주택임대차 보호법 개정에 대한 정부정책 방향과 과제 > News Insight

지난 2020년에 처음으로 임대차2법이 도입되면서 임대차 시장이 한차례 혼란을 겪은 바 있습니다. 그런데 최근 국토부는 지난해 4월 국토연구원이 정부에 제출한 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종보고서를 공개하면서 이를 토대로 법 개정에 나선다는 방침입니다. 그러나 이같은 정부 방침에도 임대차2법 수정·보완에 관한 찬반 논란도 많은 상황입니다. 무엇을 어떻게 추진하는 것이 바람직한지 살펴보겠습니다.

1. 임대차 보호 제도의  변화 

주택은 국민생활의 기본이며 국가정책의 기본이라고 할 수 있습니다. 따라서 모든 국가는 국민의 주거 안정을 위해서 여러 가지 정책을 진행해 오고 있습니다. 그 중에서 세입자에 관한 정책은 저소득층의 주거안정과 연결되어 국민복지 차원에서 중요한 정책으로 자리잡고 있습니다. 

1980년대 이전의 법체계에서는 주택 임대차 관련 법규는 있었지만, 임차인을 보호하는 명확한 법률이 부재한 상태였고, 집주인이 임차인의 계약 연장을 거절하면 쫓겨나야 했고, 보증금도 완벽히 보호받지 못하는 경우가 많았습니다. 또한 한국만의 ‘전세’ 제도가 정착되었지만, 법적 보호가 미비하여 임차인이 임대인으로부터 부당한 대우를 받았던 것이 사실입니다.

이에 1981년도에 ‘주택임대차보호법’이 제정되면서 임차인의 계약 갱신 요구권, 보증감 보호 등을 법적으로 보호하게 되었습니다. 이후 1990년대부터 2000년대를 들어오면서 최우선변제권 도입, 임차인의 계약갱신요구권 일부 인정, 대학력과 확정일자 강화 등의 조치가 이루어졌습니다.

2020년에 들어오면서 부동산 시장의 불안정과 전월세 가격의 급등으로 인해 임차인들의 주거 불안이 심화되었으며, 특히, 수도권을 중심으로 전세매물 부족현상으로 임대료 상승이 급등해졌습니다. 이로 인해 서민들의 주거 부담이 가중되었고 임차인의 권익을 보호하고 주거 안정을 도모하기 위한 법적 장치의 필요성이 대두되었습니다.

2. 2020년 당시 법 개정 취지와 주요 내용

① 임차인의 장기 거주권 보장

개정 이전까지 주택 임대차 계약은 2년 보장이 일반적이었으며, 이후 임대인이 계약 갱신을 거절할 경우, 임차인은 새로운 주거지를 찾아야 했습니다. 이로 인해 전세난이 심화되거나 전월세 가격이 급등하는 상황에서 임차인들이 불안정한 거주 환경에 놓이게 되는 문제가 발생했습니다. 이에 따라 계약갱신청구권을 도입하여, 임차인이 원할 경우 최대 4년(기본 2년+갱신 2년)까지 동일한 주택에서 거주할 수 있도록 보장했습니다.

② 급격한 임대료 상승 억제

2020년 당시 서울 및 수도권을 중심으로 전월세 가격이 급등하는 현상이 나타났습니다. 임대료가 단기간에 지나치게 상승할 경우, 서민들의 주거 비용 부담이 증가하고 주택 임대차 시장이 불안정해질 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 전월세 상한제를 도입하여, 갱신계약 시 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한하였습니다.

③ 임차인의 권익 보호 강화

임대차 시장에서는 계약 종료 후 보증금 반환이 지연되거나, 전세 사기 등의 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생했습니다. 개정을 통해 임차권등기명령 절차를 간소화하여 임차인이 신속하게 권리를 행사할 수 있도록 지원하였습니다. 또한, 법무부와 국토교통부가 공동으로 법을 소관하도록 변경하여 주거 정책과 법률이 긴밀하게 연결될 수 있도록 조치하였습니다.

3. 2020년 법 개정 당시의 기대효과

① 장기 거주 안정성 확보

계약갱신청구권 도입으로 인해 임차인이 최대 4년(기본 2년 + 갱신 2년) 동안 동일한 주거지에서 거주할 수 있게 되어 주거 안정성이 크게 향상될 것으로 기대되었습니다. 기존에는 임대인의 의사에 따라 계약이 갱신되지 않으면 갑작스러운 이사 부담을 떠안아야 했지만, 이번 개정을 통해 임차인이 원하는 경우 추가 2년 동안 안정적으로 거주할 수 있을 것으로 예상되었습니다. 특히, 직장이나 학교 등의 이유로 특정 지역에 거주해야 하는 임차인들에게 유리하며, 빈번한 주거 이동으로 인한 경제적·심리적 부담이 감소할 것으로 전망되었습니다.

② 임대료 급등 방지 및 주택시장 안정

전월세상한제를 통해 계약 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한함으로써, 단기간 내 과도한 임대료 상승을 방지할 수 있을 것으로 기대되었습니다. 임차인들은 갱신계약 시 급격한 전세금 또는 월세 인상에 대한 걱정을 덜게 되며, 임대차 시장의 변동성도 줄어들 것으로 예상되었습니다. 특히, 서울과 수도권을 중심으로 임대료 상승률이 높았던 시기에는 서민층과 사회적 약자(청년, 신혼부부, 고령층 등)의 주거 부담이 심각한 문제로 대두되었는데, 이번 개정을 통해 이들의 주거 비용 안정성이 한층 강화될 것으로 전망되었습니다

③ 임대차 계약의 법적 보호 강화

이번 개정을 통해 임차인의 권리가 법적으로 한층 강화되었으며, 계약 관련 분쟁을 예방하고 시장의 투명성을 높이는 효과도 기대되었습니다. 임대인은 실거주 목적이 아닌 경우 계약 갱신을 거부할 수 없으며, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 다른 사람에게 임대한 사실이 확인되면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있게 될 것으로 예상되었습니다. 또한, 임차권등기명령 절차가 간소화되어 보증금 반환을 신속하게 받을 수 있도록 법적 보호 장치가 강화될 것으로 전망되었습니다. 이러한 제도적 변화는 임대차 시장에서 임대인과 임차인 간의 힘의 균형을 맞추고, 공정한 계약 환경을 조성하는 데 기여할 것으로 기대되었습니다.

4. 법 시행 효과에 대한 평가 

① 전세 매물 감소 및 임대료 상승

계약갱신청구권과 전월세상한제 도입으로 임대인들이 신규 계약보다 갱신을 꺼려하면서 전세 매물이 감소하고, 이에 따라 신규 전세 계약 시 임대료가 급등하는 현상이 나타났습니다. 

② 임대인의 권리 제한 

임대인의 재산권과 계약 자유를 지나치게 제한한다는 지적이 있습니다. 특히, 임대료 인상률 제한과 계약갱신 요구 수용 의무로 인해 임대인의 수익성 및 권리가 침해된다는 의견이 제기되었습니다. 

③ 시장 왜곡 및 부작용 

일부 임대인들이 법적 제한을 피하기 위해 전세를 월세로 전환하거나, 임대료를 미리 인상하는 등의 부작용이 발생하여 임대차 시장의 왜곡을 초래했다는 비판이 있습니다.

5. 최근의 정부 정책 변화

정부는 이러한 문제점을 인식하고, 임대차 시장의 안정성과 균형을 회복하기 위해 계약갱신청구권과 전월세상한제의 폐지 또는 개편을 검토하고 있습니다. 주요 취지는 다음과 같습니다

① 시장 자율성 회복 

과도한 규제가 임대차 시장의 자율성을 저해하고 있다는 판단 아래, 시장 원리에 따른 임대료 결정과 계약이 이루어지도록 유도하려는 것입니다.

② 임대인과 임차인 간의 균형 재조정 

임대인의 권리 회복을 통해 임대차 시장에 더 많은 매물이 나오도록 유도하고, 이를 통해 임차인의 선택 폭을 넓히려는 목적입니다.

③ 부작용 최소화 

기존 제도의 부작용으로 지적된 전세 매물 감소, 임대료 급등 등의 현상을 완화하고, 임대차 시장의 안정을 도모하기 위함입니다.

6. 정부 정책에 대한 비판

그러나 이러한 폐지 추진에 대해 언론과 시민단체 등에서는 여러 비판을 제기하고 있습니다

① 임차인 보호 약화 우려 

계약갱신청구권과 전월세상한제는 임차인의 주거 안정을 위한 최소한의 장치인데, 이를 폐지하면 임차인의 주거 불안이 가중될 수 있다는 우려가 있습니다. 

② 전세 사기 및 깡통전세 문제 심화 가능성 

제도 폐지가 전세 사기와 깡통전세 등의 문제를 더욱 악화시킬 수 있으며, 이에 대한 대책 없이 폐지를 추진하는 것은 부적절하다는 지적이 있습니다. 

③ 근본적 해결책 부재 

임대차 시장의 구조적 문제를 해결하기 위한 근본적인 대책 없이 제도만 폐지하는 것은 임차인의 권익을 침해하고, 시장의 혼란을 초래할 수 있다는 비판이 제기됩니다.

7. 종전 법률 개정 당시 상황의 분석

① 2020년 당시 전세대출규모의 변화

전세제도는 우리나라와 일부 국가에서 시행되고 있습니다. 근대에서의 전세제도는 금융권이 발달하지 않은 상황에서 목독을 마련하고 이를 통해 월세에서 자가로 이동하기 위한 수단으로 활용되었습니다. 

전세금 마련의 일반적 방법은 저축등을 통하여 자력으로 모으는 것이 일반적이였으며 대출을 통한 전세금 마련은 극히 드문 상황이였습니다. 이에 2016년 말에는 전제자금대출 규모가 36조원이었으나 문제인 정부의 부동산 정책의 얻박자로 전세대출을 기하급수적으로 지원하였고 2020년 말에는 170조 원까지 급등하였습니다.

② 2020년 개정 당시의 부동산 정책

2020년 직전의 부동산 정책은 부동산 가격의 급등을 막는 다는 취지에서 부동산관련 대출을 옥죄고 있었던 상황입니다. 하지만 전세자금대출은 서민주거안정이라는 취지로 더욱 확대하는 정책을 시행했습니다. 

이에 주택을 구입하고자 하는 사람은 본인 돈으로 주택을 구입하기보다는 전세를 통해서 주택을 구입하게 되었고, 그러한 패턴이 시장에 반영됨에 따라 주택에 대한 수요는 증가하였고 가격은 더욱 급등하게 되었습니다. 또한 기존의 주거 소유자도 보다 높은 전세금을 지급할 세입자를 찾기위해서 기존 세입자와의 계약을 연장하지 않거나 사태들이 벌어졌고, 기존 세입자는 다른 전셋집을 찾거나 추가 전세대출을 받아야 하는 상황이 벌어진 것입니다. 

③ 2020년 당시의 주거불안정의 핵심은 전세대출

시장은 수요와 공급으로 이루어집니다. 부동산 시장도 이러한 논리가 적용되며, 임대차 시장도 이러한 논리가 적용됩니다. 2020년 주거불안이 발생될 당시를 되돌려보면 과거에는 힘들었던 전세자금대출이 일반화되었으며, 임대인이 보증금을 더 받을 수 있는 임차인을 찾기위해서 종전 임차인과의 계약을 거부하는 상황이 벌어졌던 것입니다. 

따라서 임대차 시장에서 높은 전세금을 지불할 수 있는 사람이 늘어남에 따라서 전세가격이 올라가는 상황이 벌어진 것이지 임대주택의 수요과 공급에 따라 주거의 불안정이 이루어 진 것은 아니라고 판단 됩니다. 

8. 주택임대차보호법 개정과 정부정책 변화에 대한 평가와 과제

① 전세대출 회수 및 연착륙 대책 부재

2020년 이후 전세대출 규모는 급격히 증가하였으며, 2024년 현재까지도 상당한 금액이 시장에 남아 있습니다. 만약 정부가 주택임대차보호법을 급격하게 폐지할 경우, 계약갱신을 기대했던 임차인들은 높은 전세금 인상에 직면하게 되고, 이는 대출 상환 부담으로 이어질 가능성이 큽니다. 이러한 상황에서 전세대출을 회수하는 과정이 체계적으로 이루어지지 않는다면, 주거 불안정과 금융 리스크가 동반될 수 있습니다.

② 전세시장의 급격한 변화로 인한 불안정성

계약갱신청구권과 전월세상한제가 폐지되면, 많은 임차인들이 높은 전세금 인상을 감당해야 하거나, 기존 계약을 유지할 수 없게 되어 이사 비용 증가 및 주거 불안정이 심화될 수 있습니다. 특히, 전세자금대출이 과도하게 풀린 상태에서 이러한 변화가 오면, 대출을 갚지 못하는 세입자들이 늘어나고, 이는 금융권에도 영향을 미칠 수 있습니다.

③ 임대차 시장의 추가 왜곡 가능성

전세대출이 증가한 상황에서 보호 장치 없이 계약갱신청구권과 전월세상한제가 폐지된다면, 전세가격의 급등 또는 전세 공급 감소가 다시 한 번 반복될 수 있습니다. 임대인들은 높은 가격을 책정하거나 월세로 전환하려 할 것이고, 전세가 줄어드는 현상이 가속화될 가능성이 큽니다. 이에 따라 세입자들은 더욱 높은 보증금을 마련해야 하거나, 높은 월세를 감당해야 하는 부담을 떠안게 될 것입니다.

9. 결론

정부가 주택임대차보호법을 개정하려 한다면, 단순한 법 개정(폐지)만이 아니라, 전세대출의 구조적 조정 및 연착륙 대책을 마련해야 합니다. 전세자금대출을 과도하게 풀어놓았던 2020년과 같은 상황이 반복되지 않도록 시장 안정화를 위한 단계적 조정이 필요합니다.

따라서 정부는 전세대출 회수 계획을 마련하고, 대출 규제를 점진적으로 조정하면서, 주택 공급과 임차인 보호 방안을 함께 논의하는 방식으로 정책을 추진해야 합니다. 그렇지 않으면, 과거와 같은 부작용이 반복되며, 오히려 임차인의 주거 불안정이 더욱 심화될 가능성이 큽니다.

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