아파트 가격 상승 지속될까?…투자 전략은 이렇게 > News Insight

경제 상황으로 본 부동산 시장

최근 한국부동산원의 주간 자료를 보면 서울의 아파트 거래 가격은 5월 3주째부터 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 상승하면서 서울의 25개구 전체가 상승세로 돌아섰다. 인천광역시 역시 5월 3주째부터 전체구가 상승세로 돌아섰다. 경기도는 과천, 안양, 성남, 부천, 수원, 군포시와 의왕, 광명, 시흥, 구리, 하남, 여주, 김포시 등 개발호재가 있는 지역은 여지없이 상승하고 있다. 그러나 아직도 안산을 비롯하여 경기도 일부 지역과 지방 광역시를 비롯한 여타 지역은 여전히 가격이 상승하지 못하고 보합 내지는 하락하고 있다. 서울도 상승폭과 가격은 지역별로 양극화되고 있으며 경기도 역시 양극화가 되고 있다. 

지난 6월 25일 한국은행이 발표한 6월 소비자동향조사 결과를 보면 내년에는 주택가격상승이 올해보다 더 양극화가 될 것이며 서울과 경기도를 비롯한 일부 지역에서는 주택가격이 상승할 것이라는 전망이 나오고 있다. 그 배경에는 금리인하 가능성과 원자재 가격상승 그리고 주택공급 부족을 들고 있다. 또한 주택가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 전월 대비 7% 오른 108이었다고 발표했다. 이는 지난해 10월 108을 기록한 이후 8개월 만에 가장 높은 수치다. 주택가격전망지수(CSI)는 4월부터 3개월 연속 100을 웃돌았다. 1년 후 주택가격이 오를 것으로 보는 사람이 내릴 것으로 전망한 사람보다 많으면 100을 넘는다. 반대로 내릴 것으로 보는 사람이 많으면 100 이하로 내려간다. 

그리고 개별 심리지표를 종합한 6월 소비자심리지수(CCSI)는 전월 대비 2.5% 올라 100.9로 집계됐다. 5월 98.4로 100을 밑돌았으나 1개월 만에 낙관으로 전환된 것이다. 소비자심리지수(CCSI)는 소비자동향지수(CSI) 중 6개 주요 지표를 이용해 산출하는 지수로 100보다 높으면 낙관적, 100을 밑돌면 비관적이다. 소비자심리지수(CCSI)는 구성 6대 지수 중 보합을 유지한 소비지출전망CSI(109)을 제외한 5개 지표가 모두 상승했다. 현재생활형편CSI(90)와 생활형편전망CSI(94), 가계수입전망CSI(99)는 각 2% 올랐다. 현재경기판단CSI(71)는 45%, 향후경기전망CSI(80)는 1% 상승했다. 반면 금리수준전망CSI는 6% 하락해 98이 됐다. 앞으로 금리인하 기대감이 반영된 것이다. 물가수준전망CSI는 1% 하락한 146이었다.

또한 국토연구원이 발표한 부동산 시장 소비자심리조사에 따르면 지난 5월 서울의 주택매매 소비심리지수는 전월보다 3.5% 상승한 121.5로 2개월째 상승 국면이라고 한다. 이 지수는 부동산 중개업소와 일반 가구를 대상으로 설문조사로 진행한다. 수치가 95 미만이면 하강 국면, 95~115 미만이면 보합, 115 이상이면 상승 국면으로 구분한다. 한마디로 주택가격에 대한 소비자동향지수와 소비자심리지수는 상승하여 가격상승을 예상할 수 있으며 금리수준전망(CSI)지수와 물가수준전망(CSI)지수는 하락하여 향후 금리가 내려갈 것이고 물가도 내려가 안정적일 것이라는 심리적 요인이 반영된 것으로 보인다. 그러니 서울의 주택가격은 당연히 상승세로 이어지지 않을 수 없다. 여기에 국토연구원 자료 역시 향후 부동산 가격이 상승 국면으로 접어들 것으로 예상하고 있다. 

거래 건수가 늘고, 매물이 줄면 가격은 오른다. 

이러한 환경변화에 제일 먼저 나타나는 현상은 거래 건수다. 국토교통부가 매월 말일에 발표하는 주택통계를 보면 지난 3월 전국 주택거래건수가 52,816건이었으며, 4월에는 58,215건으로 증가하였다가 5월 57,436건으로 비슷한 수준을 보였다. 서울의 경우 지난 3월 6,468건이었나 4월에는 7,898건으로 소폭 증가한 이후 5월에도 8,445건으로 증가하였다.  이는 서울의 경우 지난 1월과 2월 2천 여건씩 거래되었던 점을 감안하면 거래 건수는 대폭 늘어난 수치다. 물론 지방은 여전히 4월 31,091건 대비 5월 29,833건으로 보합 정도를 유지하고 있어 거래 건수도, 가격도 움직임이 둔한 상태다.

최근 주택시장의 분위기를 보면 향후 서서히 서울부터 경기도로 그리고 광역시를 비롯하여 지방으로 거래 건수가 늘어날 가능성이 커지고 있다. 이러한 징후는 금리인하 가능성이 커지고 있어 주택소유자들이 매물을 걷어 들이거나 호가를 올리는 건수가 늘어나고 있고 중개사무소에 문의전화가 많아지고 있으며, 구체적 상담 건수도 많아지고 있다고 한다. 시장에서 가격 등락폭을 제일 잘 판단하는 방법 중 하나가 바로 중개사무소에 문의 전화가 증가하거나 감소하면 분명히 거래 건수가 증가하거나 감소한다. 또 한 가지 가격등락 폭을 예상할 수 있는 것이 전월세 가격의 변동폭이다. 전월세 가격의 변동폭은 매매가격의 선행지수이기 때문이다. 전세나 월세 가격이 상승하면 수익률이 높아져 매매가격이 상승하고 반대로 하락하면 매매가격도 하락한다. 임대차 3법 중 계약갱신요구권이 시행된지 만 4년이 되는 계절이 바로 올 가을이다. 시장에는 벌써부터 가격상승을 점치고 있다. 매년 5% 이상 올릴 수 없도록 제한한 임대차보호법 때문에 못 올렸던 전월세를 신규로 임대할 경우 제한을 받지 않아 올해 전월세 가격은 상승할 것으로 보고 있다. 

특히, 전월세 가격의 상승이 실수요자들의 매수 심리를 자극하여 거래가 늘어날 가능성도 있다. 부동산 정보업체인 호갱노노는 올해 초까지만 해도 서울은 상승 거래와 하락 거래가 비슷했지만 최근 상승 거래 비중이 늘기 시작했다고 발표했다. 부동산 전문업체 아실도 서울 아파트 매물은 2주 전 8만 4,062건에서 8만 2,275건으로 2.2% 줄었다고 한다. 금리인하가 본격화되면 매물은 줄고 가격은 본격적으로 상승할 것이다.

공급물량이 줄어들면 가격은 오른다. 

문제는 공급량이 줄어들고 있다는 점이다. 지난 2021년 8월부터 상승하기 시작한 기준금리 상승과 2022년 2월 러시아의 우크라이나 침공, 그리고 2023년 10월 하마스의 이스라엘 침공 등으로 불붙은 중동전쟁이 유가를 급등시키면서 우리에게는 금리 인상과 유가 급등이라는 복병을 만나게 했다. 결국 고금리와 고유가는 건축 원자재 가격상승으로 이어지고, 이는 신규 주택공급시장을 위축시켜 인하가 물량이나 착공 물량이 금리 인상 이전보다 절반 이하로 축소되었다. 

인허가 물량은 국토교통부가 매월 발표하는 자료를 보면 지난 5월 기준 전국 23,492건으로 전월 27,924건보다 다소 감소하였으며 이는 전년동기대비 -5.9% 감소한 수치다. 수도권과 서울의 인허가 건수를 살펴보면 수도권은 5월 9,680건으로 전월 11,277건보다 역시 감소했으며 서울은 3,371건으로 전월 666건보다 대폭 증가하였다. 지방은 13,812건으로 전월 16,647건보다 감소하였다. 이러한 수치는 전년동기대비 수도권은 –14.28%,  지방은 –17.0% 감소한 수치다. 그러나 서울은 406.2% 대폭 증가하였다. 

또 다른 문제는 착공 물량이다. 인허가를 받더라도 금리가 높으면 이자 부담으로 착공을 미루거나 포기하는 사례가 있다. 역시 국토교통부 자료를 보면 지난 5월 전국 주택 착공건수는 17,340건으로 전월 43,838건보다 대폭 감소하였다. 이는 전년동기대비 –60.4% 감소한 수치다. 또한 수도권은 10,093건으로 전월 29,092건보다 65.3%나 감소하였다. 그래도 서울은 5월 1,531건 착공을 했으며 이는 전월 1,084건보다 41.2% 늘어난 수치다. 지방은 여전히 5월 7,247건 착공을 했으며 이러한 수치는 전월 14,746건보다 50.9%나 감소한 수치다. 

서울은 지난해까지만 해도 착공을 미루거나 포기하는 사례가 많았지만 금년 들어 서울, 인천, 경기도는 착공이 서서히 늘어나고 있는 추세다. 이는 부동산 시장에 매우 긍정적인 신호일 수 있지만 착공이 늘어나더라도 입주 물량으로 돌아오는 데는 많은 시간이 소요된다. 이렇게 착공 물량이 늘어난 요인은 인허가를 받고 일정 기간 착공을 하지 않으면 허가가 취소되는 점과 정비사업의 경우 사업 승인을 득하고 건축 허가를 받으면 역시 동일하게 착공을 해야 하는 경우와 사업 기간의 길어지면 조합원들의 추가부담금이 커지므로 일단 착공계를 제출한 것으로 보인다. 그러나 2021년 8월부터 상당 기간 인하가 및 착공 건수가 줄어든 영향은 4~5년 후인 2026년 이후 또는 2027년부터 부동산 시장에 입주 물량 감소에 따른 주택가격 상승이 나타날 가능성이 크다. 하지만 지방은 여전히 인허가와 착공건수가 모두 감소하고 있어 문제다. 고금리에 고유가로 인한 원자재 가격상승 부담이 직접적 요인으로 작용하여 물량이 줄어든 것으로 볼 수 있다. 

지방의 부동산 시장은 여전히 겨울잠

그래도 서울과 경기도 부동산 시장은 상승하고 있지만 지방은 여전히 겨울잠을 자고 있다. 부동산 시장이 수도권과 지방의 양극화 현상이 심화되고 있는 것이다. 이런 상황에서 지방 일부지역이 하락을 멈추고 보합 내지는 상승세로 전환되는 모습도 있다. 한국부동산원의 전국 주간 아파트 매매가격을 살펴보면 수도권과 서울은 상승 폭이 확대되고 있으나 지방은 하락 폭을 유지하고 있다. 전체적으로는 5대 광역시가 보합 또는 하락세, 세종시는 하락 폭 확대, 그리고 8개도 역시 하락 폭이 확대되는 모습이다. 유일하게 소폭이지만 강원도만 상승하고 있다. 서울과 경기도 일부지역의 경우 비수기철이 6~7월인 점을 감안하면 거래 건수가 늘어나고 가격이 상승하는 것은 장기적으로 부동산 가격이 상승할 수 있다는 징조로 보인다. 특히, 서울은 가격상승 폭이 점점 커지고 있으며 마지막 상승을 시작한 노‧도‧강(노원‧도봉‧강북구)도 5월부터 빠르게 상승 전환되는 모습이다.

이렇게 지방은 여전히 겨울잠을 자고 있는데 서울과 경기권만 가격상승 폭이 커지면 지방과의 양극화가 점점 더 벌어져 인구감소와 경기 침체 등으로 어려운 상황인데 지방은 더 어려워질 수 있다. 전세가격도 역시 수도권과 서울은 상승 폭이 확대되고 있으나 지방은 여전히 하락 폭이 줄어들지 않고 보합세 내지 상승 확대되는 모습이다. 전월세 거래도 6~7월은 비수기 철이기 때문에 수요감소로 가격이 보합 내지는 하락할 수 있지만 지방은 여전히 경기 침체와 고금리 등으로 시장이 어려운 상황이다. 그래서 지방은 수요도 감소하고 있고 경제도 어려워 부동산 가격이 당분간 상승하기는 매우 어려울 것이다. 

부동산 가격상승 대세인가?

부동산 가격이 상승하려면 제일 먼저 유동성 자금이 풍부해야 한다. 풍부한 유동성 자금이 부동산 시장으로 흘러 들어오고 개발 호재가 있거나, 공급이 부족하거나, 수요가 늘어나면 부동산 가격은 무조건 상승한다. 물론 정부의 정책에 따라 변수는 있다. 이렇게 부동산 가격이 발생하고 등락이 있는 이유는 몇 가지 요인이 있다. 그것은 첫째, 대상 부동산이 쓸만하고 미래가치가 있어야 거래가 일어나고 가격이 상승한다. 이것이 바로 유용성이다. 둘째, 물건이 너무 많이 공급되면 가격은 하락한다. 반대로 공급이 부족하면 가격은 오른다. 즉 희소성의 가치다. 그런데 부동산은 단기간 내 공급할 수가 없어 그 희소성이 다른 재화보다 높다. 산삼이나 금처럼 희소가치가 높으면 가격은 상승한다. 셋째, 유효수요다. 수요는 수요인데 기꺼이 돈을 지불하고 부동산을 구입할 수 있는 사람이 많으면 그 부동산은 가격이 오르게 되어 있다. 금리가 하락하고 유동성 자금이 시중에 늘어나면 부동산 가격은 자연스럽게 상승한다. 

최근 서울과 수도권 일부 지역에서 부동산 가격이 상승하는 원인은 첫째, 금리인하 가능성이 있기 때문이다. 금리가 내려가면 저금리로 주택 구입 부담이 줄어들기 때문에 수요가 증가하고 수요가 증가하면 공급은 한정되어 있어 가격은 오른다는 확신이 있어 매매가 늘어나고 가격이 오르는 것이다. 둘째, 원자재 가격상승이 향후 주택가격 상승으로 이어질 것이라는 불안감 작용이 주택거래를 압박하여 거래와 가격을 상승시키고 있다. 셋째, 공급부족에 대한 불안감이다. 앞서 언급했던 것처럼 2021년 8월부터 오르기 시작한 기준금리 인상이 결국 인허가, 착공 물량 감소로 이어져 향후 공급부족이 주택가격 상승으로 이어질 것이라는 불안감 등으로 역시 거래가 늘어나고 가격이 상승하는 것이다. 

사실 본격적으로 금리인하 시점이 부동산 시장에서는 마지막 저점일 가능성이 크다. 그런데 이미 심리적 부담감이 선반영 되어 금리는 무조건 내린다는 예측 하에 지금이 바닥이라는 인식으로 거래가 늘어나고 가격이 상승하고 있다. 결국 금년 하반기 미국의 기준금리가 1~2번 내린다면 우리나라도 1번 정도 금리를 내릴 가능성이 커져 부동산 시장에는 호재로 작용할 것이며, 인허가 물량축소와 더불어 원자재 가격 급등이 신규 주택공급 가격을 상승시키고 이는 기존주택 가격까지 상승시키는 효과가 나타날 가능성이 크다. 따라서 무주택자에게는 내 집 마련의 불안감 증폭과 더불어 구매력을 촉진시켜 최근의 주택거래 증가는 실수요자 중심으로 거래되고 있는 듯하다. 따라서 올 하반기는 서울의 아파트 가격은 강보합세를 유지할 것이며 서울 내에서도 강남‧북의 격차는 더 벌어지는 양극화가 발생할 것이다. 또한 경기도 역시 주요 지역은 가격상승압력이 커지면서 강보합세를 유지할 것이며 경기도 내에서도 양극화는 벌어질 것이다. 물론 내년도에도 역시 마찬가지로 시장은 상승세를 탈 가능성이 매우 높다. 하지만 지방은 인구감소와 경제침체 그리고 공급량 증가로 금년도 가격상승은 지역별로 차이는 있겠지만 어려울 수 있다. 

물건별 시장

서울과 경기도의 아파트 시장은 지역별로 가격 차이가 있을 뿐 향후 전망은 좋다. 문제는 지방이다. 지방도 광역시는 금리인하가 본격화되고 정부의 PF대책 등 지원책이 현실화되면서 경기가 살아나면 지금보다는 좋아질 것이다. 그 시점은 아마도 내년 하반기쯤이 될 가능성이 높다. 그런데 지방의 중소도시는 여전히 어려운 시장이 될 것이다. 

통상 아파트 가격이 상승했다는 얘기는 건축비 상승이 아니라 토지가격이 상승했다는 얘기다. 따라서 아파트 가격이 상승하기 시작하면 단독주택 가격도 상승한다. 서울과 경기도의 최근 단독주택은 여전히 좋은 시장이다. 꼬마 빌딩을 비롯하여 개발 호재가 있는 지역의 단독주택가격은 일반서민들이 접근하기조차 어려울 정도로 가격이 올랐다. 지방의 단독주택은 아파트 시장보다도 더 어려운 시장이다. 왜냐하면 단독주택보다는 젊은 사람들이 아파트 생활을 선호하기 때문이다. 단독주택은 관리비 증가와 관리의 난이 문제로 비인기 주택으로 전락하고 있다. 특히, 농촌지역의 경우 빈집이 늘어나고 있으며 중소도시 역시 단독주택도 빈집이 증가하고 있는 추세이다. 뿐만 아니라 전원주택은 당분간 수요가 감소하면서 어려운 시장이 될 것이다. 

문제는 도심지도 지방도 비아파트(다세대주택과 연립주택, 도시형생활주택 등) 부분이다. 몇 년 전부터 전세 사기 사건이 증가하면서 비아파트의 인기가 떨어져 매매는 물론, 임대도 꺼리는 상황이 되었다. 이러한 분위기는 당분간 지속될 것이다. 그리고 수익형 부동산(상가, 오피스텔 등)은 고금리에 수익을 따라가지 못하는 것도 있지만 경제가 침체되어 장사가 잘되지 않아서 타격이 크다. 그러니 매매도 전월세도 어려운 시장이다. 특히, 대부분 상가는 대출을 끼고 매입하기 때문에 대출 이자도 감당하지 못하는 상가가 늘어나고 있다. 그나마 조금 다행인 것은 오피스텔 시장이다. 오피스텔은 건축법상 근린생활시설이지만 주거용으로 사용되는 준주택에 해당되어 최소한 임대는 나간다. 그러나 이마저 전세 사기 사건 이후에는 서울이나 경기도 지방 할 것 없이 모두 전세수요는 감소하고 월세 수요는 늘어나는 현상이 뚜렷하다. 그래서 수익형 부동산 시장은 당분간 어려운 시장이 될 것이다.   

실수요자 측면에서 부동산 투자는?

부동산 시장은 미래 예측이 매우 어렵다. 자동차 네 바퀴로 비유하자면 자동차가 굴러가기 위해서는 네 바퀴가 모두 멀쩡해야 잘 굴러간다. 그렇듯 부동산도 앞바퀴 하나는 거시경제 지표와 관련이 있고 또 하나 앞바퀴는 미시경제(국내 경제) 지표와 관련이 있다. 그리고 뒷바퀴 하나는 부동산 시장과 정책 등과 관련이 있고 마지막 뒷바퀴 하나는 바로 지표로 나타낼 수 없는 심리적인 요인이다. 부동산 가격이 상승할 것이라고 하면 실수요자를 비롯한 부동산 시장에 관심이 있는 사람들은 미리 겁을 먹거나 투자를 한다. 그래서 이 네 바퀴 모두를 감안해야 만 예측이 가능하다. 그래도 정부가 시장을 보고 강력한 정책을 내놓으면 또 흔들린다. 그래서 좀 장기적으로 보고 부동산 시장을 접근할 필요가 있다.  

특히, 우리나라 사람들은 부동산이나 주택이 언제부터인지 부의 축적 수단이나 신분 가치로 생각하는 듯하다. 결국 주택은 하나만 사용할 텐 데 말이다. 그래서 실수요 측면에서 내 집이 필요한 분들은 첫째, 무조건 서울 아니면 수도권, 더 아니면 대도시에 부동산을 투자해야 부동산 투자에 실패하지 않을 수 있다. 특히, 서울도 강남에 가까울수록, 인천도 송도에 가까울수록 좋다. 즉, 돈 되는 부동산, 누구나 선호하는 부동산이 몰려 있는 쪽으로 투자하는 것이 좋다. 둘째, 서울도 미래가치가 있는 부동산, 예를 들면 빌라 지하방을 사더라도 재개발이나, 가로주택정비사업이나 모아타운 등 개발 가능성이 있는 지역에 투자하면 장래 효자가 될 수 있다. 그러나 이런 곳에 투자할 때는 적은 돈으로 투자해야 한다. 왜냐하면 사업 기간이 길어지기 때문에 많은 돈이 오래 묶이는 것은 바람직하지 않기 때문이다. 특히, 무리한 투자는 화를 부른다. 셋째, 무조건 교통이 편리하거나 원활한 지역 즉, 입지가 가격이다. 그리고 부동산 가격은 무조건 싸야 한다. 부동산은 사는 순간 바로 팔리는 가격이어야 한다. 싸게 샀는데 바로 내놓고 팔리지 않는 물건은 비싼 물건이거나 잘 못산 부동산이다. 넷째, 항상 귀를 열고 있어야 한다. 근거 없는 유튜브나 남의 말을 듣지 말고 눈과 귀는 정부의 정책발표와 방향을 향하고 있어야 한다. 다섯째, 모든 부동산은 현장을 가봐야 한다. 너무 싼 부동산은 현장도 가보지 않고 계약부터 하는 경우가 있다. 부동산의 특징 중 하나가 지리적 위치의 고정성이 있어 무조건 임장(현장)을 해야 한다. 잘못된 정보로 부동산을 투자하면 투자금이 오랜 시간 묶인다. 

부동산 투자 조언 

앞으로 우리들이 살아가야 할 미래에는 인구의 3극화(인구가 증가하는 지역, 인구가 정체하는 지역, 인구가 감소하는 지역), 수요의 3극화(수요가 증가하는 지역, 수요가 정체하는 지역, 수요가 감소하는 지역), 도시의 3극화(도시가 성장하는 지역, 도시가 정체하는 지역, 도시가 쇠퇴하는 지역), 그래서 부동산의 3극화(부동산 가격이 상승하는 지역, 부동산 가격이 변동이 없는 지역, 부동산 가격이 하락하는 지역) 등이 분명하게 구분되는 시대가 올 것이다. 부동산은 다른 재화와 달리 많은 돈을 지불해야 하기 때문에 매우 신중하게 결정해야 한다. 따라서 부동산은 인구가 몰리거나 증가하는 지역, 수요가 많은 지역, 도시가 지속 성장하는 지역에 투자해야 가격이 오른다. 투자란 현재 사용할 가치를 참고 미래에 돌아올 더 큰 수익에 투자하는 것이다.결국 부동산 투자도 미래가치에 투자하는 것이다. 그래서 미래가치가 있는 부동산이나 지역에 투자하려면 그만큼 정보를 습득해야 하고 발품을 팔아야 한다. 

마지막으로 자기 분수에 맡는 부동산 투자가 되어야 한다. 무리한 투자는 화를 불러온다. 그래서 나이가 들면 들수록 부동산 보유를 줄이는 것이 바로 자산리모델링, 다운사이징이다. 그런데 사람들은 욕심이 많아 말로만 한다. 방법은 딱 한가지 자신의 나이에 따라 부동산 소유 비율을 줄이는 것이다. 예를 들면 100에서 나이를 뺀 만큼만 부동산을 소유하는 것이다. 30대라면 전 재산에서 70%까지 부동산을 소유하거나 투자해도 된다. 40대라면 60%, 50대라면 50%, 60대라면 40% 그리고 70대라면 30%만 부동산을 보유하고 나머지는 현금이나 주식 등 환금성 자산을 가지고 있어야 한다. 결국, 자산은 내가 살아있는 동안만 내 자산이다. 부동산 가격이 오른다고 과욕을 부리면 실패할 수 있다. 과욕은 금물, 욕심을 버려야 한다.  

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