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<신년특집:부동산 전망> 대선 결과 따른 시장변화 “요동(搖動)” 본문듣기

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  • 기사입력 2022년01월05일 17시10분

작성자

  • 권대중
  • 명지대학교 부동산학과 교수,(사)대한부동산학회 이사장

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2021년은 부동산 가격폭등의 해

 

2022년 새해가 밝았다. 지난해 부동산 시장은 크고 작은 문제들로 그 어느 때보다 다사다난한 한 해였다. 지난해에는 여전히 신종 코로나바이러스 감염증 확산세가 이어지고 있는 가운데 정부의 부동산 시장 규제 정책은 계속됐고, 공급 부족으로 인한 집값 폭등도 계속됐다. 

 

2017년 7월 문재인 대통령은 취임 후 가진 기업인들과의 간담회 자리에서 부동산 가격을 안정시킨다는 공약을 약속한 바 있다. 이후에도 집값 잡기에 자신감을 보이면서 부동산 투기꾼들에 대한 규제 강화 역시 천명했었다. 2019년 11월에는 국민과의 대화에서 대통령이 직접 부동산 가격을 잡기 위해 동원할 수 있는 모든 수단을 통해 해결하겠다고 밝힌 바 있다. 당시 이 같은 대통령의 발언을 두고 부동산 시장의 현장을 잘 모르는 것 같다며 많은 비난이 있었다. 

 

부동산시장은 역시 대통령의 장담에도 불구하고 서울과 수도권을 중심으로 꾸준히 가격이 상승했다. 한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하여 서울의 중위권 아파트가격 상승률을 분석해 보면 2017년 5월부터 지난 11월 말까지 25개 구(區) 가운데 20개 구가 100% 이상 상승했으며, 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것을 알 수 있다. 이는 엄청난 상승이다. 

 

특히, 지난해에는 역대급 최고의 상승세를 보였다. KB부동산 자료 기준으로 지난해 1월부터 11월까지 전국 주택매매가격은 13.1%, 아파트매매가격은 17.6% 상승했다. 물가상승률을 고려한 실질주택 매매가격 상승률도 10.3%를 기록하면서 1990년 13.3%, 2002년 10.6%에 이어 KB부동산 통계 작성 이후 역대 3번째로 높았다고 발표했다. 

 

이렇게 상승한 가격은 그대로 공시가격에 반영되어 재산세가 폭탄이 ㅈ됐다고 아우성인데 올해에도 이보다 더 큰 폭탄으로 돌아올 것은 뻔하다. 지난해만 해도 종합부동산세 부과 대상자가 주택부분만 94만7천명에 달하고 5조7천억원이나 된다고 정부는 자랑하듯 발표를 했다. 물론 토지분을 합치면 무려 8조6천억 원이다. 

 

뿐만 아니라 주택가격 상승으로 토지가격도 상승하여 공시지가 상승률이 2020년 전국평균 10.35%가 상승했었는데, 지난해에도 10.16% 상승으로 올해도 보유세 등 세 부담은 커질 수밖에 없을 것 같다. 특히, 서울의 경우 전국평균보다 높은 11.21%가 상승했으며 부산 10.40%, 대구 10.56%, 세종 10.76%, 경기 9.85%, 대전 9.26%, 제주 9.85%가 상승하는 등 전국이 모두 상승해 코로나바이러스로 자영업자가 망가지고 경제가 흔들리는 상황에서 세금만 많이 부과된다고 모두들 아우성이다. 

 

여기에 집이 없는 무주택자나 서민들 입장에서는 말문이 열리지 않는다. 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어지고 있기 때문이다. 어쨌든 2022년 새해를 맞아 문재인 정부 말기인 현시점에서 지난해 부동산 시장을 되돌아보고 주요 이슈별로 정리해서 2022년 부동산 시장을 전망 해보자. 

 

대출 규제와 금리 인상

 

2021년 부동산 시장에서 눈에 띄는 점은 그간 사실상 제로금리 시대를 맞이했던 시장이  하반기를 기점으로 금리 인상이 단행되면서 제로금리 시대는 마감하고 지속적 금리 인상이 예고되어 시장에 적지 않은 변수로 작용할 것이라는 예고를 하고 있다. 지난해 8월 26일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 인상한 데 이어 11월 다시 0.25% 끌어올려 2020년 2월 기준금리 1.25% 이후 기준금리는 1%로 최대 수치를 기록하고 있다.

 

 이렇게 기준금리가 오르자 주택담보대출 변동금리 역시 덩달아 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있다. 그동안 ‘빚투’에 ‘영끌’로 부동산을 매입한 갭투자자들에게는 부담이 점점 더 클 수밖에 없다. 여기에 올해에는 추가적인 기준금리 인상도 배제할 수 없어 금리 인상에 따른 부동산 이자 부담 영향은 결국 주택 매수 심리위축으로 이어질 것이다. 

 

또한 가계 부채 증가에 따른 돈줄 조이기 즉, 대출규제는 이미 주택시장 양극화를 만들면서 거래절벽을 만들고 있다. 실제로 부동산 정보회사인 직방에 따르면 2021년 10월 기준 전국 아파트 매매거래량은 59만7,000건으로 전년 같은 기간 대비 73만8,000건으로 19.1% 감소했다. 특히, 서울을 비롯한 수도권의 경우 25만4,000건을 기록하면서 전년 동기 대비 약 11만 건 이상 거래가 줄었다. 서울부동산정보광장에 의하면 서울 아파트 매매건수는 지난해 7월 4,701건 매매가 되었는데 9월 2,708건으로 감소하였으며 12월에는 191건으로 거래 절벽이 되었다.  

 

임대차 3법

 

2020년부터 「주택임대차보호법」 개정, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정 시행으로 등장한 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’으로 인해 2021년에는 서울을 중심으로 전통적 전세 제도가 무너지고 월세 전환 현상이 뚜렷해졌다. 이는 보유세 등 부동산 관련 세금이 대폭 오르면서 전세가격도 상승하여 상승분만큼 월세를 받는 사례가 늘어나 반전세와 월세가 가속화되면서 영향을 미친 것 같다. 

 

서울부동산정보광장에 따르면 2021년 1월부터 11월까지 서울시내 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 6만682건으로, 종전 최다 거래량이었던 2020년 5만5,031건 수준을 훌쩍 넘어선 것으로 조사됐다. 이는 임대차 3법 이후 전셋값이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이다. 또한 임대인과 임차인 간의 다툼도 대폭증가 했으며 전세물건이 품귀현상을 나타내기도 했다. 임대차3법은 임차인을 보호하기 위한 법이지만 오히려 임대차3법 시행 이후 가격 상승과 잦은 다툼은 오히려 임차인들을 힘들게 한 법이 된 것이다. 

 

재산세와 양도세 폭탄

 

공시가격 현실화와 공정시장가액비율의 상향 등 2021년은 재산세 폭탄에 종합부동산세 폭탄 그리고 다주택자 양도세 폭탄까지 부동산 관련 세금폭탄이 세간의 화두가 된 한해였다. 재산 특히, 다주택자에 대한 종합부동산세 중과와 양도세 중과는 다주택자를 투기꾼으로 규정한 문재인 정부의 징벌적 과세라는 점에서 논란이 되고 있다. 이후 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세 폐지와 다주택자 양도세 중과 유예 등이 부동산 시장의 최대 변수로 떠오르기도 했다. 

 

대선정국에서 윤석열 국민의힘 대선후보가 먼저 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세 폐지와 양도세 중과 폐지를 내놓자 집권 여당 더불어민주당의 이재명 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예 카드로 맞불을 놓으면서 주목을 받은 상황이다. 미래 권력인 대선 후보들의 정책인 만큼 한동안 뜨거운 이슈로 자리 잡을 것으로 보였으나 아직까지는 뚜렷한 결론은 내지는 안았지만 이재명 후보측에서는 재산세의 급격한 상승을 막기 위해 2022년 재산세는 2021년 상승 평가된 금액으로 한시적 적용을 제안했으며, 종합부동산세는 아무런 얘기가 없다. 또한 양도세는 1년간 유예하는 등 여러 안을 제시했지만 당ㆍ정ㆍ청의 이견이 나오고 있어 혼란스럽더니 대선 이후로 미뤄지면서 수면 아래로 내려갔다. 

 

사전 분양

 

2021년 부동산 시장은 기본적으로 공급이 부족하고 초저금리와 풍부한 유동성 등으로 대부분의 주택가격이 폭등한 한 해를 보냈다. 이러한 상황에서 정부는 주택공급을 늘리기 위해 3기 신도시의 공급 예정 물량을 사전 분양이라는 이름으로 3만200가구나 공급하였다. 물론 2022년에도 사전물량은 늘려서 공급할 예정이다. 문제는 아직도 3기 신도시는 토지 보상도 사업승인도 받지 못한 상태에서 아파트를 사전에 공급한 것이다. 정부가 봉이 김선달이 된 것이다. 어쨌든 사전 분양물량 증가로 시장의 안정화는 조금이라도 기여했다는 평이다. 2022년에도 여전히 사전분양물량은 늘어날 것이다.  

 

중개수수료 인하

 

부동산 중개수수료 인하 역시 올해 눈길을 끈 이슈 중 하나로 2014년 이후 7년 만에 체계 개편을 맞았다. 지난해 8월 국토교통부가 발표한 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’에 따라 2021년 4/4분기부터 부동산 중개수수료는 절반 수준으로 인하됐다. 매매 계약의 경우 0.5%를 적용하던 ‘6억 원 이상~9억 원 미만’ 구간은 0.4%로 낮아졌으며, 기존 0.9%를 적용했던 ‘9억 원 이상~12억 원 미만’ 구간은 0.5% 등으로 변경되면서 집값 폭등으로 인한 과도한 중개수수료를 손보면서 소비자 입장에서는 중개보수가 합리적 수준으로 개선되고 서비스 역시 향상됐다는 평가를 받았다. 

 

더욱, 중개수수료 및 중개서비스 개선은 문재인 정부 출범 이후 국민권익위원회가 추진한 제도 개선 중 국민의 일상을 바꾼 최우수 사례로 뽑히며 국민의 경제적 부담을 줄인데 따른 국민적 공감을 얻기도 했다. 그러나 11만 명에 가까운 개업공인중개사들의 반발도 만만치 않아 아직도 그 불씨는 남아 있다. 

 

2022년 이슈별 대책

 

이슈별로 어떻게 해야 국가와 국민을 위하고 시장을 안정시킬 수 있을까? 필자의 생각을 정리해 보면 다음과 같다. 

 

첫째, 고가 주택의 기준과 개념을 재정리해야 한다. 문재인 정부 5년 동안 부동산 가격폭등에 대한 부담감은 결국 재산세 등 세금으로 이어진다. 따라서 가격상승에 걸 맞는 고가 주택의 기준을 다시 정해야 할 것이며 코로나 19로 어려운 경제 현실을 감안하여 재산세 적용률을 인하하고 납부도 전면 유예가 가능한 유예제도를 도입해야 한다.

 

둘째, 생애최초주택구입자와 일정기간 무주택자에게는 내 집 마련을 위한 대출 규제를 완화해야 한다. 문재인 정부 들어와서 가계 부채가 급격히 증가하였다. 지난해 11월 말 기준으로 가계 부채는 1,850조가 넘어 위험한 상태다. 하지만 부채를 관리하기 위해 대출을 금지 시키면 결국 어려운 서민들에게 피해가 돌아온다. 따라서 투기적 수요가 아닌 실수요자 서민들의 내 집 마련을 위해서는 이들에게 최소한의 대출이 가능해야 꿈을 이룰 수 있다.  

 

셋째, 임대차3법은 폐지되어야 한다. 임차인을 위한 법, 임대차 3법은 오히려 임대인과 임차인의 갈등을 부추기고 임차인을 어렵게 하고 있다. 뿐만 아니라 임대차 3법 시행과 더불어 보유세 폭탄은 서울을 중심으로 전세보다는 반전세와 월세 전환 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 즉, 조세전가가 나타나고 있는 것이다. 또한 임대차 3법 시행 이후 전세가격이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이기도 하다. 임대인도 국민이다. 이들의 재산권도 보호 되어야 하기 때문에 전ㆍ월세시장은 시장경제에 맡기고 예전 법으로 돌아가 임대차3법은 폐지되어야 한다. 

 

넷째, 공시가격 현실화는 중장기적으로, 재산세는 공시가격 상승폭만큼 내려주는 탄력적 적용을, 그리고 양도세 중과세는 폐지해야 한다. 이미 모든 세금은 누진과세 되어 있다. 특히, 1가구 1주택자는 실수요자로 소득 이득이 아닌 자본이득에 대한 과세는 미실현 이득이므로 과세가 무거워서는 안 된다. 따라서 공시가격 현실화도 중장기적으로 추진되어야 하며  인상 폭을 감안하여 세율적용도 탄력적으로 적용되어야 합리적이다. 

 

또한 규제지역에서 다주택자 양도세 중과세는 분명 징벌적 과세다. 다주택자가 바라는 것은 매각차익일 수도 있지만 월세를 받기 위해 다주택자가 된 경우도 있다. 그런데 주택의 크기, 가격, 위치에 관계없이 다주택이라는 것만으로 종합부동산세를 비롯하여 재산세, 양도세가 폭탄으로 돌아온다. 이들도 국민이며 이들은 민간임대주택 공급자이기도 하다. 따라서 공시가격 현실화는 중장기적으로 현실화하고, 재산세는 공시가격 상승폭만큼 내려주는 탄력적 적용을, 또한 종합부동산세는 폐지를 그리고 양도세 중과세 역시 폐지해야 한다. 

 

다섯째, 매매시장의 안정화와 전ㆍ월세시장의 안정화를 위한 단기ㆍ중장기 대책이 필요하다. 최근 사전 분양하듯 예측 가능한 주택의 선분양제도 확대와 함께 서울의 단기주택공급을 늘리기 위한 정책으로 저밀도 지역의 용적률 등 인센티브 도입으로 단기 공급 확대가 필요하며 중장기 주택공급 확대를 위해 높이 완화, 재개발ㆍ재건축사업 추진 시 용적률 상향, 재건축 안전진단 규제 완화 그리고 분양가상한제 선별 도입이나 폐지가 있어야 공급이 늘어난다. 

 

부동산 시장 예측

 

점점 강화되고 있는 대출 규제와 금리 인상 등은 부동산 시장의 매수 심리위축과 수요위축으로 이어져 과열되었던 부동산 가격 상승세를 상당 부분 잠재울 것이다. 그러나 올 3월로 예정된 대선 등을 고려할 때 그 결과에 따라 언제든 시장 흐름은 바뀔 수 있다. 즉, 대선 결과에 따라 부동산 시장의 흐름이 변할 수 있어 변곡점이 된다는 뜻이다. 

 

만약 대선에서 더불어민주당의 이재명 후보가 대권을 쥐게 되면 표를 의식한 정책들은 한시적이기 때문에 실질적 공약들을 실천하는 과정에 부동산 시장은 지금보다 더 규제가 강화될 수 있어 얼어붙을 가능성이 크다. 이재명 후보는 “주택은 공공재”라고 천명했다. 또한 “땅은 국민 모두의 것이다.“라고도 했다. 그러니 줄줄이 규제, 국토보유세 신설과 보유세 실효세률 인상, 2주택자 양도세 90%까지 부과, 일시적 2주택자가 종전 주택을 매도하려면 현재 1년 이내 매도에서 이를 3개월로 축소, 전세 끼고 투자하는 갭투자 금지, 명의신탁은 몰수, 분양가상한제, 분양원가공개, 후분양제 실시, 부동산감독원 설치 등 줄줄이 규제만 있다. 

 

여기에 가계 부채를 줄이기 위한 대출 규제 역시 지속될 것이며 대출 규제의 경우 이를 피해 가는 고가주택과 대출 규제 등을 당하는 서민주택과의 가격 격차 등 양극화는 심화될 것이다. 즉, 규제로 인한 가격안정화는 기대할 수 있겠지만 규제가 시장 안정화의 중장기적 대책이 될 수는 없다. 이재명 후보는 정책이 시장을 이길 수 없다는 것을 알아야 한다. 더 쉬운 말로 정부가 시장을 끌고 가면 안 된다는 말이다. 

 

한편 윤석열 후보가 대권을 쥐게 되면 시장은 이재명 후보와 정반대가 될 가능성이 있다. 1가구 1주택자에 대한 양도세 및 재산세 경감, 종합부동산세 재검토 및 폐지와 양도세 50% 한시적 감면, 재건축ㆍ재개발 규제 완화, 용적률 완화 통해 지하철역 인근 역세권 첫집 공급, LTV, DTI 등 대출 규제 완화, 공시가격 현실화율 속도 조정 등 대부분 규제 완화가 공약이다. 

 

따라서 윤 후보가 대선에서 당선되면 규제 완화에 대한 기대심리 확산으로 일시적 가격 상승이 예상된다. 그러므로 윤 후보는 규제 완화가 무조건 시장에 좋은 것만은 아니라는 것을 알아야 한다. 공공은 공공의 역할이 있고 민간은 민간의 역할이 있다는 것을 인식하고 공공의 역할도 강조되어야 하며 규제 완화에 따라 혜택을 받는 민간기업은 국가와 국민을 위한 역할도 담당해야 한다는 것을 강조해야 한다. 정부의 부동산정책은 지속적이고 장기적이며 공정하고 신뢰성이 있어야 한다. 따라서 부동산 정책은 부동산과 인간과의 관계를 원만하게 만들어주는 역할을 해야하며 시장이 잘못되고 왜곡될 때 이를 바로잡아주는 역할을 할때 시장은 안정된다.    

 

부동산 투자 가이드

 

2022년 부동산 시장 전망은 1-2월까지는 지금과 같은 약보합세를 유지하겠지만 3월 대선정국이 분기점으로 이후 수도권 주택시장은 분양물량과 입주 물량 감소로 가격은 대출 규제가 지속적으로 강화되지 않는 한 5% 이상 상승할 것이다. 

 

하지만 일부지역은 대출 규제가 지속되면 약보합세를 유지하겠다. 특히, 서울시의 경우에는 금년보다도 현저히 적어지는 분양물량과 입주 물량 여파로 강남북 가격 양극화가 심해지면서 가격은 여전히 강보합세를 유지하겠다. 지방은 일부지역에서 지난해처럼 하락이 지속되면서 개발호재가 없는 한 가격 하락 속도가 문제지 가격은 약보합세가 지속될 것이다.

 

 부동산은 투기적 요소로 투자를 하면 안 되겠지만 그래도 투자를 한다면 서울에서 주목해야 할 지역은 여전히 재개발ㆍ재건축사업이 추진되는 지역이며 그 다음은 역세권 소형주택이다. 또한 서울 주요 지역의 리모델링 사업지역이나 1기 신도시 중 분당과 일신지역의 재건축과 리모델링사업지도 투자지역으로 좋다. 이는 교통이 편리한 지역이나 개발이 있는 곳에 이익이 있기 때문이다. 

 

3기 신도시 분양은 생애최초주택구입자나 신혼부부 등 무주택자에게 분양이 집중되어 있어 유리하므로 강남과 가까운 신도시 순서로 투자가치가 있다. 강남에서 멀어지면 가격도 적게 오르지만 미분양 가능성도 있다. 특히, 실수요자 입장에서 취해야 할 투자 전략은 지속적 대출 규제와 금리 인상이 예상되어 감당할 수 있는 범위 내에서 주택의 크기, 위치, 금액 등을 결정하고 투자해야 한다.

 

마지막으로 부동산 안정화를 위해 정부가 해야 할 역할이나 정책은 매매시장의 안정화를 위해서는 분양물량을 늘려야 하고, 전ㆍ월세시장의 안정화를 위해서는 입주물량을 늘려야 한다. 따라서 대통령선거에서 어느 쪽이 이기든 국가와 국민을 위하고 부동산시장 안정화를 위해서는 단기적 주택공급을 늘려서 분양 및 입주물량을 늘려야 하고 중장기적 주택공급 로드맵을 준비하여 무주택 서민들에게 꿈과 희망이 될 수 있도록 해야 한다. 

 

규제가 능사는 아니다. 규제로 시장을 안정시키려면 단기적인 효과는 있겠지만 중장기적 대책은 될 수 없다. 따라서 규제도 시장 상황에 맞게 시행되어야 한다. 정책은 국가와 국민을 위한 정책이 되어야지 정치를 위한 정책이 되어서는 안 된다.

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  • 기사입력 2022년01월05일 17시10분

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