국내 부동산 PF 사업 위기 재발 방지를 위한 제언 > News Insight

국내 부동산 PF 사업 시행사의 저자본-고차입 구조로 인해 발생하는 사업성 평가 부재와 건설사 책임준공확약 요구 관행 등 관련 부실의 연쇄고리를 차단하여 위기의 재발 및 시스템 리스크 전이 가능성을 사전에 방지할 수 있는 정책 방안에 대한 모색이 필요한 상황임. 이를 위해 PF 사업 개발단계에서 사모형 부동산펀드와 리츠의 활성화를 통해 지분금융(equity finance)을 확대하고 시행사 자본비율규제를 강화하는 방안 등을모색할 필요가 있음.

■ 부동산 PF 사업 부실 사태의 재발 방지 차원에서 연쇄 부실의 근본 원인으로 작용하고 있는 시행사의 저자본-고차입 구조를 개선하고, PF 부실 및 시스템 리스크 전이 가능성을 사전 차단하는 방안의 모색이 필요함. 

 - 현행 PF 사업구조는 시행사의 적은 자본투입에도 불구하고 사업 성공 시에는 시행사가 막대한 수익을 얻는 반면에 사업 실패 시에는 관련 신용위험이 건설사, 금융기관 나아가 수분양자에게 전가되고, 최악의 경우 시스템 리스크로 전이될 수 있는 구조임. 

  * KDI(2024) 조사에 따르면 2021~23년 3개년간 추진된 300여 개 개별 부동산 PF 사업장의 시행사 평균 자기자본 투입비율은 3.15%에 불과하고, 사업비의 약 97%를 차입을 통해 조달하는 구조였음. 

  * 그동안 시행사의 자본투입이 매우 낮은 수준에 머물면서 시행사의 사업성 평가 유인이 저하되고 과다 대출의 위험이 책임준공확약 및 보증의 형태로 건설사와 보증기관으로 이전되면서, 시행사 신용위험 발생 시에는 건설사 및 금융기관 위기로 전이되는 기형적 사업구조 관행이 정착됨.  

■ 따라서 본 고에서는 부동산 PF 개발사업 전담 사모형 부동산펀드(리츠 포함) 활성화 방안과 더불어 시행사 자본비율규제 강화를 통해 부동산 PF 사업의 저자본-고차입 구조를 개선하는 방안을 모색하고자 함.  

 - 부동산 PF 사업 개발단계에서부터 기관투자자의 지분투자(equity financing)를 활용하는 개발형 사모 부동산펀드 및 리츠를 활성화해서 시행사의 자기자본 규모를 확대하고 저자본-고차입 구조를 개선할 필요가 있음. 

 - 이와 함께 시행사에 대한 자본비율규제 강화 등 건전성 규제를 도입하는 방안도 같이 고려될 필요가 있음. 

■ 첫째, 부동산펀드와 리츠가 기존의 매입-임대 운영방식에서 벗어나 직접 개발에 참여하는 개발형 사모 부동산펀드와 리츠 활성화 방안의 모색이 필요함. 

 - 부동산 개발단계에서 사모형으로 신속한 의사결정을 지원하고 기관투자자의 참여를 활성화해서 시행사의 저자본-고차입 및 개발이익 독점 구조를 개선할 수 있음.  

 - 운영단계에서는 공모형으로 전환하여 부동산 개발과 운영에서 발생하는 이익을 다수 일반투자자와 공유하는 것도 가능할 것임.      

■ 이를 위해 그동안 개발단계에서 기관투자자들의 지분 참여를 저해해 왔던 주요 규제를 합리적으로 개선하고 세제상의 불이익을 제거 하는 특례 조치 등을 통해 관련 유인구조를 정비할 필요가 있음.  

 - 개발단계에 참여하는 사모 펀드와 리츠에 한하여 종합부동산세 감면 및 재산세 분리과세, 투자자(주주)의 배당소득세 감면 등 세제상의 유인체계 구축을 위한 정책적 고려가 필요함. 

  * 현재 국내 사모형 부동산펀드와 리츠의 경우에는 종부세 등 세제상의 불이익이 존재하고, 리츠의 경우에는 설립단계 규제(설립요건, 주식분산, 공시의무 등)도 존재하여 부동산펀드와 리츠 공히 개발단계보다는 주로 기존 건축물 매입을 통한 운영단계에서 사업을 진행하는 경향이 있음. 

  * 2020년 6월에는 사모형 부동산펀드 및 리츠 소유 부동산에 대한 재산세 분리과세 혜택이 폐지되었고, 2022년부터는 별도 합산 형태로 종합부동산세(= 대비면적 × 공시지가 × 별도합산과세비율의 40%) 부과 의무가 신설됨. 

 - 다만 개발 완료 후 운영단계에서는 사모 특례를 폐지하는 방식으로 공모 전환을 유도하여 개발 후 자본이익과 운영이익을 일반투자자와 공유하도록 유도할 수 있을 것임. 

■ 둘째, 사실상 시행사에 아무런 자본규제가 없는 현행 규제 체계의 정비 없이 개발형 사모 부동산펀드와 리츠를 도입하는 것만으로는 시행사의 저자본-고차입 구조를 완전 대체할 수 없다는 점을 고려하여 시행사에 대한 자본비율을 강화*하는 건전성 규제를 함께 도입할 필요가 있음. 

  * 현행 부동산개발업법 및 주택법 상 등록제도에 따르면 법인의 경우에는 자본금 3억원 이상, 개인사업자의 경우에는 영업용자산 평가액 6억원 이상의 요건을 갖추면 시행사 등록이 가능함. 

 - 시행사(개발형 부동산펀드와 리츠 포함)에 대해 총사업비 대비 자본투입 비중에 따라 대출 금융기관의 PF 대출 위험가중치(RW)를 차등 적용하는 방식도 고려할 수 있을 것임. 

  * 시행사가 투입한 총사업비 대비 자본투입 비율에 따라 PF 사업의 등급을 정하고(자본투입비율이 높을수록 높은 등급 부여), 낮은 등급(낮은 자본비율)의 PF 대출일수록 높은 위험가중치를 적용하는 방식으로 시행사의 저자본-고차입에 따른 위험 수준을 PF 대출 금융기관의 요구자본 규제에 반영 (금융위원회 2024.9.3. 보도설명자료 참고)  

  * 현재 PF 대출에 대해 은행권은 150%, 비은행권은 100%의 위험가중치 반영  

■ 셋째, 부동산펀드와 리츠에 적용되는 근거 법령과 주관 부서가 다르다는 측면을 고려하여, 시장 활성화 및 규제 차익 발생 최소화 차원에서 양자 간의 규제격차 해소 방안도 함께 고려해야 할 것임.  

 - 공모의 경우에는 부동산펀드와 리츠 간에 규제상 차이가 거의 존재하지 않으나, 사모의 경우에는 리츠가 부동산펀드와 달리 여러 설립규제(설립요건, 지분소유한도, 공시의무 등)1)의 적용을 받고 있음. 

 - 개발형 부동산펀드의 경우에는 리츠의 경우와 같이 총사업비 대비 최소자본비율(33%) 규제를 도입하는 등 건전성 관련 규제의 형평성을 맞추는 방안도 필요함. 

  * 리츠는 설립 단계에서 총사업비의 30% 이상의 주식공모 및 총사업비 대비 최소자본비율(33%) 의무가 있어 차입이 자기자본의 2배까지만 가능한 상황 

■ 한편 개발형 사모 부동산펀드와 리츠의 PF 참여는 개발사업 초기단계에 나타나는 고위험에 노출된다는 의미이므로, 사업성 평가 및 개발 관련 전문가 집단의 양성이 필수적임. 

 - 더불어 초기투자 지분을 매각하는 2차 시장 형성 가능성에 대비한 온-오프라인 인프라 조성도 고려할 필요가 있음. <KIF>

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 1) 최근 정부는 관계부처 합동(경제관련장관회의, 2024.6.17.)으로 발표한 ｢리츠(REITs) 활성화 방안｣의 일환으로 “프로젝트 리츠(개발형 리츠)” 도입을 공식화하고, 개발단계에서부터 사업 지연 방지(인가제를 등록제로 전환), 개발전략 비밀 보장(공시 제외), 신속한 의사결정 지원(1인 주식소유한도 완화) 등의 방안을 제시한 바 있음

​<ifsPOST>