손자병법으로 풀어보는 부동산 투자전략 - 작전편(作戰篇) <6> 부동산 개발, 전쟁과 같은 전략이 필요하다 > News Insight

전쟁을 하려면 군대를 준비하고 움직이게 하는 것부터 시작하여, 적지 않은 비용이 발생한다. 설령 시작해 놓고 끝을 맺지 못한다면, 나라는 망하게 된다.

孫子曰: 凡用兵之法，輜車千乘，革車千乘，帶甲十萬，千里饋糧. 

손자왈: 범 용병지법, 치거 천승, 혁거 천승, 대갑 십만, 천리 궤량.

則內外之費，資菅之材，膠漆之材，車甲之奉，日費千金. 

즉 내외지비, 자관지재, 교칠지재, 거갑지봉, 일비 천금.

然後十萬之師，舉矣

연후 십만지사, 거의.

손자는 말했다.

"전쟁을 수행하려면, 군수 물자를 운반하는 수레(輜車) 1,000대와 전투용 수레(革車) 1,000대 에 이른다. 갑옷과 무기를 갖춘 병사 10만 명을 동원하며, 천 리 밖까지 식량을 보급할 수 있어야 한다. 그렇게 하면 군대의 내부와 외부에서 발생하는 비용, 병참을 위한 자재, 접착제 및 방수 재료, 전차와 갑옷의 유지 비용이 하루에도 천금(막대한비용)에 달한다. 이를 감당할 수 있어야 비로소 10만 명의 군대를 움직일 수 있다."

전쟁을 치를려면, 막대한 비용이 든다 – 부동산 개발도 마찬가지

부동산 개발도 막대한 자본이 들어가는 사업이다. 대출 이자, 취득세, 중개 수수료, 건축 비용 등 투자 이전에 감당해야 할 비용이 크다. 문제는 많은 투자자가 이러한 비용을 간과한 채 "사업성이 좋을 것"이라는 막연한 기대만으로 뛰어든다는 것이다.

투자를 결정하기 전에 철저한 시장조사와 비용 분석이 선행되어야 한다. 예를 들어, 물류 부동산 개발을 진행한다고 가정해 보자. 물류센터를 개발하려면 입지 선정부터 시작해 토지 매입 비용, 인허가 절차, 건설 비용, 운영비, 세금, 대출이자, 임대 전략 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 한다. 특히, 물류센터 개발의 핵심은 수익성과 공실률 관리이다. 만약 시장 조사를 철저히 하지 않고 단순히 "물류 수요가 늘어나고 있으니 개발하면 수익이 날 것"이라는 막연한 기대만으로 뛰어든다면, 결국 운영비 부담과 공실률 상승으로 인해 수익성이 악화될 가능성이 크다.

최근 물류 시장이 급성장하면서 수도권 인근에 대형 물류센터를 개발하는 사례가 늘어났다. 전자상거래 확대와 함께 물류 수요가 증가하자, 많은 부동산 디벨로퍼(시행사)들이 "물류센터는 개발만 하면 수익을 낼 수 있다"는 막연한 기대 속에서 프로젝트를 추진했다. 하지만 이러한 낙관적인 전망만 믿고 사업을 진행한 결과, 예상치 못한 난관에 부딪힌 사례가 속속 등장하고 있다.

대표적인 문제가 바로 공실 발생과 불안정한 임대수익이다. 수도권에 물류센터를 건설했지만 임차 수요를 면밀히 분석하지 않은 채 개발한 경우, 주요 테넌트(입주기업)와의 장기 계약을 확보하지 못해 임대가 원활하게 이루어지지 않는 상황이 발생하고 있다. 특히, 단순히 "콜드체인(저온창고)의 시장성이 높다"는 이유만으로 저온창고 비중을 과도하게 늘린 사례는 더욱 심각한 리스크를 초래했다.

콜드체인은 운영비가 높은 만큼 임차인에게도 부담이 크다. 결국 임차 기업이 쉽게 입주하지 못하고, 공실이 길어지면서 투자자들은 기대했던 수익을 실현하지 못하는 상황이 이어지고 있다. 더욱이, 금리 인상, 경기 둔화, 시공비 상승이 맞물리면서 개발 후 매각을 계획했던 시행사들마저 투자 회수에 어려움을 겪고 있다.

물류센터 개발은 단순히 "시장 전망이 밝다"는 이유만으로 성공할 수 있는 사업이 아니다. 철저한 임차 수요 분석과 입지에 따른 최적의 상품 구성이 이루어지지 않으면, 공실 리스크와 운영 부담이 커지고 결국 투자 실패로 이어질 수밖에 없다. 성장하는 시장일수록 신중한 접근이 필요하다. 막연한 기대만으로 뛰어드는 개발은 오히려 실패를 앞당길 뿐이다.

적의 군량을 활용하는 투자자가 성공한다

善用兵者，役不再籍，糧不三載 

선용병자 역불재적 양불삼재 

取用於國，因糧於敵，故軍食可足也

취용어국 인량어적 고 군식가족야

"전쟁을 잘 지휘하는 장수는 군대를 두 번 징집하지 않으며, 식량을 본국에서 세 번씩 운반하지 않는다. 필요한 군수물자는 본국에서 조달하되, 식량은 적으로부터 확보하여 해결한다. 그래야만 군대의 식량이 충분히 유지될 수 있다."

이 원칙은 단순한 전쟁 전략이 아니다. 부동산 개발에서도 반드시 적용해야 할 핵심 원칙이다. 특히, 철저한 예산 계획 없이 무작정 사업을 추진하는 시행사와 투자자들은 결국 재무적 압박을 견디지 못하고 실패할 가능성이 크다. 

그렇다면 ‘적의 군량’을 활용하는 전략을 부동산 투자에 적용한다면 어떤 의미가 있을까?

손자가 말한 "적의 군량을 빼앗아 아군을 먹인다"는 것은 자신의 자원을 소모하지 않고 상대방의 자원을 활용하여 생존과 승리를 도모하는 전략이다. 부동산 투자에서 임대수익은 바로 이 원칙과 일맥상통한다. 내가 직접 운영하지 않고, 임차인의 자금으로 투자 비용을 회수하며 지속적으로 수익을 창출하는 방식이기 때문이다.

예를 들어, 상업용 부동산을 보유한 투자자는 직접 사업을 운영하는 것이 아니라 임차인을 통해 임대료를 받음으로써 자산을 유지하고 성장할 수 있다. 이는 타인의 현금흐름(적의 군량)을 활용하여 투자자가 지속적인 수익을 올릴 수 있는 대표적인 방법이다.

손자는 "적의 군량 1종은 아군의 군량 20종과 맞먹는다"고 했다. 즉, 동일한 자원이라도 누가 사용하는가에 따라 가치가 20배 차이 날 수 있다는 의미다. 부동산 투자에서 이 원칙은 레버리지를 활용한 매각차익 전략과 연결된다.

부동산 시장에서는 보통 레버리지를 활용하여 투자한다. 대출(적의 군량)을 이용해 자산을 매입한 후, 자산 가치 상승에 따라 매각하여 차익을 실현하는 전략이 이에 해당한다. 예를 들어, 10억 원짜리 부동산을 2억 원의 자기자본과 8억 원의 대출로 매입했다고 가정하자. 이후 부동산 가치가 12억 원으로 상승했을 때 매각하면 2억 원의 가치 상승이 발생하는데, 이는 초기 자기자본(2억 원) 대비 100% 수익률을 의미한다. 즉, 적절한 타이밍에 매각하면 투자 대비 몇 배의 효과를 낼 수 있다는 것이 손자의 전략과 동일하다.

다만, 이 전략이 성공하려면 시장 흐름을 정확히 읽고 최적의 매각 시점을 포착해야 한다. 손자가 말한 것처럼 아무 때나 적의 군량을 빼앗아서는 안 되며, 반드시 전략적으로 접근해야 한다. 금리 상승기에는 레버리지가 부담이 되지만, 반대로 저금리 기조에서는 대출을 활용한 투자 전략이 효과적이다.

부동산 개발사업의 성공요건

부동산 개발은 전쟁 전략과 유사하며, 다양한 리스크를 내포하고 있다. 손자병법에서 언급한 전쟁 수행에 필요한 막대한 비용과 자원은 부동산 개발에도 그대로 적용되며, 성공적인 프로젝트 수행을 위해서는 철저한 준비와 전략적 접근이 필요하다.

첫째, 인허가 리스크는 부동산 개발 과정에서 발생할 수 있는 가장 큰 장애물 중 하나다. 적절한 인허가를 받지 못하면 프로젝트는 지연되거나 심지어 중단될 수 있다. 둘째, 시공 리스크는 건설 과정에서의 예상치 못한 문제들로 인해 발생한다. 이는 공사 비용의 증가, 일정 지연 등을 초래할 수 있다. 셋째, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크는 자금 조달 과정에서 발생할 수 있는 리스크로, 자금 조달이 원활하지 않을 경우 프로젝트가 지연되거나 중단될 위험이 있다.

넷째, 분양리스크는 부동산을 시장에 분양할 때 충분한 수요가 확보되지 않아 발생한다. 수요 예측 실패는 프로젝트의 경제성을 크게 저하시킬 수 있다. 다섯째, 준공리스크는 건물이 완공된 후 발생하는 리스크로, 예상치 못한 건축적 결함이나 법적 문제가 발생할 수 있다. 마지막으로, 공실리스크는 부동산이 준공 후 임대가 원활히 이루어지지 않아 발생한다. 이는 임대 수익 감소로 이어지며, 장기적으로는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미친다.

손자병법에서 배울 수 있는 전략을 부동산 투자에 접목함으로써 이러한 리스크를 최소화할 수 있다. 막연한 기대보다는 실질적이고 구체적인 계획, 시장의 흐름을 정확히 파악하고, 최적의 매각 시점을 포착하는 것이 중요하다. 이러한 접근은 부동산 개발이 단순한 시장 전망의 밝음을 넘어, 성공적인 투자로 이어질 수 있는 길을 제시한다.

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