장기고정금리 주택담보대출 활성의 필요성과 전제조건 > News Insight

2021년 8월부터 2023년 1월까지 우리나라 기준금리는 유례없이 빠른 속도로 인상되었고, 이후 1년 이상 고금리 기조가 이어졌다. 가계금융복지조사에 따르면 가구당 평균 이자비용 지출은 2022년 및 2023년 중 전년 대비 각각 18.3%, 5.3% 증가했는데,1) 차주의 급격한 이자상환부담 가중은 동 기간 민간 부문의 소비 여력을 제약하는 주된 요인 중 하나로 지목되었다. 이처럼 예상치 못한 금리 상승 시 차주가 부담하게 되는 리스크를 완화하기 위하여 금융위원회는 2023년 “가계부채 질적구조 개선을 위한 고정금리 대출 확대방안”을 발표하고 2024년에는 스트레스 DSR 1, 2단계를 시행하는 등, 지속적으로 장기고정금리 주택담보대출을 활성화하고자 노력해왔다.  

그러나 최근에는 시장금리 하락에 대한 기대감이 형성되면서 변동금리 주택담보대출이 고정금리 대비 단기적으로 더 유리할 것이라는 인식이 확산 중이다. 2023년 말 이후 고금리 기조가 마무리됨에 따라 우리나라 시장금리는 하락 추세를 지속하고 있다. 2025년에 들어서도 한국은행은 2월 기준금리를 2.75%로 0.25%p 하향 조정하였으며, 올해 중 기준금리를 추가로 인하할 가능성 또한 높은 상황이다. 이에 따라 은행권 신규 주택담보대출 중 변동금리형의 비중은 이미 2024년 10월 10.7%에서 2024년 12월 18.7%로 상승한 바 있다.2) 

 본고에서는 장기고정금리 주택담보대출의 장단점을 차주 · 금융회사 · 거시건전성 측면에서 각각 짚어보고, 현재 우리나라 상황에서 적절한 정책 대응 방향에 대해 논의하고자 한다. 고정금리 대출과 변동금리 대출은 각 경제 주체, 그리고 다양한 경제 상황에 따라 각기 장단점을 가진다. 그러나 가계부채가 이미 많이 누적되어 있고 통화정책의 대외변수 고려가 필수적인 우리나라 상황에서는 장기고정금리 주택담보대출이 가지는 장점이 더욱 중요할 수 있어, 장기적인 관점에서 이를 활성화하는 정책적 방안을 검토 · 추진할 필요가 있다. 

우리나라의 고정금리 · 변동금리 주택담보대출의 취급 현황3) 

현재 우리나라에서 정책모기지를 제외한 민간 주택담보대출 중 순수고정금리 유형이 차지하는 비중은 상당히 낮다. 금융위원회(2023)에 따르면, 2022년 말 잔액 기준 은행권 민간 주택담보대출 중 순수고정금리형은 2.5%를 차지하는 반면, 변동금리형 및 혼합형(주로 5년간 고정금리 이후 변동금리로 전환)은 각각 68.7%와 28.8%를 차지한다. 비은행권의 민간주택담보대출 중 순수고정금리형의 비중은 10.3%로 은행권보다는 높은 편이나, 대부분 5년 이내의 단기성 대출에 해당한다. 정책모기지까지 포함할 경우 전체 주택담보대출 중 순수고정금리의 잔액 비중은 25.7%인데, 이는 2021년 기준 미국(96.3%), 프랑스(97.4%), 독일(90.3%) 등 주요국에 비하면 여전히 낮다고 볼 수 있다. 특히 정책모기지는 결혼 · 출산 등 생애주기적 요건을 충족하거나 일정 가격 미만의 주택 매매의 경우에만 지원 자격이 주어진다는 점을 고려하면, 이를 이용하지 못하는 다수의 주택수요자에게는 만기 10년 이상의 장기고정금리 주택담보대출 상품에 대한 선택지 자체가 극히 제한적이다.  

한편 금리의 경우, 2022년 말 기준 순수고정금리 민간주택담보대출의 금리는 혼합형과는 비슷하거나 소폭 높고, 변동금리형보다는 약 50~60bp 더 높은 것으로 보고되고 있다. 일반적으로 금융회사는 고정금리 대출 취급 시 듀레이션 관리를 위한 추가적인 자금 조달 비용을 필요로 하며 금리 리스크에 더욱 노출되기 때문에, 이를 반영하여 변동금리 대출에 비해 금리를 더 높게 설정한다. 다만 우리나라의 경우 정책모기지가 아닌 순수고정금리 대출은 사실상 5년 이내의 단기적인 생활안정자금목적 등으로 사용되어, 금리 수준 또한 혼합형 대출상품과 유사하게 나타나고 있다. 이러한 상황에서 장기고정금리 주택담보대출의 비중을 정책적으로 활성화할 필요성에 대해 논의하기 위해, 이하에서는 미시적인 관점(개별 차주 · 금융회사)과 거시적인 관점에서 각각 고정금리 주택담보대출의 비용과 편익을 살펴보고자 한다.  

차주의 입장에서 본 고정금리 주택담보대출의 장단점 

먼저 차주의 입장에서 고정금리와 변동금리 대출의 단기적인 유불리는 금리 방향에 따라 달라지게 된다. 만약 변동금리에 사용되는 단기 명목금리가 하락한다면 변동금리 대출을 받은 차주는 이자율이 하락하여 장기고정금리 대출을 받은 차주보다 이자비용을 절약할 수 있으므로, 금리 하락 시 차주에게는 변동금리 대출을 선택하는 것이 고정금리 대출보다 유리할 것이다. 반대로 대출 이후 금리가 상승하는 국면으로 전환된다면 고정금리 대출을 받은 차주가 변동금리 대출을 받은 차주보다 유리할 수 있다. 예컨대 5년 전인 2020년 초 2% 중반대의 장기고정금리로 대출을 받은 차주는 이후 금리가 꾸준히 올랐기 때문에 변동금리 대출 차주와 비교하면 상대적으로 적은 이자 부담을 질 수 있었다.  

그러나 금리 변동의 중장기 리스크를 고려한다면, 금리가 하락하는 상황이더라도 장기대출을 받는 차주에게는 고정금리 대출이 오히려 유리할 수 있다. 가계의 주택구매 용도로 장기대출을 받는 소비자는 긴 대출 상환기간 동안 금리 국면의 전환이 발생할 가능성이 크다. 더욱이 우리나라 장기 시장금리의 변화는 경기 상황과 물가 등 국내 요인뿐 아니라 경상수지, 국제 금융 시장의 금리 등 대외 요인이 복합적으로 작용하기 때문에 일반 소비자가 예상하기 어렵다. 즉, 우리나라 차주의 입장에서는 중장기적인 금리 경로에 대한 불확실성이 상당히 크므로, 장기고정금리 주택담보대출을 선택하여 그에 따른 리스크를 완화할 유인이 충분히 있다.  

특히 추가적인 차입이 어려운 금융 제약하에 놓인 차주들은 변동금리 대출을 받은 상황에서 금리가 상승하게 되면 소비를 상당히 많이 줄여야 하는 구조적인 문제에 직면하게 된다. 금리 상승기일지라도 변동금리 대출을 보유한 차주의 차입이 자유롭고 장기적으로 이자상환부담 또한 다시 낮아질 것이 확실하다면, 해당 차주는 차입을 통해 즉각적인 소비 여력을 확보하고 미래에 이를 상환하는 방식으로 실질 소비를 평탄하게 유지(consumption smoothing)할 수 있다. 그러나 추가 차입이 어려운 금융 제약 하에 놓인 차주들은 당장 금리 및 이자비용이 상승하면 미래에 소비여력이 다시 회복되는 것이 확실한 상황에서도 어쩔 수 없이 실질소비를 상당히 줄여야만 한다.(Campbell (2006)4)) 결과적으로 금융 제약에 놓인 차주가 고정금리가 아닌 변동금리 대출을 선택해야만 한다면, 금리 변화에 따른 단기적인 소비 변동성이 더 크게 나타나게 된다. 

실제로 최근 우리나라 데이터를 분석한 결과에서도 금리 변동에 따른 차주의 이자 부담 증가가 소비를 감소시키는 폭이 이자 부담이 감소할 때 나타나는 소비 증가 폭보다 비대칭적으로 크게 나타나, 예상치 못한 금리 변동 시 가계부문의 소비 평탄화가 상당히 어렵다는 점을 시사한다. 김현열 · 박춘성(2024)5)에서는 금리 변화에 비례한 변동금리 대출 차주의 DSR 변화를 이용하여 금리 변화가 단기적으로 소비에 미치는 영향을 추정하였다. 분석 결과, 금리 1%p 하락 시 변동금리 차주의 추가 소비 증가는 0.1% 정도로 나타났으나, 금리 1%p 상승 시 이들의 소비 감소는 2.2%로 훨씬 크게 나타났다.6) 우리나라에서 변동금리 대출의 비중이 매우 높다는 점을 고려하면, 이처럼 금리 상승기 중의 소비 감소가 비대칭적으로 크게 나타났다는 점은 차입 제약에 처한 변동금리 차주의 비중이 상당히 클 가능성을 제시한다. 예컨대 주택담보대출을 받을 때 이미 최대로 대출을 많이 받는, 이른바 ‘영끌족’의 경우 추가적인 차입이 어려울 수 있는데, 이들이 변동금리 상품을 이용했다면 금리 상승 시 가계 소비에 대한 충격이 이처럼 클 것이라고 예상할 수 있다.  

금융회사의 입장에서 본 고정금리 주택담보대출의 장단점 

한편, 금융회사의 입장에서는 장기고정금리 주택담보대출의 비중이 커지면 듀레이션 관리, 금리 리스크 등에 부담이 갈 수 있다. 예금 등 단기성 부채를 통해 자금을 조달하는 금융회사의 경우, 장기고정금리 대출이 늘어나면 자산과 부채 간 만기 불일치(듀레이션 갭)가 확대될 수 있다. 나아가 이런 상황에서 금리가 상승하면 조달 금리는 오르지만 장기고정금리 대출 금리는 상대적으로 낮게 유지될 가능성이 있어, 금융회사의 수익성 및 안정성이 악화될 리스크가 존재한다. 따라서 일반적으로 금융회사는 장기고정금리 대출상품에 대해 변동금리 상품 대비 더 높은 금리를 부과하게 된다. 이러한 관점에서 현재 우리나라의 민간 주택담보대출 시장 상황을 해석하자면, 금융회사의 높은 비용 부담으로 인해 장기고정금리 대출상품의 가격(금리)이 차주의 지불용의에 비해 훨씬 높게 형성되어 거래가 거의 체결되지 못하는 것으로도 해석할 수 있다.  

만일 금융회사가 커버드본드, 금리스왑 등의 위험 관리 수단을 충분히 활용할 수 있다면 장기고정금리 대출 취급에 따르는 비용을 낮추는 것이 가능하다. 실제로 장기고정금리 주택담보대출의 비중이 높은 프랑스, 독일 등에서는 금융회사가 담보로 신용이 보강된 이중상환청구권부 채권(커버드본드)을 발행하여 장기로 자금을 조달하고 금리스왑을 활용하여 자산과 부채의 만기 구조를 조정하고 있다. 우리나라에서도 장기고정금리 민간 주택담보대출의 안정적인 공급을 유도하려면, 금융회사가 활용할 수 있는 다양한 위험관리 수단을 제도적으로 뒷받침할 필요가 있다. 

거시건전성 관점에서의 장기고정금리 주택담보대출의 활성화 

그렇다면 거시적인 관점에서도 장기고정금리 주택담보대출의 공급을 활성화할 필요가 있을까? 장기고정금리 주택담보대출의 비중 확대가 거시건전성 및 금융안정에 미치는 영향에 대해서는 학계의 의견이 분분한 상황이다. 특히 미국 사례에 대한 연구에서는 변동금리 상품과 같이 불경기 시 금리 하락의 혜택을 누릴 수 있는 주택담보대출이 오히려 경기진폭 조절에 유리하다는 의견이 다수 제시되고 있다. 예컨대 Eberly and Krishnamurthy (2014)7)는 변동금리 대출이 불경기에 이자 비용을 줄여 가계의 소비 여력을 보존하는 데 유리하여 경기진폭을 축소시킬 수 있다고 주장하였다. Di Maggio et al.(2017)과 Garriga et al.(2017)8)은 장기고정금리 주택담보대출의 비중이 높아지면 소득과 소비가 감소하는 불경기에 차주의 이자 비용을 감소시키는 통화정책의 효과가 작아질 수 있다고 평가하였다. 다만 이러한 기제는 국내 요인만으로 기준금리를 결정할 수 있는 미국의 경우에 더욱 잘 작동할 것으로 예상할 수 있다.  

그러나 통화정책에 있어 대외 요인까지도 고려해야 하는 우리나라에서는 불경기에도 충분히 기준금리를 인하하지 못할 수 있어, 변동금리 대출의 경기진폭 조절 효과가 제한적일 수 있다. 이미 Campbell et al. (2021)9)은 앞서 미국의 사례를 분석한 선행연구에서처럼 변동금리 대출이 경기변동을 줄일 수 있으려면 통화당국의 독립성이 확보되어 있으며 또한 불경기에 단기금리를 내릴 수 있다는 가정이 성립하여야 한다고 지적한 바 있다. 우리나라의 경우 이런 가정이 성립하기 어려운데, 통화정책 결정에 국내 경기, 국내 물가 외에도 원/달러 환율 수준 및 변동성, 내외금리차 등이 주요 고려요인으로 작용하기 때문이다. 실제로 한국은행은 2025년 1월에는 환율, 미국 금리 경로의 불확실성 등을 이유로 기준금리를 동결하였으며, 기준금리를 인하한 2월에도 향후 통화정책 방향에 있어 대내외 경제정책, 높은 환율 변동성 등을 지속적으로 고려하겠다고 밝혔다.10) 즉, 대외 요인으로 인해 불경기 중에도 기준금리가 즉각 인하되지 못해서 변동금리 대출 차주의 이자 부담이 높게 유지되는 경우가 충분히 발생 가능한 것이다. 

 또한 통화정책이 대외적 요인에 크게 영향을 받지 않는 상황에서도, 우리나라의 가계대출 특성을 고려하면 통화정책이 변동금리 대출 금리를 통해 경기진폭을 줄이는 효과는 더욱 제한적이거나, 심지어 장기적으로는 경기진폭을 확대할 여지 또한 존재한다. 우선 단기적인 관점에서는 우리나라 변동금리 대출의 금리 변동 주기가 3개월~1년임을 고려할 때, 기준금리 인하 시점으로부터 변동금리 대출 보유 차주의 이자 비용을 감소시키기까지 시차가 발생하게 된다. 이 같은 시차는 결국 통화정책이 변동금리 대출 금리에 영향을 미쳐 경기진폭을 줄이는 정도를 제한하게 된다.  

나아가 이미 가계부채가 상당히 누적된 우리나라 상황을 감안하면, 장기적인 관점에서 변동금리 대출이 호경기 중 과도한 가계부채 증가를 유발할 가능성 또한 염두해야 한다. 통화당국이 (적어도 장기적인 시계열에서는) 소득이 낮아지는 불경기 중 금리를 충분히 인하할 수 있다고 가정해보자. 이 경우 변동금리 대출 하에서는 개별 차주가 대출 결정 시 향후 불경기가 올 경우 금리가 결국 인하될 것을 기대할 수 있어, 소득이 비교적 높은 시점(주로 호경기)에 본인의 평생소득 대비 과도한 대출을 일으킬 유인이 있다.11) 다시 말해, 변동금리 대출 하에서는 경기변동에 대응하는 통화정책이 개별 차주가 대출 규모를 결정할 때 일종의 보험 효과로 작용할 수 있겠지만, 고정금리 대출 하에서는 이 같은 보험 효과가 작용하지 않아 상대적으로 가계부채의 과도한 누적을 방지할 수 있다는 것이다. GDP 대비 가계부채 비율이 여전히 90% 이상인 우리나라 상황을 고려한다면, 선제적으로 가계부채의 누증을 방지하는 차원에서도 고정금리 주택담보대출의 활성화가 바람직할 수 있다.  

결론 및 정책적 시사점 

요약하자면, 가계부채 수준이 높고 통화정책의 대외변수 고려가 필수적인 우리나라 상황에서는 장기고정금리 대출의 장점이 단점보다 더욱 클 수 있다. 특히 차주의 입장에서는 현재 정책모기지 외에 장기고정금리 상품을 선택하는 것 자체가 불가능한 상황이므로, 고정금리 주택담보대출 상품 공급을유도하는 정책은 소비자의 선택권 확보라는 측면에서도 소비자 후생 증진에 도움이 될 수 있다. 그런 의미에서 정책당국은 장기고정금리 주택담보대출의 비중 증가를 위한 정책을 검토하고 추진할 필요가 있을 것이다. 특히 정책모기지를 넘어서 민간 부문에서의 공급 활성화를 위해서는 금융기관의 리스크 부담 문제를 완화할 관련 시장이 동반 성장해야 하므로, 점진적이고 단계적으로 접근하는 것이 바람직할 것이다. <KIF>

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1) 자료: 통계청, 가계금융복지조사, 가구특성별 비목별 비소비지출 (접속일: 2025.2.25.)

2) 한국은행 (2025.1.24.), “2024년 12월 금융기관 가중평균금리,” 보도자료. 수치는 정책모기지를 포함한 통계임.

3) 이 장은 금융위원회(2023)의 보도자료를 기반으로 작성되었음.  

자료 : 금융위원회 (2023.5.25.), “가계부채 질적구조 개선을 위한 고정금리 대출 확대방안,” 보도자료.

4) Campbell, J. Y. (2006) Household finance. The journal of finance, 61(4), 1553-1604.

5) 김현열, 박춘성 (2024),

* 필자 

▲ 김석기 한국금융연구원 선임연구위원   

▲ 김현열 한국금융연구원 연구위원  

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