거시건전성 감독 중심의 지속 가능한 가계부채 관리 방안의 모색 > News Insight

부동산 시장의 수도권과 비수도권 간 초양극화가 진행되는 가운데 2025년 연초부터 금리인하 기대로 인해 서울 및 수도권 일부 핵심지역을 중심으로 주택 거래량이 급증하고 가격상승 폭이 빠르게 확대되었다. 이에 대한 대응으로 정책당국은 최근 해제했던 토지거래허가구역(이하 토허제)을 확대하여 재지정하고, 주택담보대출(이하 주담대) 관련 금융 규제도 재차 강화하였다. 이처럼 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 주택 및 가계대출 시장에 대한 경계감이 높아지고 있는 반면에, 미분양 주택이 증가하고 있는 비수도권 지자체를 중심으로는 지역경제와 지방 건설시장 부양 차원에서 DSR의 한시적 유예 및 관련 세제 혜택 확대 등을 요청하는 목소리가 커지고 있다. 

본고에서는 최근 제기되고 있는 DSR 등 가계대출 규제 완화를 통한 지방 건설시장 부양의 적절성과 거시건전성 감독 관점에서 지속 가능한 가계부채 관리 차원의 몇가지 정책제언을 제시하고자 한다. 

2025년 초 국내 금융권 가계대출 현황 

국내 금융권 가계대출은 지난해 4월부터 증가세로 돌아선 이후 동년 8월에는 월간 증가 폭이 약 10조원에 이르렀다. 이후 금융당국의 거시건전성 강화 조치1)가 이루어지면서 증가세가 둔화되어, 동년 12월에는 증가 폭이 2조원 수준까지 낮아진 바 있다. 증가율 측면에서도 명목GDP 증가율 범위 내에서 안정적으로 관리되어 온 것으로 평가된다. 실제로 금융권 가계대출은 2023년 11.5조원, 0.7% 증가한 데 이어 2024년에도 42.3조원, 2.4% 증가2)하는 데 그치며 명목GDP 대비 가계부채 비율도 지속적인 하락세(한국은행 기준, ’21.Q3 99.3 ⇒ ’22.Q4 97.3 ⇒ ’23.Q4 93.6 ⇒ ’24.Q4 90.5e)를 유지하였다.3) 

금년 들어 1월에는 9,000억원 감소하기도 하였으나, 2월 들어 재차 큰 폭(4조 3,000억원)의 증가세로 전환되었다. 아직까지는 관리 목표 범위 내에서 유지되고 있다 할 수 있지만, 증가세로 급반전된 측면과 원인들을 들여다보면 향후 가속화에 대한 우려와 경계의 끈을 늦출 수만은 없는 상황으로 보인다. 특히 금년 2월 중에는 5조원 정도 증가한 주택담보대출(이하 주담대)이 가계대출 증가세를 주도하면서 향후 주택시장 움직임과 연계하여 특별한 주의가 필요해 보이는 상황이다. 

금년 2월 이후 가계대출이 급증한 원인은 수요측면과 공급측면으로 나누어 볼 수 있다. 대출수요 측면에서는 토허제 해제와 정책금리 및 주담대금리 추가 인하 기대, 대출공급 측면에서는 대출총량 신규 적용에 따른 금융권 대출규제 완화4)와 총부채원리금상환비율(이하 DSR) 규제 강화5) 이전 대출 막차타기 선수요 등이 꼽히고 있다. 이상의 가계대출 확대 요인들이 동시에 겹쳐 작동한 데다, 일시적으로 신학기 이사수요와 대형 재건축단지 입주에 따른 잔금대출(중도금상환대출 포함) 수요도 대출 폭 확대에 기여했다는 평가이다. 특히 토허제 해제는 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파) 지역 아파트 거래량 증가와 가격 상승세를 서울 여타 지역 및 수도권 주요 지역으로까지 확산6)시키며 금년 2월 이후 가계대출 수요 급증의 기폭제로 작용했다.  

향후 가계부채 전망 

금융당국은 최근 서울 일부 부동산 시장 및 가계대출 증가 흐름에 대응하여 「‘25년 가계부채 관리 방안(2025.2.27.)」과 「가계부채 점검회의」를 통해 Stress DSR 3단계를 예정대로 금년 7월에 도입하고 월별·분기별 관리와 실수요자 중심의 자금 공급 등 은행의 자율적인 관리 노력 강화를 주요 내용으로 하는 거시건정성 감독 대책을 제시한 바 있다.  

최근 가계대출 수요 및 공급 여건7)과 이상의 금융정책 당국의 가계부채 대책을 종합적으로 고려해 볼 때, 가계부채가 과열되어 급증할 가능성은 낮으며, 당분간 관리 목표 범위 내에서 증가율이 안정적으로 유지될 것으로 전망된다. 다만 서울 강남권에서 시작된 주택시장 불확실성이 추가 금리인하 기대와 결합되면, Stress DSR 3단계 도입 이전인 금년 상반기 중에 가계대출의 시기적 쏠림현상이 발생할 가능성이 있다. 따라서 필요할 경우 적기에 거시건전성 규제 강화 등의 조치가 선제적으로 도입될 필요가 있으며 통화정책 시행 시기 미세조정 등의 조치도 함께 고려할 수 있을 것으로 판단된다. 

가계부채 관리 대책 관련 정책제언 

최근 금융당국의 대응에 더하여 가계부채 관련 통화정책 및 거시건전성 감독 차원에서 몇 가지 추가적인 제언을 담아본다.  

먼저 통화정책과 관련해서는 금융당국의 거시건전성 감독 대책과의 유기적인 협력이 요긴해 보인다. 한국은행은 금년 잔여기간 중에 1~2차례 추가 기준금리 인하를 예고한 바 있다. 최근의 주택 거래량 급증과 가격 급등,8) 이로 인한 가계부채 확대 가능성을 고려하면 추가 금리인하 시기의 선택과 금융당국의 거시건전성 감독 간의 협력이 매우 중요하다. 통상적으로 주택 거래량 증가가 가계부채에 미치는 영향은 거래 발생 이후 최대 2~3개월의 시차를 두고 발생하는 점을 고려하여 최근 거래량 증가 및 가격상승이 가계부채에 미치는 영향을 1분기 정도 살펴본 후에 Stress DSR 3단계 시행과 연계하여 기준금리 인하 시기를 조정하는 방안을 고민할 필요가 있다. 선(先) 거시건전성 감독수단 구비 – 후(後) 기준금리 조정과 같이 정책당국 간 정책순위를 조정하는 방안이다. 이 경우 기준금리 조정은 하반기 이후가 될 가능성이 높은데, 관련 정책에 관한 지속적인 forward guidance가 필요함은 물론이다.  

둘째, 가계대출 관련 거시건전성 감독이 부동산 시장의 부침과 지속 가능한 형태로 엄격히 분리될 필요가 있다. 거시건전성 관리 차원의 가계대출 규제 조정이 부동산 경기 조절 수단으로 활용되어서는 안된다는 의미이다. 최근 DSR 규제의 한시적 적용 유예 등을 통해 지방 미분양(악성 미분양 포함) 문제를 해소하자는 주장이 제기된 바 있다. 그러나 DSR 규제의 한시적 예외는 상환능력범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐만 아니라 정책의 일관성 차원에서도 문제가 있다. 또한 거시건전성 관리 목적의 DSR 제도가 경기 상황에 따라 언제라도 경기조절수단으로 활용될 수 있다는 잘못된 신호를 시장에 줄 수 있다. 게다가 이들 지역의 미분양 누적 및 건설시장 침체가 주로 공급과잉과 고분양가에 근본원인이 있음을 고려하면 대출규제 완화가 시장 활성화에 미치는 실효적 효과가 크게 의심된다.9) 더욱이 건설사의 부실 위험을 대출규제 완화를 통해 주택 소비자에게 전가하는 방식으로 해결하려 해서는 더더욱 안 될 일이다. 지방 아파트에 대한 가격상승 기대가 크게 꺾인 상황에서 지방 미분양 문제는 시행사 또는 시공사의 할인분양를 통한 유동성 확보가 전제되어야 하며, 필요할 경우에는 시장원리에 따른 시장 

구조조정도 과감하게 시도할 필요가 있어 보인다.  

셋째, 금융당국 입장에서는 정책모기지 과수요와 신용대출로의 풍선효과 관리에도 중점을 둘 필요가 있다. 특히, 정책모기지를 중심으로 무주택자들의 영끌 수요 쏠림현상이 발생하지 않도록 주의해야 한다. 금년에도 정부의 가계대출 관리 목표가 정책모기지(디딤돌 · 버팀목대출, 보금자리론 등)만 가지고도 대부분 채울 수 있는 규모10)여서 이의 효과적인 관리가 무엇보다 중요하다. 정책금융은 특성상 신청자의 자격요건만 갖추어지면 관리 목표와 무관하게 제한 없이 집행되는 특성이 있어, 주택가격 상승기에 쏠림현상을 동반하여 급증하는 경향이 있다. 따라서 서민 실수요자를 위한 자금공급은 활성화하되 정책모기지를 중심으로 과잉 가계대출이 집행되지 않도록 주의할 필요가 있다.  

넷째, 금융당국은 최근의 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 적기 조치를 통해 시기별 · 지역별 · 업권별 가계부채 흐름을 밀착 관리할 필요가 있다. 정부는 금년 전체 가계대출 증가율 관리 목표를 명목GDP 성장률 예상치 3.8% 내로 정한 바 있다. 더불어 지난해처럼 특정 시기와 특정 지역에서 과도한 대출 쏠림현상이 발생하지 않도록 월별 · 분기별, 지역별, 금융업권별로 가계에 대한 자금공급이 고르게 분산되도록 증가율 목표를 배분하였다.11) 서울 일부 지역 등 수도권 부동산 시장이 국지적 과열 조짐을 보이고, 지방은 미분양이 빠르게 누적되는 현재와 같은 양극화 국면에서는 차등화된 접근이 필요하다는 점에서 적절한 조치로 판단된다. 다만 좀 더 세밀한 모니터링이 필요할 것으로 보이는 바, 수도권에 비해 높은 가계대출 증가율 목표가 허용된 비수도권에서 풀린 자금이 다시 수도권으로 역류하여 부동산 투기 수요의 불쏘시개로 활용되지 않도록 지역 간 자금이동에 대한 관리에 만전을 기할 필요가 있을 것이다.  

다섯째, 높은 가계부채 수준과 원리금 상환 부담이 내수 회복 여력을 잠식하고 있는 상황에서 점진적으로 경제 규모에 비해 적정한 수준으로 가계부채 규모를 조정하는 것은 경제 전반의 성장잠재력 회복을 위해 필수적이다. 이를 위해 가계 차주의 상환능력범위 내 대출 원칙인 DSR 규제의 엄격한 적용을 통해 소비여력을 회복하는 것이 반드시 필요하다. 지난 Stress DSR 2단계 도입을 한시적으로 유예했던 조치가 시장에 잘못된 시그널을 주었던 예를 반면교사로 삼아, Stress DSR 3단계는 예고된 일정대로 차질 없이 진행될 필요가 있다. 나아가 실제로 가계대출 증가세가 다시 확대되는 상황이 오면 예외 없는 DSR 적용범위 확대, 고위험 가계대출에 대한 추가 스트레스 금리 부과 등과 같은 추가적인 거시건전성 규제 강화 대책도 조기에 도입할 필요가 있다. 추가적인 DSR 적용범위에는 전세대출, 공적모기지, 집단대출, 인당 1억 이하 대출이 포함될 수 있음은 물론이다.  

마지막으로 은행 자체적으로 가계대출 건전성 관리 능력을 제고하는 차원에서 은행별 내부 관리 목적 DSR12)의 활용도를 지속적으로 확대해 나갈 필요가 있다. 이를 통해 은행별로 대출 종류, 지역, 차주 소득 등의 다양한 분류에 따라 DSR 정보와 리스크를 상시로 파악하여 대출 리스크별로 소득 심사, 위험가중치 조정 등의 조치를 통해 개별 은행의 리스크별 맞춤형 가계부채 관리 방식을 확대해 나갈 수 있을 것이다.<KIF> 

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1)  작년 2분기 이후 서울 및 수도권 중심으로 주택가격 상승과 가계부채 증가세가 확대되는 등 금융불균형 현상이 나타나면서, 한국은행은 8월 중 물가상승률 둔화 및 내수 둔화에도 불구하고 기준금리(3.5%)를 동결한 바 있으며, 금융당국도 2단계 스트레스 DSR 시행을 포함한 거시건전성 규제 조치를 강화한 바 있다.

 2) 최근 몇 년간의 가계부채 증가 규모 및 증가율은 과거 10년 장기추세(‘14~‘23년 기간 중 연평균 75.9조원, 6.6%)를 크게 하회하고 있다.

 3) 국제금융협회(IIF)에 따르면 2024년말 기준 한국의 명목GDP 대비 가계부채 비율은 91.7%로서 비교 대상 38개국 중 캐나다(100.6%)에 이어 세계 2위를 기록하였다. 이는 2023년말 93.6%에서 1.9%p 하락한 것으로 연간 하락 폭으로는 38개국 중 4번째로 큰 것이었으나, 여전히 세계 평균(60.3%) 수준을 크게 상회하고 있는 것으로 나타났다. IMF와 한국은행은 비록 국가별로 얼마간의 차이가 존재하기는 하지만 통상 동 비율이 80%를 초과하여 높아질수록 가계의 소비 여력 잠식을 통해 성장잠재력을 훼손하는 것으로 분석하고 있다.

4) 국내 은행들은 작년 상반기 중에 이미 연간 가계대출 목표치에 도달하면서 하반기 이후에는 자체적으로 비대면 및 다주택자 대출 취급 중지, 생활자금 목적 주담대 한도 축소, 조건부 전세대출 취급 제한 등 가계대출을 축소하기 위한 조치를 시행한 바 있다. 이러한 은행 자체의 가계대출 관리 강화 조치가 작년 하반기 이후 가계대출 둔화에 일조한 바, 금년 들어 은행들이 관련 조치를 완화하면서 대출 취급을 확대하였으나, 소위 ｢3.19 부동산대책｣ 이후 다시 강화하는 방향으로 전환하였다.

 5) 금융당국은 스트레스 금리와 가중치를 각각 1.5%와 100%로 높이고, 규제 적용범위를 금융권 주담대와 기타대출 전체로 확대하는 스트레스 DSR 3단계를 ‘25.7.1일부터 시행할 예정이다.

 6) 토허제 해제(‘25.2.12일 잠실·삼성·대치·청담 291단지 대상) 이후 부동산 시장 과열과 가계부채 증가세가 심상치 않아 지고 갭투자 의심거래가 급증하자, 정부와 서울시는 금년 3월 19일 토허제를 6개월 기간(3.24~9.30일)을 정하여 강남 3구와 용산구 전역(약 2,200 단지, 40만 가구 대 상)으로 확대하여 지정하였다. 이후에도 시장 과열이 지속되거나 풍선효과로 인해 인근 지역(마포·성동·동작·강동 및 과천·분당 등)의 가격 변동성 확대가 우려되는 가운데 별도로 조정대상지역 및 투기과열지구 지정과 토허제 구역 확대를 적극적으로 검토하기로 하였다.

 7) 한국은행은 2025년 3월 ｢통화신용정책보고서｣를 통해 2025년 중 국내 주택시장에는 상하방 요인이 혼재되어 있다고 진단하였다. 기준금리 인하 등에 따른 금융여건 완화, 낮은 수준의 LTV 규제, 서울 일부 지역 토허제 해제 등을 주택시장 상방요인으로, 대내외 불확실성 확대 등에 따른 경기둔화, 소득 대비 높은 주택 가격, 미분양 물량의 누적 등을 주택시장의 하방요인으로 적시하였다.

8) 한국부동산원은 2025년 3월 셋째 주 주간 단위로 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 가격이 7년 만에 가장 큰 폭으로 상승하면서 서울 아파트 가격의 7주 연속 상승에 크게 기여하였다고 보고하였다. 상승 지역도 서울 여타지역과 과천, 분당 등 수도권 일부 지역으로 점차 확대되고 있다는 평가이다. 주택 거래량 역시 크게 증가하고 있는데, 2월 중 서울지역 아파트 거래량(3.15일까지의 신고 기준으로 5,138건)도 6개월 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 

9) 금융감독원(2025.3)의 2024년말 기준 ｢지역별 주담대 평균 DSR 현황｣에 따르면 6대 광역시 주담대 보유 가구의 평균 DSR(신규대출 기준)이 28.83% 수준이며, 6대 광역시 중 동 비율이 가장 높은 울산 지역도 27.65%로 정부 규제비율 40%보다 크게 낮은 수준인 것으로 나타났다. 따라서 이들 지역의 DSR 기준 대출 여력은 충분한 것으로 판단되며, 동 지역의 미분양 증가와 가계의 자금조달 상의 규제와의 연관성도 크지 않은 것으로 보인다. 

10) 정부의 금년 가계부채 증가율 관리목표가 3.8%인 점을 고려하면, 금년 가계대출 총량 증가 목표 규모는 65조원 내외일 것으로 보인다. 그중 90% 정도인 60조원 정도를 정책모기지(디딤돌·버팀목대출, 보금자리론 등) 형태로 공급할 예정인 점을 고려하면 은행의 순수 주담대 공급 여력은 크게 제한될 것으로 보인다. 실제로 금년 2월중 금융권 가계대출이 4.3조원 증가한 가운데 정책성 대출이 약 90% 정도를 차지하며 가계대출 증가세를 주도하고 있는 것으로 나타났다.

 11) 금융당국은 ｢2025년 가계부채 관리방안(2025.02.27.)｣을 통해 부동산 시장의 지역 양극화 해소 차원에서 금년 중 은행의 수도권 가계대출 증가율은 작년 대비 1~2%로 제한하되, 지방은행은 5~6% 수준까지, 지역 밀착형 금융을 담당하는 상호금융은 2% 후반, 저축은행은 4% 정도를 인정하기로 하였다. 부동산 시장과 관련하여서는 시중 및 지방은행의 지방 소재 주택에 대한 주담대 50%에 대해서는 전체 목표에 가산하여 주기로 하였다.

12) 금융당국은 2024년 9월부터 은행들로 하여금 신규로 취급하는 대출에 대해서 그동안 DSR 산출에서 제외되어 오던 정책모기지, 중도금·이주비 대출, 전세대출, 1억원 이하 대출 차주의 대출을 예외 없이 포함시킨 모든 가계대출을 기준으로 내부 관리 용도 DSR을 산출하도록 하였 다. 이를 통해 은행별로 대출 종류, 지역, 차주 소득 등 다양한 분류에 따라 DSR 정보를 상시로 파악하도록 하고, 이를 통해 은행 자체적으로 보다 정교한 맞춤형 가계부채 관리를 해 나갈 수 있도록 유도한다는 목적이다. 금융당국은 매년 은행별 가계대출 관리 경영계획 수립 시, 내부 관리 목적 DSR 관리계획도 포함해서 제출토록 하고 있다.

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