전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행은 심사숙고해야 한다. > News Insight

부동산가격이 하락하고 있다. 

KB부동산을 통하여 지난 2014년부터 전국의 주택 매매가격동향을 살펴보면 전년 말 대비 매매가 변동률은 2014년이 2.1% 상승하였는데 2015년은 4.42%가 상승하였다. 또한 2016년에는 1.35%가 상승한 반면 금년 1월에는 0.02%상승하는데 그쳤다. 그리고 아파트 매매가격 동향은 2014년에는 2.43% 상승하였으며 2015년에는 5.06%가 상승하였다. 2016년도는 이보다 낮은 1.5%상승하는데 그쳤는데 금년 1월에는 상승률이 0.02% 소폭 상승하는데 그쳐 안정기를 찾은듯하다. 

서울을 중심으로 한 아파트 매매가격 동향을 살펴보면 강북이 2014년 0.88%상승한 반면 2015년에는 5.03%가 상승하였다. 또한 2016년에는 3.67%가 상승하였으나 금년 1월에는 0.1% 상승하는데 그쳐 안정기를 찾은 듯하다. 강남지역 역시 2014년도에는 1.27%상승하였는데 2015년도에는 6.0%가 상승하여 최고치를 경신하였다. 그리고 2016년에는 4.69%가 상승하였는데 금년 1월에는 오히려 -0.03%로 하락을 시작하고 있다.

미분양물량도 증가하는 추세

국토교통부 발표에 따르면 1월말 기준으로 미분양 주택이 5만9313가구로 전달(5만6413가구) 대비 5.1% 늘어났다고 밝혔다. 미분양 주택은 지난해 7월 6만3127가구를 기록한 이후 12월까지 꾸준한 감소세를 보였으나 6개월 만에 다시 증가세로 전환된 것이다. 지역별로 살펴보면 수도권 미분양은 1만8938가구로 전월(1만6689가구) 대비 13.5%나 증가했다. 

미분양의 늪이라 불리던 경기도는 지난해 12월 1만3362가구로 줄어드는가 싶었는데 다시 1만5092가구를 기록해 전월 대비 12.9% 늘어났다. 인천지역은 3641가구로 전월(3053가구) 보다 600여 가구 늘어났다. 미분양 물량증가는 11.3 부동산대책 이후 악화된 부동산시장 상황을 지표로 증명한 것으로 향후 부동산 시장은 미분양이 더 증가할 것으로 예상된다. 

이유는 최근 은행에서 중도금 대출을 막고 있고 중도금대출이 되더라도 원금과 이자를 동시에 갚아야 하는 등 주택 구매자의 금융 부담이 가중되는 상황에서 입주물량 증가는 장기적으로 주택가격 하락으로 이어질 것이라는 예상 때문에 미분양은 지속적으로 늘어날 전망이다. 지방도 예외는 아니다. 1월 달 미분양 물량이 4만375가구로 전월(3만9724가구) 대비 1.6%로 소폭 늘어났다. 이렇게 미분양물량이 증가하고 있어 건설들은 마음을 졸이고 있다. 

전세가격도 하락하고 있다.  

전국 주택전세가격 동향을 살펴보면 전년 말 대비 전세가격 상승률은 2014년이 3.83% 상승하였으며 2015년은 5.56%상승하였다. 또한 2016년에는 1.58%상승하였으며 금년 1월에는 0.04%상승하는데 그쳐 안정을 찾은듯하다. 2014년부터 전국 아파트 전세가격 동향을 살펴보면 역시 전년 말 대비 전세가격 상승률은 2014년에 4.36%상승하였으며 2015년에는 무려 6.11%상승하였다. 

또한 2016년도는 1.77% 상승하는데 그쳤으며 금년 1월 달에는 이사철을 앞두고 있지만 0.02% 소폭 상승하여 전세가격도 안정기를 찾는 듯하다. 이 기간 서울의 전세가격 변동률을 살펴보면 강북이 2014년 5.07%상승하였고 2015년에는 무려 9.06%가 상승하였으며 2016년에는 4.16%상승하였다. 

그리고 금년 1월에는 0.08%가 상승하면서 안정기를 찾고 있고 강남지역 역시 2014년에 4.68%가 상승하더니 2015년에는 강북과 마찬가지로 무려 9.99%가 상승하였으나 2016년에는 2.19% 상승하는데 그쳤으며 이사철을 앞둔 금년 1월에는 0.04% 상승하는데 그쳐 전세가격 역시 안정기를 찾는 듯하다.

전·월세상한제 등 논의의 동기

전세가격상승은 2011년 이후 지속적 상승으로 하늘 높은 줄 모르고 오르자 사람들은 “무한질주 하는 미친 전세 값”이라고 표현하기도 하였다. 또한 일부지역에서 매매가격 대비 전세가 비율이 80%를 넘어 선 곳도 나타나자 깡통전세 주택이 나타날까 우려의 목소리도 컸다. 그런데 이러한 전세가격상승이 언제까지 이어질지 예측하기 어려웠지만 2015년부터 증가하기 시작한 주택공급으로 금년 하반기부터는 오히려 입주물량 과잉으로 전세가격이 하락할 것이라는 예측과 함께 전세금을 돌려받지 못하는 강통전세가 나타날까 또 우려하는 목소리도 크다. 

이를 반증이나 하려는 듯 금년 1월 비수기철이기는 하지만 매매가격은 -0.03%를 기록하였고 전세가격 역시 0.04% 상승하는데 그쳐 불안한 출발을 하고 있다. 그런데 그동안 이렇게 전세가격이 오르게 된 동기를 살펴보면 몇 가지 요인이 있다. 그중 가장 큰 요인은 바로 수요보다 공급이 적었던 것이며 주택에 대한 인식변화도 여기에 한몫하고 있었던 것이다. 와중에 정부는 전·월세가격의 안정을 위해 여러 가지 대책을 내 놓았지만 큰 효과를 보지 못했다. 따라서 전세난을 해결할 대책이 다각도로 검토되는 가운데 국회 법사위원회가 지난 2월 20일부터 전·월세상한제와 전세계약갱신청구권 시행에 대해 본격 논의하고 있다. 

어떻게 시행하나?

국회에서 논의되고 있는 전·월세상한제는 주택임대차계약시 전세금 인상률을 5% 이하로 제한하자는 것이며 계약갱신청구권은 현재 2년 단위의 계약기간을 1회 또는 2회 연장하여 임대차 기간을 현재 2년에서 총 4년 또는 6년으로 연장하자는 것이다. 

문제는 전세가격이 오른다고 무작정 임대료 규제정책을 내놓을 것이 아니라 전세난 발생 원인부터 살펴보고 해결방법이 없을 때 대책을 내놓는 것이 바람직하다. 지난 몇 년간 지속적으로 전세난이 발생했던 근본 원인은 수급불균형 탓이었다. 수요보다 공급이 부족했던 것이다. 여기에 주택구매력세대의 주택에 대한 개념도 소유보다는 이용에 대한 개념으로 변화하고 있는 과도기 시점이기 때문에 영향을 주었다고 생각한다. 

그래서 정부는 전·월세가격의 안정화를 위한 대책으로 지속적인 임대주택공급 정책과 세제·금융·청약제도 개선(월세의 소득공제 등)을 통한 주택구입자에 대한 지원강화, 민간임대주택시장의 활성화(준공공임대주택 등), 과도하고 불합리한 주택시장규제의 적극개선(분양가상한제의 신축적 운영), 보편적 주거복지 실현(행복주택과 뉴스테이), 주택바우처제도 시행 등 다양한 정책을 내 놓고 시행하고 있다. 

그런데 이에 대한 평가는 매우 야박하다. 대통령이 정치를 잘못했다고 해서 그 정책까지 매도되어서는 안 된다고 생각한다. 세상에서 가장 힘든 정책이 어쩌면 경제 활성화 정책과 주택시장 안정화 정책이라고 할 수 있다. 왜냐하면 이 두 가지는 모두 활성화 시키거나 안정화 시키려면 상당한 시간이 걸리기 때문이다. 그런데 이를 기다리지 못하고 시장을 강제하려는 것은 매우 위험한 발상이다. 왜냐하면 이의 시행에 따른 문제점은 덮어두고 서민들을 위한 정책이라고 임대료를 통제하거나 계약기간을 강제로 연장해 주는 것은 나무를 보고 숲을 보지 못하는 처사라고 생각한다. 

무엇이 문제인가?

그래서 필자는 전·월세상한제에 대한 의견을 몇 가지로 요약해 보고자 한다. 

첫째, 전·월세상한제는 이미 「주택임대차보호법」에 차임증액청구에 대해서는 제한 규정을 두고 있다. 물론 차임증액에 대한 제한은 임대차 존속기간에 한하여 적용되는 것이고 재계약이나 갱신계약에 대하여는 적용되지 않는다. 그러나 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행은 존속기간 만료에 의한 계약갱신에 대하여 상한제를 확대 적용하자는 취지이며 임차인에게 1회 계약갱신청구권을 부여하자는 것으로 되어 있다. 

이렇게 임차인에게 계약갱신청구권을 1회 보장하면 결과적으로 4년간 전·월세계약이 이루어지게 되고 계약갱신 때에는 연간 5% 이내에서 전·월세를 인상하도록 하며 임대인이 이를 위반할 경우 임차인이 차액반환을 청구할 수 있도록 하자는 것은 기본적으로 부동산거래의 규제라고 하는 점에서 거래활성화에 역행한다고 할 수 있다. 

둘째, 전·월세상한제를 계약갱신에 적용하게 되면 신규 전세계약을 체결하는 임대인 입장에서는 증액 제한 폭을 고려하여 전·월세가격을 정하려고 할 것이므로 전·월세가격이 급등할 우려가 있다. 특히, 법 시행 전이나 임대기간만료 이후 임대차계약 시에는 무리한 인상을 요구할 수 있으며 전·월세가격이 안정화 되어 하락하는 시장에서도 오히려 임대인은 법으로 정한 상한선까지 무리하게 인상을 요구할 수도 있다. 

셋째, 「주택임대차보호법」은 처음에는 소액주택임차인을 보호하고자 제정하였는데 지금은 일반적인 임차인을 모두 보호해주는 「법」으로 자리매김하였다. 그러나 전·월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하면 고액 전세입자까지 「법」으로 보호해 주는 꼴이 되어 주택구입 능력이 있는 사람들도 주택매매보다는 전세를 선호하게 될 것이다. 왜냐하면 주택을 구입하게 되면 취득세부터 등록세를 납부해야하며 보유하고 있는 동안에는 재산세는 물론 일부 종합부동산세를 내야하기 때문이다. 그래서 전·월세상한제와 계약갱신청구권제를 시행하려면 고액 전세입자까지 포함시킬 것인지 고민해야 할 것이다. 만약에 포함시킨다면 이는 형평에 반하기 때문에 문제를 해결하기 위해서는 「법」 적용의 대상과 범위를 설정해야 할 것이다. 

넷째, 현재 전세물량 공급이 부족한 상태에서 임대인에게 전세를 유도할 수 있는 인센티브(양도세 감면이나 장기보유 특별공제의 확대 등)를 부여하기보다 오히려 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행은 임대인에게 규제로 돌아와 전세를 월세로 전환하려고 할 것이며  이는 결국 전세물량 부족현상으로 나타나 임대차시장 구조적 변환을 가속화 시킬 것이다. 

다섯째, 임대차 기간 중 물가상승률이나 조세부담증가 등 차임인상률 보다 높을 경우에는 임대인의 재산권 행사나 영업자유에 대한 과도한 제한이 될 수 있으며 이에 대한 법률적 검토가 선행되어야 한다. 

여섯째, 개업공인중개사들 입장에서는 전·월세상한제는 주택이 더 이상 투자재로서의 인기가 줄어들 것이며 이에 따라 거래도 줄어들 것이다. 또한 계약갱신청구권제 시행은 계약연장으로 인한 임대차 계약시장이 줄어들 것이다. 중개시장은 가득이나 법률시장개방과 정보의 공개 및 SNS를 통한 공간정보의 확대 등 중개시장의 위협이 시장위축으로 작용하고 있는 상황에서 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행은 더욱 어려움이 될 것이다. 

정책은 시장이 왜곡될 때 개입하는 것이다.

결론적으로 부동산 정책이라고 하는 것은 큰 틀에서는 정책방향이 하나로 일관성 있게 추진되어야 하지만 부동산의 자연적 특성이 지리적 위치의 고정성이 있기 때문에 지역마다 그 시장상황은 모두 다르게 나타난다. 따라서 시장이 왜곡될 때 개입하는 것이 정책이라면 그 정책은 지역마다 다른 정책(지역 맞춤형 정책)을 써야 한다는 말이다. 

2015년부터 과잉 공급되기 시작한 주택들이 2018년까지 누적입주물량 100만가구가 넘는다고 한다. 물론 그 공급물량은 지역마다 다를 것이다. 그런데 전·월세상한제와 계약갱신청구권제가 서민을 위한 정책이라고 무조건 전면 시행하는 것은 생각해볼 일이다. 국회는 국민의 표만 의식할 것이 아니라 부동산시장은 지역마다 시장상황이 다르기 때문에 시장 상황을 면밀히 분석하고 장기적인 관점에서 법리적 측면의 검토와 국민정서 등을 충분히 감안하고 바람직한 방향에서 정책을 결정하기 바란다.<ifs POST>