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'오세훈표' 부동산 정책과 부동산 시장 전망 본문듣기

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  • 기사입력 2022년06월15일 17시10분

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  • 고종완
  • 한국자산관리연구원장·한양대 부동산융합대학원 특임교수

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오세훈 서울시장이 지난 6·1지방선거에서 4번째 당선으로 부동산시장도 상당한 변화가 예상된다. 천지개벽에 가까울 만큼 정책철학과 기조, 수단이 바뀔게 틀림없다. 이른바 ‘오세훈표 부동산정책’ 새 판짜기가 본격화됨에 따라 기대와 우려가 교차하는 시점이 도래하고 있다. 때마침 서울시 의회와 구청장 선거도 여당이 압승을 거뒀다. 25개 구 중  여당이  17석을 차지하고 예산심사와 행정감사, 조례제정을 하는 시의회도 112석 중 76석  2/3이상을 얻었다. 정책 라인업이 완성된 셈이다. 한마디로 오 시장에 마음만 먹으면 못할게 없다고 해도 과언이 아니다.  

 

오세훈표 부동산정책은 핵심은 뭘까?  5가지다. 하나씩 보자.

 

첫째,  ‘주택공급 확대’다. 서울 안에는 더 개발할 땅이 없는 만큼  서울 공급물량의 80%를 전담하는 재개발·재건축활성화는 필수불가결이다. 윤석열 새 정부의 250만 가구공급과도 맞물려 있다.  

 

 둘째,  신속통합기획(신통기획)이다. 이는 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 함께 계획안을 짜 빠른 사업 추진을 지원하는 제도로 지금껏  5년 이상 걸리는 구역지정 등 인·허가 기간을 2년으로 대폭 단축해 공급장애물을  제거하는 정책개선이다. 시장반응은  꽤 긍정적이다. 공공재개발, 공공재건축 등이 재정비사업이 최대 수혜대상이다.  실제로  압구정, 여의도, 강남 등 재정비사업 53개 구역에서 시행중으로 효과는 크다.  최근 정비구역 지정심의를 통과(강동구 천호동 천호3-2구역은 좋은 사례다.  

 

 셋째, 모아주택·모아타운은 급물살을 탈 것이다. 재개발이 어려운 노후주택을 하나로 묶어 공동 개발하는 모아주택·모아타운과 같은 소규모 주택 정비사업은 추진 자체가 훨씬 수월해 진다. 서울시는 지난 6일 ‘모아주택·모아타운 심의기준'을 개선해  올해 하반기부터 2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 통해 모아주택을 건립할 경우 현재 15층인 층수 제한을 없앤다. 또한 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한이 있는 지역(2종·7층 지역)에서  공공기여 없이도 최고 15층까지 지을 수 있게 된다.  

 

 넷째, 상생주택도 확산될 전망이다. 이는 민간이 소유한 토지 위에 공공주택을 지어 장기전세주택으로 공급하는 공공주택이다. 서울시는 상생주택 공모를 완료하고 최종 후보지를 선정하는 등 후속 절차에 들어갔다.  서울형 고품질 임대주택도 도입된다. 주거 면적을 1.5배로 넓히고 3~4인 가구를 위한 전용면적 60㎡ 이상 중형 주택 공급을 늘리고 민간 분양아파트 못지않게 고급 자재를 도입하겠다고 것이다.  

 

 다섯째,  '한강르네상스 시즌 2'도 본격화 선보일 예정이다. 서울시는 지난 5월 '국제경쟁력 강화를 위한 한강변 공간구상' 용역을 발주, 수변공간을 새로운 활력 거점으로 조성한다.  '2040 서울도시기본계획안‘은  삶의 질을 높이고, 도시경쟁력을 강화하기 위한 6대 공간정책의 하나로 수변중심공간 을 재편하는 작업이다. 한강을 접하고 있는 마포·용산·성동·광진·강서·영등포·동작·서초·강남·송파·강동 등 ‘한강벨트’ 11개 자치구가 수혜대상이다. 한강스카이라인은 다채로워지고 용적률 완화와 한강변 '35층룰 폐지'도 추진된다. 실제로 여의도시범아파트는 최고60층 높이, 초고층 단지로 재건축하는 방안이 마련됐다.

 

그렇다면 앞으로 부동산시장에는 구체적으로 어떤 영향을 미칠까?  

 

장단기 영향과 시장가격에는 각각 다른 파급효과가 예측된다.  하나씩 따져 보자. 주택공급확대와 재건축재개발활성화 정책은 해당지역과 인근지역에는 전월세가격과 매매가격 모두 상승요인으로 작용한다. 특히 재건축단지의 대규모이주로 인한 주변지역의 전월세 대란은 명약관화하다.  1차가격인 전월세 가격이 오르면 2차가격인 매매가격이 오른 것은 시간문제일뿐 자연스러운 일이다. 재건축, 재개발 정비사업 은 그 자체로도  지역개발과 지가가 오르는 지역경제 활성화와 가격상승요인이 된다.  

 

유정복시장이 당선된 인천지역도 서울 따라가기 식 정책전환이 예견된다.  신속통합기획과 도심재개발활성화 계획이다. 조만간 재건축과 재개발 열풍이 불 공산이 커보인다. 다만 수도권 광역단체장 중 유일한 야당(더불어민주당) 소속인 김동연 경기지사 당선자의 부동산정책은  중앙정부와 서울, 인천지역 정책과는 엇박자가 생길 수도 있다. 민간 주도 개발보다는 주택 공급에서 공공의 역할을 강조하고 있기 때문이다. 역세권 위주로 주택공급을 늘린다는 점에 이재명 전 대통령후보 공약과  궤를 같이한다. 

 

 다음으로 어떤 지역이 가장 수혜를 받을까? 서울 세운지구와 용산 개발, 강남권, 분당 등 1기신도시가 그 대표적이다. 오세훈 서울시장은 지난 4월 '녹지생태도심 재창조 전략'을 발표하며 종묘에서 퇴계로로 이어지는 종로구 세운지구 44만㎡를 재정비하겠다고 밝혔다. 건물높이 제한을 완화해 고밀, 복합 개발할 계획이다. 주변에 마포구 연남동 연트럴파크의 4배가 넘는 약 14만㎡의 공원을 조성하겠다는 구상이다. 용산정비창 부지를 활용해 용산 국제업무지구도 주목된다. 용산정비창부지의 주택비중을 30%로 줄이고 상업·업무 기능을 강화하는 프로젝트가 재추진된다. 용산 개발에 대한 가이드라인도 조만간 공개할 것으로 예상된다. 강남권은 잠실주공 5단지, 은마아파트, 압구정현대 등 대규모 재건축에 대한 기대감이  고조되고 있다. 한강변 재건축과 초대형 고가 대형아파트  몸값도 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 중이다. 

 

마지막으로 오세훈표 정책의 부작용은 없을까? 서울에서만 여의도시범·한양아파트, 대치미도아파트, 잠실장미아파트, 구로우신빌라, 중곡신향빌라 등 50여 곳이 신통기획에 참여의사를 밝혔다. 하지만 실효성을 따지는 과정에서 이탈을 선택하는 사업장이 늘고 있다. 신속통합기획을 두고 정비사업조합들이 공공임대주택 및 소형면적주택 비중에 대한 반발로 사업성 재검토에 들어간 모습이다. 실례로 서초구 잠원동 신반포4차아파트 재건축정비사업조합은 신통기획에 참여하지 않기로 최종 결정했다. 임대주택비중을 늘리는 신통기획보다는 기존 방식대로 가지고 가는 것이 더 낫다는 의견이 우세했다. 신반포2차아파트 재건축정비사업조합도 조합원들에게 신통기획 참여를 재검토 중이다. 중대형면적으로 구성된 고급 단지를 원했던 일부 조합원들이 아파트 가치가 떨어질 것을 우려해 내홍을 겪고 있다. 신통기획 1호 사업장이었던 송파구 오금동 오금현대아파트도 예상보다 높은 임대아파트 비율(20.6%)에 조합원들의 반발이 신통기획 참여를 재검토중이다.

 

한편, 원희룡 국토부 장관은 철저히 시장 관점에서 꼬인 부동산 문제를 풀 것을 강조했다. 서민의 내 집 마련과 중산층 주거상향 같은 당연한 욕구조차 금기시하는 것은 새 정부에서는 용납할 수 없다는 것이다. 파격적인 총부채원리금상환비율(DSR) 적용, 세제혜택, 금융지원 등을 통해 기초자산이 부족한 청년이  주택마련의 희망을 가질 수 있도록 하겠다는 방침이다. 

 

문제는 서울지역 공급확대를 위해서는 도심재개발과 재건축, 재개발사업, 1기신도시 정비사업은 필요 불가결하지만  동시다발적으로 시행될 경우 이주대란- 전월세대란-집값급등을 유발한다는 점이다. 다시 말해  새로 입주하는  4~5년 후에는 신규공급물량증가로 집값과 전세 값이 안정될 수 있겠지만  반대로 공사기간동안 주택멸실-이주대란-시장불안은 피하기 어렵다. 

 

따라서, 재개발·재건축 사업, 금융·세제 등의 규제 정상화와 더불어 중. 단기적 시장의 혼란을 막기 위해서는 재건축, 재개발 마스터플랜과 10년 앞을 내다본 장기적인 주거로드맵을 다시 짜야 한다는 결론이다. 즉 지역별, 연차별로 필요한 주택수요를 정밀하게 예측하고 수요자 맞춤형 공급대책을 수립하되 실행방안을 상황에 맞도록 수시로 수정, 보완할 것을 권한다. 문재인 전 정부의 부동산정책은 폐기 또는 대폭손질이 불가피하다는 뜻으로 패러다임의 대전환이 필요한 때이다. 주택정책의 목표는 시장안정, 서민주거복지향상, 주거수준 개선이라는 3가지가 핵심과제임을 명심하자.   

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