지방 미분양 주택 문제와 거시건전성 감독 차원의 금융정책 대응 > News Insight

미분양 주택 증가율은 전반적으로 주택공급, 금리, 분양가격 등에 영향을 받는바, 수도권 지역보다는 비수도권 지역이 상대적으로 높은 민감도를 보이는 것으로 나타남. 그동안 비수도권 주택시장을 중심으로 상대적으로 높은 수준의 주택공급 및 분양가 상승 현상이 나타나면서, 높아진 민감도와 결합되어 미분양(준공후 미분양) 급증으로 현재화된 것으로 보임. 정책 대응에 있어 지방 (악성)미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양가에 기인한다는 점을 고려하여 단기적인 금융적 대응은 거시건전성 감독 차원의 조치로 한정하고, 건설사의 자구노력을 전제로 한 PF 사업 정상화와 지역별로 특화된 공급관리대책이 우선되어야 함. 결국에는 거점도시 육성을 통한 인프라 확충과 특화산업 육성을 통한 일자리 창출이 근본 해법이 될 것임

■ 고금리 장기화, 분양가 급등, 공급과잉 등의 영향으로 2022년 이후 비수도권과 수도권 일부지역(인천, 평택 등)을 중심으로 미분양 주택이 증가하였으나, 장기 평균을 소폭 상회하는 수준으로 아직은 관리가 가능한 단계로 보임. 

  - 전국 미분양 주택 규모는 ‘21.9월말 1.4만 호의 저점을 기록한 이후 ‘22.2월 7.5만 호까지 급증하여 장기평균 수준(‘06.10~‘25.01월 6.8만 호)을 크게 상회하기도 하였으나, 이후 신규 분양 감소 등의 영향으로 ‘25.2월말에는 70,061호(수도권 17,600호, 비수도권 52,467호)로 증가세가 둔화됨.  

  - 반면에 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 비수도권을 중심으로 지속적인 증가세를 유지하며 ‘25.2월말 현재 23,722호(수도권 4,543호, 비수도권 19,179호)1)로 전체 미분양의 33.7%(‘22.12월말 11.0% 대비 약 23%p 상승) 수준까지 급증함. 

■ 미분양 주택 규모는 수급 측면에서 보면 주택의 공급과잉 여부, 거시경제적 측면에서는 경기변동, 금리 수준 및 정부 정책 등에 의해 크게 영향을 받는 것으로 보이나, 특히 인구구조 급변 등 구조적 요인이 지역별 양극화 현상을 유발하면서 지역별로 편차가 크게 나타나는 특징이 있음. 

  - 이에 미분양 주택의 지역별 변동요인을 분석하기 위해 수도권 · 5개광역시(세종시 제외) · 기타지방(8개도)으로 구분하여 실증 분석함. 

■ 분석 결과, 주택공급 증가율, 재고주택가격 대비 신축분양가격 비율, 시장금리 등이 통계적으로 유의미하게 전체 미분양 주택 증가율에 영향을 미쳤으며, 수도권 지역보다는 비수도권 지역 미분양 증가율이 동 변수들로부터 더 큰 영향을 받는 것으로 나타남. 

  - 미분양에 영향을 미치는 제 변수들에 대한 민감도가 수도권에 비해 비수도권에서 상대적으로 높게 나타나는 데에는 국내 지역 간 인구이동으로 인한 가구 수 변화의 영향이 큰 것으로 보임.  

■ 비수도권 분양시장의 민감도가 높은 상황에서 주택 공급과잉과 고분양가는 비수도권 미분양 주택 증가에 크게 영향을 미친 것으로 보임. 

  - 지역별 주택보급률 및 재고 주택가격 대비 신축 분양가격 비율이 수도권에 비해 비수도권에서 상대적으로 높은 수준으로 상승2)한 것으로 나타남. (<그림 3>과 <그림 4> 참조) 

■ 미분양 주택 증가에 따른 위험은 기존 PF사업 부실 확대, 신규사업 축소, 건설업 부실/폐업 및 관련 취업자 감소 등 지역경제에 부정적 영향을 미칠 수 있음.  

  - 이에 최근 정부는 지방 건설시장 침체, 미분양 및 PF 사업장 정상화를 위해 다양한 해결 방안3)을 제시하고 있으며, 정치권 및 지자체를 중심으로 DSR 규제의 한시적 적용 유예 등 금융규제 완화를 통한 추가적인 처방을 요구하기도 함. 

■ 지방 미분양 및 악성 미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면 DSR 규제 완화 등의 조치가 유효한 주택 수요로 연결되는 효과는 매우 제한적4)일 것으로 예상됨.  

  - 더욱이 DSR 규제 완화는 DSR 제도의 본래 목적인 상환능력범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐만 아니라 정책의 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있음.

■ 지방 미분양 및 PF 부실화 문제의 해결은 단기적으로는 건설사의 자구노력을 전제로 향후 추가로 (악성)미분양 물량 확대, 경기침체 지속 여부 등에 따라 위기 단계를 구분하여 단계별 · 지역별 공급관리대책을 마련하되 세제 감면 및 공공의 미분양 주택 매입 확대까지 고려해야 할 것임. 

  - 주택 실수요자에 대한 세제 지원 및 유사시 공공의 미분양 주택 매입 확대-임대 활용 방식 등을 통해 지방 미분양 주택이 준공 후에 악성 미분양 주택으로 전환되는 상황을 최소화해야 할 것임. 

  - 최근 미분양 급증 지역을 중심으로 신규 PF 대출이 위축되고 인허가 및 착공 실적이 급격히 감소한 점을 반영하여, 향후 시차를 두고 주택공급 불안으로 연결되지 않도록 우량 사업장을 중심으로 유동성 및 세제 지원 등을 통해 PF 사업을 정상화하고, 지역별로 특화된 공급관리대책을 통해 안정적인 주택공급이 이루어지도록 해야 할 것임. 

■ 지방 부동산 시장의 활성화는 결국에는 지역별 거점도시 육성을 통한 교통망, 병원, 교육 등의 인프라 확충과 특화산업 육성을 통한 일자리 창출이 근본 해법이 될 것임.  <KIF>

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1) 국토교통부 통계에 따르면 2025년 2월말 현재 전체 준공 후 미분양 주택 80.8%가 비수도권 지방에 집중되어 있음. 이에 따라 지방 중소 건설사의 미수금이 증가하고 대출 상환 부담이 가중되면서 부실, 폐업, 기업회생을 신청하는 건설사 수가 증가하고 있는 것으로 나타남. 실제로 2025년 1분기에만 신동아건설, 삼부토건, 대저건설, 안강건설, 대우조선해양건설 등의 중견 건설사들이 기업회생을 신청한 상황임.

2) 분양가격지수가 공표된 ‘15.10월 이후부터 ’25.2월말 현재까지 전국 아파트 매매가격지수는 8.99% 상승한 반면, m2당 분양가격지수는 비수도권을 중심으로 102.9% 상승하며 매매가 상승률을 큰 폭 상회하는 것으로 조사됨.

3) 최근 정부는 지방 건설산업 활력 제고를 위해 준공 후 미분양 3천 가구 매입, CR 리츠 활성화, 사회간접자본(SOC) 예산 70%의 상반기 조기 집행 등의 정책을 실행하고 있으며, 나아가 공공의 매입형 등록임대주택 대상을 비아파트에서 아파트로 확장, 디딤돌대출 활용 지방 미분양 주택 매입 시 우대금리 적용, 인구감소지역 주택 구입 시 다주택 수에서 제외, PF 사업 자금 지원 확대, 비수도권 개발부담금 감면 확대 등의 조치를 실행할 예정임.

4) 금융감독원(2025.3)의 2024년말 기준 ｢지역별 주담대 평균 DSR 현황｣에 따르면 6대 광역시 주담대 보유 가구의 평균 DSR(신규대출 기준)이 28.83% 수준이며, 6대 광역시 중 동 비율이 가장 높은 울산 지역도 27.65%로 정부 규제비율 40%보다 크게 낮은 수준인 것으로 나타남. 따라서 이들 지역의 DSR 기준 대출 여력은 충분한 것으로 판단되며, 동 지역의 미분양 증가와 가계의 자금조달 상의 규제와의 연관성도 크지 않은 것으로 보임.​ 

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