에는 대비하고, 강한 경쟁을 피하는 자세는 변동성이 큰 부동산 시장에서 성공의 열쇠다.

시장은 끊임없이 변한다. 중요한 것은 그 변화를 읽고, 스스로 기회를 창조하는 것이다. 준비된 투자자만이 변화의 흐름 속에서 진정한 승자가 될 수 있다. 혼란 속에서도 기회를 찾고, 냉철함과 전략으로 대응하는 투자자가 미래의 부동산 시장을 선도할 것이다.

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