2024 전망 <4> 부동산 시장 > News Insight

2023년 부동산 시장 진단

2024년 부동산 시장을 내다보기 전에 먼저 2023년 부동산시장을 한마디로 진단해 보면 “2023년 부동산 시장은 경착륙 중에 연착륙했다. 그리고 다시 하락하는 시장, 더블딥 현상이 진행 중인 시장”이라고 특정할 수 있다. 그 원인은 고금리와 고유가, 고환율 등 글로벌 경제위축과 한국경제 침체 등 경제 상황과 맞물리면서 정부의 부동산 시장 규제 완화가 뒤따랐지만 시장은 힘든 한 해를 보냈기 때문이다. 특히, 지난 1월에는 무역수지가 126.9억 달러나 적자를 나타내더니 이후 적자 폭은 점점 줄어들면서 6월에는 드디어 11.9억 달러 흑자로 전환되었다. 이후 11월에도 38억 달러 흑자 국면을 맞이하고 있다.

하지만 흑자가 났다고 좋아할 일만은 아니다. 수출시장이 호조를 보이면서 흑자가 난 것이 아니라 수입이 줄면서 흑자가 난 불황형 흑자가 진행되고 있기 때문이다. 아마도 고금리, 고유가, 그리고 경제침체가 지속되는한 국내 부동산 시장도 함께 침체가 지속될 가능성이 크다. 

문제는 지난해 11월28일 도급순위 16위의 태영건설이 고금리를 견디지 못하고 워크아웃 신청을 했다. 대형건설회사가 워크아웃을 신청한 것이 건설시장과 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것이다. 여기에 1900조라는 천문학적으로 증가한 가계부채가 고금리로 인해 부실이 되지 않을까 걱정이며, 2000조가 넘는 자영업자 대출도 걱정이다. 뿐만 아니라 지난 9월 말 기준 134.3조원에 이르는 PF대출 위험이 태영건설처럼 건설시장의 뇌관으로 작용할 가능성이 있어 걱정이다. 새해 2024년에도 고금리와 고유가가 지속될 것인가? 아니면 하락하면서 경제가 좋아질 것인가? 경제가 좋아져야 부동산 시장도 좋아진다. 먹고사는 문제가 안정되지 않으면 주택구입은 뒷전으로 밀린다. 그래서 2024년도는 ‘기대반 우려반’이다. 

정부의 규제 완화에 따른 부동산 시장의 연착륙

지난 2021년 8월부터 오르기 시작한 기준금리는 0.5%에서 3.5%까지 10번이나 인상하면서 치솟았다. 그 결과 주택시장은 거래가 줄면서 가격은 하락하고 깡통아파트, 깡통전세가 속출하여 결국 전세 사기 사건 등이 발생하는 등 서민들을 불안하게 만들었다. 그래서 정부는 2023년 1월 1.3대책을 발표하고 서울의 25개 중 모든 사람들의 관심지역인 서초, 강남, 송파, 용산구만 남기고 21개구를 지역규제에서 해제했다. 경착륙을 걱정했던 정부의 시의적절한 규제 해제였다. 이로 인하여 핵심지에서의 거래량과 가격 회복세가 빨라졌고 지역규제에서 해제된 지역은 대출과 세금, 청약, 정비사업 등과 관련한 규제도 함께 풀려 경착륙을 연착륙으로 바꾸는 데는 일단 성공을 했다고 할 수 있다. 이는 가격이 하락하는 시장에서 규제를 완화해야 투기가 일어나지 않는다는 정부의 생각이 맞아떨어진 것이다. 

이후 부동산거래는 늘어나면서 전국 아파트 매매가격은 고금리로 2022년부터 2년 연속 하락했지만 월간 기준으로는 2023년 상저하고의 양상을 보인 것으로 분석됐다. 2023년 5월부터는 서울을 중심으로 아파트 매매가격이 상승하더니 10월부터는 수도권 전역이 상승세로 돌아섰고, 주택 매매 거래량 역시 2023년에는 2022년 거래 절벽 상황을 완전히 벗어났다고 평가할 수 있다. 단지, 서울 등 주요지역이 상승한 것과 반대로 수도권 외곽지역이나 지방은 여전히 침체되는 양극화 현상을 보이고 있다.

고금리에 고분양가, ‘제로에너지 인증제’ 시행도 한몫

2023년 전국 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 1,806만원으로 집계됐다. 2022년 1,521만원에 비해 285만원 급등한 것이다. 이렇게 아파트 분양가가 높아지는 이유는 무엇보다도 고금리와 고유가 때문이다. 수입품목이 모두 올랐지만 오르지 말아야 할 품목들도 편승, 상승으로 인상되어 결국 분양가격이 올라가는 것이다. 2024년부터는 모든 건물에 대하여 ‘제로에너지인증 건축물 인증’ 등에 의해서 추가적인 분양가 인상이 불가피할 전망이다. 즉, 2024년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그래서 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되고 있다. 

경제가 발전하면 토지가격이 오르고 부동산 가격이 오르는 것이 시장경제의 기본이지만 2024년에는 이와 관계없이 건축비가 오르게 되어 있어 서민들의 내 집 마련이 점점 더 어려워질 가능성이 있다. 벌써부터 강남의 일부지역에서는 신축아파트를 고급화, 기능화, 첨단화로 바꾸면서 명품단지를 만들고 있는데 엎친데 덥친꼴로 분양가격이 오르게 생겼다. 분양가격이 오르면 아파트 가격이 당연히 오르지만 경기상황이 좋지 않고 고분양가로 수요가 감소하면 주요지역을 제외하고는 미분양이 발생할 가능성이 크다. 

태영건설 사태와 PF위험…혼란 속 구조조정 불가피

시공능력평가 16위의 상위 건설사인 태영건설의 워크아웃(기업개선작업) 신청이 업계는 물론 금융권에 미치는 영향이 작지 않을 것이다. 특히, 중소건설사의 경우엔 자금난이 더욱 심화돼 도미노 위기로 이어질 수도 있다. 한국투자증권이 2023년 12월 19일 낸 보고서에 따르면 태영건설이 보증한 부동산 PF대출 가운데 민자 SOC(사회간접자본)사업 관련분을 제외한 순수 부동산개발 PF대출 잔액은 3조 2천억 원이다. 특히, 2023년 3분기 말 부채비율은 478.7%로 시공능력평가 35위 내 주요 대형, 중견 건설사를 통틀어 부채비율이 가장 높다. 이는 자체공사비중이 높은 영향도 있지만 고금리, 고물가속에서 부동산 경기까지 침체되어 어려움을 겪은 것으로 보인다. 

이렇게 고금리, 고물가로 건설사들의 부담이 커지는 가운데 시장 심리가 더 얼어붙을 경우 상대적으로 신용도가 낮은 중소건설사는 부도를 피하기 어려울 수 있다. 건설사의 위기는 돈을 빌려준 금융기관들에게도 악재다. 2023년 3분기 기준 금융권 부동산PF 대출 잔액은 134조3천억원이며 연체율도 지속 상승하여 2.42%로 2022년 말(1.19%)의 두 배 수준으로 상승했다. 특히, 고금리가 장기화할 경우 브릿지론 대출은 상당수 손실로 이어질 수 있다. 브릿지론은 토지 매입‧인허가 비용 등에 투입되는 부동산PF 초기대출로, 본격적인 시공 단계에 돌입하면 본 PF대출을 받아 브릿지론을 상환하는 게 대체적이다. 

하지만 고금리, 고물가에 사업이 원활하게 진척되지 못하다 보니 본PF 단계로 전환되지 못하고 브릿지론 만기 연장이 거듭되고 있는 사업장이 많다. 사업이 좌초돼 토지 경매·공매가 이뤄지면 보통 대출 금액 대비 30~50% 낮은 수준에서 매매가격이 정해지기 때문에 손실이 많이 날 수 있다. PF 부실이 발생하면 바로 부동산시장에 영향을 미친다. 단기적으로는 고금리, 고물가로 인한 PF시장 위험 등이 증가하면 이는 수년이 지나 결국 주택 공급부족으로 부동산 가격이 상승하는 원이 되기도 한다. 2024년 PF대출 시장은 매우 혼란스러우면서 구조조정이 진행되는 한해가 될 수 있다.

노후도 기준 재건축과 “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법‘시행에 ”기대“

윤석열 대통령은 2023년 12월 22일 재건축과 재개발 착수 기준을 안전이 아닌 노후도로 바꾸겠다고 밝혔다. 일정 기준을 충족한 노후 주택은 안전진단 없이도 재건축을 추진할 수 있도록 하겠다는 것이다. 주거환경 개선과 도심 주택공급 활성화라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 필요한 대책이다. 소득수준이 향상되면서 주택도 고급화, 기능화, 첨단화를 추구한다. 그런데 도심지는 주택공급 택지가 부족하여 신규주택 공급도 부족하다. 국토교통부에 따르면 준공 후 30년이 지나 재건축 연한이 도래한 200호 이상 되는 전국 아파트 단지 중 안전진단을 통과하지 못한 곳은 1,120곳, 151만호에 달한다고 한다. 서울도 전체 주택 가운데 54%는 준공 후 30년이 넘은 노후 주택이다. 특히, 서울의 저층 주거지 면적은 131㎢로 전체 주거지의 약 41.8%를 차지하지만 이 가운데 약 87%가 재개발 요건을 충족하지 못한다고 한다. 

그렇다 보니 저층 주거지의 주거환경은 매우 열악해지고 새로운 환경에 적응하지 못하는 주택지가 점점 많아지고 있다. 또한 저층 주거지의 대부분은 비아파트부분인 다가구주택과 다세대·연립주택 등이 밀집된 지역으로 365일 1년 내내 주차 문제로 주민 간 갈등이 심화되고 있으며 주거환경도 취약해 화재위험 등에 노출되어 있다. 

물론, 층간 소음 문제도 노후 주택일수록 더욱 심각하다. 정부는 그동안 크게 신경쓰지 못한듯하다. 그래서 이제는 공급도 중요하지만 주거환경을 강조하지 않을 수 없어 이번에 윤석열 대통령이 정비사업 추진시 안전진단은 물리적 위험성보다는 주거환경을 최우선으로 강조한 듯하다. 당연히 물리적 노후도도 중요하지만 기능적 노후화, 주거환경을 먼저 따져보고 정비사업이 추진되었어야 한다. 

여기에 여야 합의로 통과된 “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법”은 상당수 국민들이 기대를 걸고 있다. 노후계획도시는 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지에서 기본방침(국토부)→ 기본계획(지자체)→ 특별정비구역 설정 → 구역별 사업 시행으로 이어지는 정비 추진체계를 마련해 대규모 정비사업이 계획에 따라 이행될 수 있도록 했다. 이번 특별법 제정으로 서울의 목동과 상계동 외에 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동), 대전 둔산 및 계룡지구 등 1980~1990년대 조성된 신도시들이 혜택을 받을 것이다. 

하지만 속을 들여다보면 아직 갈 길은 멀다. 지방자치단체는 여러 단지를 동시에 재건축하는 것이 불가능하기 때문에 이주대책을 세워야 한다. 그것은 바로 순환개발 방식을 말한다. 순환개발방식은 현재 거주하고 있는 사람들은 이주시키고 재건축을 해야하기 때문에 이주할 곳을 준비해야 하고 준비하더라도 어느 지역과 어느 블록부터 먼저 사업을 시행하느냐에 따라 주민들 간 갈등이 빚어질 수 있다. 또한 증가하는 용적률 중 50%를 임대주택이나 기반시설로 기부채납 해야 한다. 이 과정에서도 조합원들의 의견을 통합하는 것 역시 만만치 않다. 

물론, 특별법이 통과되어 빠르면 2024년 상반기 1기 신도시 재건축 청사진이 나올 가능성이 있다. 그래서 정부는 기본방침과 지방자치단체의 정비계획 등이 구체적인 청사진을 만드는 과정에 최소한의 주민 의견과 전문가의 폭넓은 의견을 듣고 참작하여 계획을 세우기 바란다. 이번에 국회를 통과한 “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법”은 1기 신도시 사람들에게는 기대가 클 것이다. 특히, 안전진단도 노후도로 정비사업이 추진된다면 2024년도 정비사업은 더 탄력을 받을 것이다. 부동산 시장이 다시 침체의 늪으로 들어가고 있다. 정비사업이 부동산 시장을 늪에서 건저올리기를 기대한다. 

매매시장과 전망…장기침체 가능성에 대한 우려

문제는 이렇게 오르던 부동산 시장의 가격상승 현상이 2023년 11월부터 다시 침체국면으로 접어들고 있어 장기침체 가능성에 대한 우려가 커지고 있다. 그러나 2023년 부동산 시장은 규제완화에 따른 연착륙 시장이었다. 구체적으로 서울만 보더라도 2023년 3월 -0.47%의 변동률(전월 대비)을 기록하며 저점을 찍은 후 6월까지 하락 폭이 둔화하다 7월부터 11월까지는 5개월 연속 상승했다. 10월부터는 수도권 전역이 상승세로 돌아섰다. 주택 매매 거래량 역시 2022년 절벽 현상을 딛고 회복세를 보였다. 서울은 2022년 하반기 월평균 거래량이 1천 건을 밑돌며 역대 최소 수준을 기록했으나, 2023년 1월을 기점으로 증가세를 시작했다. 국토교통부 통계 기준을 살펴보면 월별 서울 아파트 거래량은 2023년 1월 1천161건에서 2월 2천286건으로 늘었으며 6월과 8월에는 각각 4천136건, 4천91건으로 4천건을 돌파했다. 올해 1∼10월 아파트 누적 거래량은 전년 동기 대비 34% 늘었지만, 비아파트는 36% 줄었다. 

2024년에는 고금리가 지속되면서 시장을 압박할 가능성이 높아 2023년보다는 어려운 시장이 될 가능성이 있다. 즉, 기준금리가 상반기에는 내리지 못할 것이며 하반기에 내린다하여도 0.5% 기준금리가 1년 반 만에 3.5%까지 가파르게 상승하였다면 하락은 반대로 0.25%씩 찔끔찔끔 내릴 가능성이 크며 그것도 다시 0.5%의 기준금리로 내려가는 것이 아니라 적어도 2.5% 전후 기준금리를 유지할 것으로 보여 고금리는 당분간 지속될 가능성이 크다. 뿐만 아니라 러시아와 우크라이나 전쟁 그리고 하마스와 이스라엘전쟁이 종식되지 않는 한 고유가가 유지될 가능성도 있어 세계경제는 물론 우리나라도 경제가 쉽게 좋아지지는 않을 것으로 보인다. 

따라서 경제가 어려워지면 부동산에 대한 관심도 떨어지고 관심이 떨어지면 수요가 감소하여 매매가격도 하락할 수밖에 없다. 따라서 2024년 부동산 시장은 지역별로 차별화가 있겠지만 서울의 경우 전반적으로 평균 1~3%의 하락이 예상되며 경기도 역시 3% 이상 하락할 가능성이 있다. 지방은 이보다 더 어려워질 것이다. 하지만 하반기에 금리 인하가 단행된다면 보합세를 유지하는 정도로 회복될 수도 있다.

업종별로 보면 아파트 시장은 약보합세, 단독주택시장은 보합세 그리고 비아파트 부분인 다세대주택이나, 연립주택, 오피스텔과 도시형생활주택 등은 매우 힘든 한 해가 될 것이다. 특히, 상업용 부동산시장, 지식산업센터 등은 공급과잉으로 2023년보다 더 가격이 하락하는 시장이 될 수 있다. 따라서 전체적인 시장은 상저하고 현상이 나타날 가능성이 있다. 가격 회복세에는 지역적 차별점도 있지만 물건 유형별 차별화도 크게 나타날 것이다.

전세시장은? 

지난 2020년 7월 시행된 임대차 3법과 전세 사기, 역전세 이슈 등으로 하락을 지속했던 아파트 전셋값도 점차 회복되는 추세다. 2024년 신축 아파트 공급부족 이슈 등이 전셋값 상승을 부추기는 것 아닌가 하는 우려도 있다. 벌써부터 아파트의 전세가격은 고공행진하고 있는 모습이다. 그래서 2024년 전세시장은 매매시장이 얼어붙으면 전세시장 수요 증가로 가격이 상승할 것으로 예상된다. 특히, 전세사기 사건이 증가하고 있어 비아파트부분에 대한 인기가 시들해지면서 오히려 아파트 전세가격이 상승할 것이다.

비아파트부분은 만약 매매가격이 또 하락한다면 전세사고가 늘어날 가능성도 있다. 특히, 전세시장도 분양물량이 많아야 매매시장처럼 안정된다. 따라서 공급물량 감소와 매매시장의 어려움은 결국 전세시장 수요 증가와 가격상승으로 이어질 수 있어 2024년 전세가격 변동폭은 지역에 따라 물건에 따라 달라지겠으나 서울의 경우 2~4%정도 상승할 것으로 예상된다. 물론 수도권은 이보다는 적은 1-3% 정도 상승을 예상한다. 지방은 여전히 매물도 적지만 수요도 적어 상승보다는 하락폭은 더 커질 수 있어 1~3% 하락할 가능성이 있다. 

분양시장 전망 

분양시장은 그동안 경직된 흐름을 이어가던 중 하반기부터 빠르게 안정세를 되찾았나 싶었는데 다시 시장이 침체되고 있다. 하지만 여전히 입지와 가격 경쟁력에 따라 온도차가 극명하게 나타난다. 2023년에는 전국에서 23만 1549가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 그것도 하반기 시장이 회복되면서 전체 물량 중 68% 하반기에 집중되었다. 이는 2010년 17만 2670가구 이후 13년 만에 최저 수준이다. 2023년 상반기 분양실적은 7만 4723가구로 2022년(16만 5436가구) 같은 기간 대비 45% 수준에 그쳤다. 미분양으로 인한 자금흐름 악화와 원자잿값 및 인건비 인상 등에 따른 분양가 상승 압력이 커짐에 따라 건설사들의 분양 지연 사례가 늘어난 영향이 크다.

반면, 3분기부터 서울 및 수도권을 중심으로 부동산 시장의 연착륙 가능성이 높아지고 청약 시장 분위기가 개선되면서 4분기에만 연간 총 공급량의 절반에 가까운 10만 5190가구가 집중됐다. 다만, 지방을 중심으로 분양시장의 위축된 분위기가 이어지고 있는 만큼 연말 분양예정 물량이 2024년으로 이월되는 사례가 다수 발생할 것으로 예상되며 특히 미분양 누적 리스크가 해소되지 않은 대구, 울산 등은 2024년 상반기까지도 여전히 어려운 시장이 될 것이다. 여기에 주택공급시장은 부동산PF 연착륙을 위해 정부가 노력을 거듭하고 있지만 2024년에도 금융 및 자금조달 환경이 악화될 여지가 커 비수도권 사업지 또는 리스크에 취약한 건설사들의 부실화가 가속화될 것으로 예상 된다. 그래서 공급시장 정상화를 위한 정책 이행력과 2024년 총선 결과에 따른 주택정책 방향 또한 분양시장의 변수로 작용할 전망이다. 여기에 고금리와 고분양가 시장침체 등으로 2023년보다 어려운 한 해가 될 가능성도 있다. 

비아파트 부분 시장은?

2024년부터는 부동산 시장은 공급부족 현상이 서서히 나타나면서 시장에 영향을 미칠 것이다. 특히, 아파트뿐 아니라 다세대주택과 연립주택, 오피스텔 등 비아파트 부문 공급 축소가 두드러져 그 영향이 시장에 미칠 것이다. 지난 2022년과 2023년 주거시장에서 비아파트부분의 인허가와 착공건수가 대폭 줄었다. 비아파트 시장은 자산가치 하락과 임대료 하락이 동반해서 나타나는 시장이며 매매가 대비 전세비율이 아파트에 비해 대부분 높다. 이른바 ‘빌라포비아’ 현상이 나타나면서 단기적으로 비아파트 수요가 위축돼 역전세가 나타나는 것이다. 

분양도 어려운데 역전세가 나고 전세수요가 감소하여 수요자를 구하지 못한다는 것은 결국 리파이낸싱이 안 된다는 것이다. 그래서 아파트보다 비아파트부분을 중심으로 전세사기 사건이 많아지고 사건이 많아지니 선호도가 떨어지고 이는 수요 감소로 이어져 결국 공급에도 영향을 미치는 것이다. 특히, 고금리와 고유가 등 경제상황이 어려워지면서 공급을 담당하던 중소건설사들의 도산 등도 한 원인이기도 하다. 그래서 정부는 비아파트부분에 대한 보증을 확대하겠다고 했지만 이보다는 비아파트 시장의 가장 큰 근본적인 문제는 데이터가 정확하지 않고 거래가 많지 않으며 표준화돼 있지 않다는 것이다. 정부는 먼저 비아파트 부분의 정보를 명확화, 투명화해야 한다. 뿐만 아니라 중소건설사들의 대출지원 등 행정적 지원은 물론 LHSK SH 등 공공기관의 공급을 대폭 늘리는 정책이 필요하다. 

2024년 부동산 시장의 최대변수와 내 집 마련 전략

2024년 부동산 시장의 최대변수는 금리 이외에 경기침체를 들 수 있다. 글로벌 경기침체와 러시아‧우크라이나 전쟁, 이스라엘과 하마스 전쟁 등으로 고유가가 진행되고 있는 것도 우리 경제에 큰 변수로 작용하고 있다. 여기에 중국 부동산 시장의 비구위 위안이나 헝다그룹, 완다그룹 등 부동산 회사들의 디폴트 가능성도 우리 수출시장에 위험으로 다가오고 있다. 수출시장의 20%를 차지하고 있는 중국은 우리 경제에 큰 영향을 미치기 때문이다. 따라서 중국경제의 위축은 수출시장의 충격이며 수출시장의 충격은 내수경제에 영향이 미치고 내수경제 위축은 소비를 위축시키고 부동산 시장을 위축시킬 수 있다.

그래서 2024년 부동산 시장의 최대변수는 고금리, 고유가 그리고 수출시장의 위축과 내수경제의 침체다. 따라서 부동산 시장도 위축될 것이다. 집이 없는 무주택자들의 내 집 마련은 가장 좋은 방법이 갭투자다. 즉, 전세를 안고 집을 사놓는 것이다. 그리고 전세금이 마련되면 전세입자를 내보내고 입주하는 방식이다.

그 다음은 최근 고금리로 경매물건이 2-3배 늘어나고 있다. 바로 경매로 내집을 마련하는 것이다. 그러나 경매는 권리분석이 필요하여 전문가가 아닌 경우 위험성이 높다. 따라서 전문가와 상의를 하고 입찰에 참여해야 한다.

또 한 가지는 신규분양주택 그것도 가격을 통제하는 분양가상한제 적용 주택이 가장 합리적이고 주택가격도 인근 시장가격보다 낮은 편이라 좋다.

물건별로 보면 그래도 미래가치가 있는 재건축아파트 단지 매매가 좋다. 아파트는 당장 임대를 놓을 수 있으며 보증금도 높아 적은 돈으로 투자가 가능하다. 또한 재건축이 추진되면 추진 단계별로 가격상승이 있어 언제든지 현금화 할 수 있다. 최근 재건축초과이익환수제가 여야 합의로 법이 통과되었으나 예전보다 부담이 완화되었다. 마지막으로 비아파트부분 중 노후도가 충분한 지역의 다세대주택이나 연립주택 등을 매입하는 것이 저렴하면서도 추후 정비사업이 추진되면 가격상승이나 새집을 분양받을 수 있어 좋다. 물론 주변지역의 노후도를 확실하게 조사해야 한다.

주택은 1주택이면 족하다. 다주택자는 분명 투기꾼이다. 따라서 내 집 마련 전략은 내가 살고 싶은 지역에서 분수에 맞는 가격과 규모로 마련해야 후회하지 않는다. 이점은 무주택자가 명심해야 한다. 물론 부동산 투자(상업용 건물이나 비아파트 부분의 오피스텔 등)는 역세권이나 교통이 편리한 지역에 투자를 해야 가격변동폭이 적다. 비아파트 부분은 가격상승을 기대하기 보다는 월세를 기대하고 투자해야 한다. 부동산 시장에서 투자와 투기는 간단하게 구분할 수 있다. 투자는 장기적이며 월세 등 수익을 보고 투자하는 것이다. 그러나 투기는 단기적이며 월세 등 수익보다는 매매차익을 보고 투자하는 것이다. 따라서 건전한 부동산 시장은 투기가 완전히 살아질 수는 없지만 선량한 대부분의 국민들 입장에서는 줄어들고 안정된 부동산 시장이 되기를 바란다.

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